Immobilier neuf : programme et logement neuf

Qu'est ce que l'Immobilier neuf ? Comment en bénéficier et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !
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Rappel sur l'immobilier neuf

Depuis quelques années, l’État favorise l’achat immobilier neuf grâce à des dispositifs. Ces derniers permettent des mesures fiscales très avantageuse. Il faut, cependant, savoir différencier un logement neuf d’un logement ancien rénové. De plus, lorsque vous vous lancez dans l’achat d’un bien neuf, vous devez être vigilant sur certaines caractéristiques. Ainsi, vous pourrez faire le choix parmi des programmes immobiliers et éviter des éventuels ennuis dans votre acquisition d’immobilier neuf.

Qu’est-ce que l’immobilier neuf ?

Explication

L’immobilier neuf est une construction qui peut être un programme immobilier ou un logement en cours ou en voie de construction. Un programme immobilier neuf est initié par un promoteur immobilier. La construction peut s’étendre entre 16 et 24 mois suivant le projet des travaux et sa commercialisation. Un promoteur débute les travaux, uniquement quand les logements du programme sont investis entre 40 et 50 %.

 

Grâce à un programme immobilier neuf vous pouvez acquérir une résidence principale ou un investissement locatif. Juridiquement, l’immobilier neuf est défini comme immeuble qui n’est pas achevé depuis plus de cinq années.

 

En revanche, avec la loi des finances de 2013 conclut qu’un logement cédé dans les 5 premières années de son achèvement n’est plus pris en compte comme un logement neuf. La vente sera alors soumise aux droits d’enregistrement, comme un investissement dans l’ancien.

Fonctionnement

Vous pouvez vous tourner vers trois types d’immobiliers neufs :

  • Le logement neuf achevé ;
  • Le logement neuf sur plan ;
  • Le logement refait depuis moins de 5 ans.

Le logement neuf achevé est un bien immobilier dont les opérations de construction sont totalement terminées au jour de la vente ou de la mise en location. C’est le type de logement neuf le plus apprécié par les investisseurs, il est disponible immédiatement.

 

Le logement neuf sur plan est un logement en état futur d’achèvement. Vous entendrez également parler de logement VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Ainsi, c’est une nouvelle construction avec un achèvement retardé.

 

Enfin, le logement refait depuis moins de 5 ans est une théorie citée par le Code général des impôts. Cela concerne un immeuble transformé avec des travaux de surélévation ou de réfection. Ces travaux sont définis et limités par le Code général des impôts ainsi que par décret pris en Conseil d’État pour des travaux portant sur le second œuvre.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l'immobilier neuf ?

Les avantages de l'immo neuf

Vous trouvez quelques atouts à investir dans un bien immobilier neuf :

  • Des frais réduits : notamment des frais de notaire. Cela concerne ainsi les terrains à bâtir, les maisons neuves, etc.
  • Des normes plus strictes : leurs performances énergétiques doivent respecter les normes RT 2012 et avoir le label « Bâtiment Basse Consommation » (BBC).
  • Des garanties légales : elles vous protègent d’éventuelles malfaçons : garantie dommages-ouvrages (10 ans), garantie biennale pour les éléments d’équipements, garantie d’un an pour l’isolation phonique, etc.
  • Des avantages fiscaux : dans le cadre de la loi Pinel, vous devez louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans. Vous profitez ensuite d’une réduction d’impôt suivant la durée de location choisie : 12 % du montant pour 6 ans, 18 % pour 9 ans, jusqu’à 21 % pour 12 ans de location. Cet avantage fiscal peut aller jusqu’à 63 000 €.

Les inconvénients de l'immo neuf

Il existe aussi quelques contraintes à acheter un logement neuf :

  • Le prix au m² plus élevé que dans l’ancien : malgré des frais de notaire faibles, le prix du m² est souvent supérieur à un logement ancien.
  • Des délais de livraison plus long : quand vous achetez un logement neuf, vous devez attendre entre 1 et 2 ans maximum pour récupérer votre bien.
  • La faillite du promoteur : il peut être possible que ce risque existe. Sélectionnez bien votre promoteur.

Quels programmes, quels logements neufs ?

Comment choisir son programme immo neuf ?

Vous devez opter pour un logement neuf ou un programme immobilier suivant vos besoins. Considérez le type de surface, le nombre de pièces, la zone où vous souhaitez investir, etc. Le prix que vous désirez mettre est aussi important, car vous n’investissez pas de la même manière avec un promoteur ou une construction individuelle. Le délai de livraison a aussi son importance selon votre projet. Un logement neuf sera plus acquis qu’un logement neuf sur plan.

 

Si c’est avec un programme immobilier, évaluez le promoteur entre son identité (sa certification, ses anciens projets, etc.), les appartements qu’ils proposent, les extérieurs qu’ils aménagent. Tous ces critères sont nécessaires pour investir sereinement auprès d’un programme immobilier.

Les erreurs à éviter dans l'immo neuf

Vous devez être vigilant lors de vos recherches d’achat d’immobilier neuf. Vous devez vous renseigner sur le constructeur de votre future maison, le promoteur de l’immeuble, la ville et ses législations sur les constructions neuves. Si vous vous êtes fixé un prix, vous devez l’étendre au-delà du prix de vente. Vous aurez, en effet, des charges annexes. Cela peut être les frais d’agence et de notaire, mais également de petits travaux. Certains constructeurs laissent à la charge de l’investisseur les peintures, la cuisine, etc.

 

Comptez également des éventuels frais de déménagement, certains impôts, comme la taxe foncière. Avec un programme immobilier, pensez à réclamer une visite d’un logement témoin. Intéressez-vous à la localisation de votre bien : une zone inondable, sismique. Ne négligez pas ces paramètres. Pour un investissement locatif, informez-vous sur sa santé économique : les écoles, les commerces, les transports à proximité. Enfin, calculez la rentabilité de votre bien. Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, vous devez comparer les prix du marché pour réussir votre achat d’immobilier neuf.

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