Investir dans une SCPI : comment faire ?

Pourquoi et comment investir dans une SCPI ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les investissements SCPI

Si vous souhaitez investir dans une SCPI (Sociétés civiles de placement dans l’immobilier), vous détenez des parts d’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, etc. C’est une société de gestion qui gère la suite, en vous reversant une quote-part des loyers encaissés. Selon votre profil et vos objectifs, il existe différents moyens d’acheter ces parts. Certains permettent de réduire vos impôts, d’autres de vous constituer une enveloppe profitable. Découvrez les étapes, les modes de financement, les risques pour investir dans une SCPI.

4 étapes pour investir dans une SCPI

1. Analyser les SCPI

Vous devez faire la différence entre toutes les SCPI qu’il existe. En effet, selon vos objectifs, vous pourrez investir dans une SCPI de rendement, une SCPI de plus-value et des SCPI fiscales. Chacune a des performances et des opportunités à saisir. Rapprochez-vous d’une société de gestion ou d’un courtier pour être accompagné dans vos démarches.

2. Choisir vos SCPI

Vous devez sélectionner vos SCPI avec soin. Observez bien certains critères qui seront importants par la suite :

  • La capitalisation : c’est la taille de la SCPI ;
  • Le rendement : la performance de la SCPI en moyenne dans l’année ;
  • Le taux d’occupation : c’est le pourcentage de l’occupation du parc immobilier
  • La revente : la possibilité de la revente (à capital variable ou fixe) ;
  • Les liquidités : c’est ce que la SCPI possède pour anticiper les risques ;
  • La composition de l’actif : le parc immobilier de la SCPI. Est-ce qu’elle en propose plusieurs (bureaux commerce, hôtel, etc.) par exemple ;
  • La zone géographique : cela permet de diversifier votre investissement, au même titre que la composition de la SCPI.

3. Simulez le gain de votre investissement

Grâce à des simulateurs d’investissement SCPI, vous pouvez estimer une opération d’investissement en parts de SCPI. Vous pourrez alors projeter le montant que vous pouvez investir dans une SCPI. Vous devez établir les objectifs de votre placement selon les sommes que vous souhaitez investir et acquérir.

4. Investir dans des parts de SCPI

Il existe plusieurs moyens pour investir dans une SCPI. Selon le mode choisis, vous pourrez dégager des bénéfices immédiatement, réduire vos impôts sur le revenu ou encore obtenir une fiscalité très avantageuse. Vous devez définir tout cela avec un professionnel qui vous accompagnera dans le choix de financement de votre SCPI.

Les différents modes de financement

Investir dans une SCPI comptant

Cela consiste tout simplement à acquérir des parts de SCPI en direct avec vos fonds propres. Un conseiller en gestion de patrimoine (un courtier, une société de gestion, etc.) vous accompagnera ensuite dans les démarches. En revanche, avec ce mode d’investissement, vos revenus fonciers versés par la SCPI sont taxés à votre tranche marginale d’imposition, avec aussi des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit une fiscalité maximale de 62,2 % (45 % maximum pour la tranche d’imposition + 17,2). Cette valeur inclut la base imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Investir dans une SCPI avec une assurance vie

Grâce à un contrat multisupport d’assurance vie, vous pouvez investir dans une SCPI. L’offre des SCPI est, cependant, assez limitée. L’avantage principal réside dans la fiscalité. En effet, votre épargne est investie dans une SCPI qui est soumise à la fiscalité de l’assurance vie. Elle est moins forte qu’avec les SCPI achetés en direct. Vous pouvez acquérir et revendre vos parts de SCPI comme vous le souhaitez et rapidement. Il y a quelques contraintes, néanmoins : votre assureur ne vous versera pas la totalité des revenus perçus par la SCPI (85 % minimum). De plus, vous ne pouvez pas investir dans un contrat d’assurance vie avec un crédit.

Investir dans une SCPI à crédit

Vous pouvez également acquérir des parts de SCPI avec un emprunt. Il y a un avantage dans ce mécanisme, c’est que les intérêts de votre crédit sont déductibles des revenus fonciers. Ainsi, votre base imposable est réduite les premières années. Effectivement, les intérêts sont assez importants en début de crédit. Enfin, vous profitez de l’effet de levier du crédit, ce qui vous permet de continuer de placer dans des parts et de diversifier votre patrimoine. Cependant, certaines SCPI ne peuvent pas être acquises à crédit.

Investir dans une SCPI en démembrement de propriété

Cela consiste à partager l’usufruit de la nue-propriété des parts de SCPI dans un temps précis (en moyenne entre 10 et 15 ans). Au terme de cette durée, le démembrement se conclut : l’usufruitier arrête de percevoir les revenus et le nu-propriétaire reprend les parts en profitant, désormais, des revenus.

Selon votre projet, vous pouvez opter pour deux possibilités :

  • Achetez l’usufruit temporaire pour permettre de vous assurer des revenus réguliers durant la période définie. Cela se fait avec un investissement de départ faible, car vous n’investissez que l’usufruit.
  • Achetez la nue-propriété temporaire pour ne toucher aucun revenu durant la période du démembrement. Vous n’êtes pas, alors, du tout imposés (même au titre de l’IFI). Cette solution est idéale si vous êtes fortement imposés. Vous vous constituez un patrimoine afin d’anticiper votre retraite sans faire déborder votre fiscalité.

Connaître les risques avant d’investir

Les différentes SCPI

Les SCPI fiscales comme les SCPI Pinel permettent un avantage fiscal important, mais constitue aussi un risque assez conséquent dans leur investissement. Effectivement, vous placez votre argent dans des biens collectifs locatifs. Vous pouvez alors défiscaliser que 3 ans après, quand le parc immobilier est composé et collecté. Vous pourrez alors vous retrouver dans une situation financière difficile, si vous avez investi à crédit, car votre épargne sera impactée. Puis, après les 3 ans d’attente, vous devez rajouter 9 ans d’imposition. Enfin, vous serez contraint pour rentabiliser votre investissement de conserver vos parts 3 ans de plus, pour la revente de la SCPI.

 

Pour les SCPI de rendement aussi, il ne faut rien négliger. Celles-ci gèrent des biens professionnels comme les commerces, les bureaux, des pôles santé, etc. Il est nécessaire de connaître la politique d’investissement de la SCPI et sa diversification. Dans certains cas, il peut y avoir un risque dans la trésorerie avec un mauvais équilibre. Privilégiez des SCPI populaires et fortement appréciées. Faites-vous un portefeuille de SCPI dynamiques avec une diversification dans les secteurs et les zones géographiques.

La liquidité de votre SCPI

Ne négligez pas la notion de liquidité de votre SCPI. Prenez en compte deux catégories de SCPI :

  • La SCPI à capital fixe qui a un montant maximum avec un nombre d’associés maximum. Pour souscrire ou revendre cette SCPI, il faut donc qu’il y ait une opération de grés à grés dans les deux cas entre un vendeur de parts et un acheteur de parts. Un prix est ainsi fixé à chaque transaction d’un commun accord.
  • La SCPI à capital variable qui est évolutif dans le temps et des parts sont partagées continuellement entre entrants et sortants. Le prix est donc fixé par la SCPI selon des critères objectifs.

Le risque de liquidité se trouve dans votre capacité à récupérer un acheteur si besoin et à ne pas subir la pression sur les prix. Une revente rapide est souvent une revente mauvaise. Il faut que vous favorisiez une SCPI à capital variable pour bénéficier d’un marché d’échange plus dynamique.

La fiscalité de votre SCPI

C’est un risque important pour les futurs investisseurs : la fiscalité. Il ne faut pas regarder seulement la rentabilité de votre SCPI. Il ne faut pas oublier que les revenus des parts en SCPI obtenues sont imposés. Entre la tranche marginale de votre impôt et les prélèvements sociaux de 17,2 %, cela peut vite tourner aux cauchemars. Si vous avez besoin d’un revenu immédiat, comparez entre le rendement net et d’autres supports pour minorer la fiscalité. Si vous souhaitez développer votre capital, préférez l’achat de parts de SCPI avec un effet de levier acquis avec un crédit bancaire ou même avec un démembrement.

La trésorerie de votre SCPI

La gestion de la trésorerie présente un risque potentiel, lorsque vous souhaitez investir dans une SCPI. Peu d’épargnants regardent concrètement comment sont gérées les parts de SCPI. C’est pour cela que certaines SCPI peuvent scinder le rendement locatif ou même arrêter les versements à leurs associés. Elles ont tout simplement besoin de rendement locatif pour développer leur trésorerie. Celle-ci permet de régler les salariés, de garantir la gestion du patrimoine et administrative de la SCPI. Puis, un des objectifs principaux est de verser le reste aux associés. Il leur faut également de la liquidité pour anticiper les risques éventuels de la location. Il peut donc avoir plusieurs scénarios possibles avec votre SCPI si elle n’arrive plus à générer une trésorerie. Choisissez une SCPI solide financièrement et qui est de l’expérience.

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