Comment investir dans une SCPI de rendement ?

Comment et pourquoi investir dans une SCPI de rendement ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les SCPI de rendement

La SCPI, Société Civile de Placement Immobilière, est un placement immobilier très performant. Pour investir dans une SCPI de rendement, vous devez juste remplir un simple bulletin de souscription. Mais avant cela, vous devez également sélectionner par quel moyen vous souhaitez investir. Il existe différentes solutions pour souscrire et placer votre capital dans une SCPI. Ils ont chacun leur avantage et inconvénient. Voici les possibilités pour investir dans une SCPI de rendement.

L’investissement dans une SCPI au comptant

Comment investir dans une SCPI ?

Si vous avez les fonds, vous pouvez investir au comptant, c’est-à-dire en direct dans une SCPI. C’est possible pour toute personne qui souhaite obtenir rapidement des revenus supplémentaires. Dès que vous avez choisi une ou plusieurs SCPI, votre démarche consiste à :

  • Remplir le dossier de souscription ;
  • Fournir une photocopie recto / verso d’une pièce d’identité en cours de validité pour chacun des acquéreurs et un justificatif de domicile de moins de trois mois ;
  • Préparer le chèque correspondant à votre investissement, tiré sur le compte du souscripteur et libellé à l’ordre de la SCPI ;
  • Fournir le RIB de votre compte pour percevoir les revenus de votre investissement.

L’achat de SCPI en direct est donc rapide et simple. Vous n’avez pas besoin de passer chez le notaire. Une fois les bulletins de souscriptions et les fonds reçus par les SCPI, les sociétés de gestion vous

Les avantages et inconvénients

L’acquisition des parts de SCPI au comptant est le mode de souscription le plus courant, car il permet d’acquérir rapidement des revenus réguliers. Il comporte certains avantages et inconvénients :

Les avantages :

  • Des revenus direct et réguliers ;
  • Une diversification de ses actifs ;
  • Flexibilité d’investissement.

Les inconvénients :

  • Une fiscalité décourageante pour les tranches élevées.

L’atout d’investir dans une SCPI de rendement en direct est d’être propriétaire foncier et de percevoir des loyers assez vite. De plus, vous pouvez aussi varier votre patrimoine avec un risque mutualisé. En investissant au comptant, vous bénéficiez de la souplesse de l’investissement. Vous placez dans le nombre de parts que vous souhaitez, ainsi que sa revente. Cependant, les revenus générés en SCPI sont soumis aux revenus fonciers. Vous pourrez être pénalisé dans sa fiscalité, si vous êtes un gros contribuable.

L’investissement dans une SCPI à crédit

Comment investir ?

Vous n’avez peut-être pas les fonds pour investir en direct dans une SCPI. Il est également possible que par stratégie d’investissement, vous souhaitez investir dans une SCPI de rendement à crédit. Il suffit d’interroger votre établissement bancaire habituel pour le financement de vos parts. Il n’est pas forcé de vous accorder le prêt selon les SCPI choisis. Vous pouvez également demander votre crédit à un courtier, en ligne par exemple.

 

Acheter des parts de SCPI avec un emprunt bancaire a quelques spécificités. Tout d’abord, vous profitez de l’effet de levier du crédit et vous pouvez voir votre patrimoine financé en grande partie par les locataires. Cela signifie que grâce aux loyers perçus, vous remboursez une partie de votre crédit. De plus, vous pouvez demander un prêt assez important pour investir dans plusieurs parts de SCPI. Enfin, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos loyers, ce qui réduit leur effet fiscalisant.

Les avantages et inconvénients

L’achat des parts de SCPI à crédit permet donc de bénéficier de l’effet de levier pour devenir propriétaire foncier. Cette méthode de financement permet d’obtenir de l’immobilier locatif en effectuant un effort d’épargne personnel très limité. Voici les avantages et les inconvénients de l’acquisition à crédit :

Les avantages :

  • Profiter du levier du crédit pour rentabiliser son investissement ;
  • Réduire le versement de son épargne ;
  • Appliquer sa capacité de remboursement et d’endettement ;
  • Déduire ses intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers ;
  • Obtenir plus de parts de SCPI.

Les inconvénients :

Comme les revenus évoluent selon le marché immobilier, en cas de baisse, l’effort d’épargne peut être plus important. De plus, comme le rendement d’une SCPI n’est pas sécurisé, le remboursement de vos mensualités doit être indépendant des revenus réalisés.

L’investissement dans une SCPI en démembrement

Comment investir ?

Investir dans une SCPI en démembrement est une technique de gestion de patrimoine. Le démembrement est formé de l’usufruit, qui donne le droit de percevoir les loyers, sans être propriétaire des murs et de la nue-propriété, qui donne la propriété des murs sans les loyers. L’ensemble est appelé la pleine propriété.

 

Durant le démembrement, qui est en général de 5 à 15 ans, le nu-propriétaire ne reçoit aucun loyer et l’usufruitier perçoit donc la totalité. C’est à la fin du démembrement que l’usufruit se termine et que le nu-propriétaire devient plein propriétaire et peut recevoir les loyers de la SCPI. La fiscalité de ce mode de financement suit la même que la fiscalité immobilière. Le nu-propriétaire est exonéré de l’Impôt de la Fortune Immobilière (anciennement Impôt de la Solidarité sur la Fortune) pendant toute la durée du démembrement.

Les avantages et inconvénients

L’acquisition de parts de SCPI en démembrement est généralement utilisée pour favoriser la transmission de patrimoine ou dans le cadre de la préparation de la retraite. Vous pouvez placer votre capital à crédit ou au comptant pour acquérir des parts de SCPI démembrées. Il y a des avantages et des inconvénients dans ce mode de financement :

 

Les avantages :

  • La création d’un patrimoine immobilier à prix réduit ;
  • Un investissement flexible et abordable ;
  • Un placement à long terme ;
  • Pour le nu-propriétaire : une anticipation à la retraite, une perspective de plus-value à terme et une exonération de l’IFI ;
  • Pour l’usufruitier : acquisition de parts de SCPI à 20 ou 35 % de leur valeur et un taux de rendement élevé.

Les inconvénients :

  • Aucune garantie sur le montant des loyers ni sur le capital ;
  • Pour le nu-propriétaire : il n’aura aucun revenu pendant le démembrement ;
  • Pour l’usufruitier : durant le démembrement, le rendement doit être assez haut pour amortir l’acquisition, de plus, lorsque le démembrement se termine, l’usufruitier n’a plus rien.

L’investissement dans une SCPI en assurance-vie

Comment investir ?

Vous pouvez investir dans une SCPI de rendement grâce à un contrat d’assurance vie. Cela permet d’assembler la rentabilité de la SCPI à la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie. Vous n’avez pas, en effet, d’imposition sur les loyers tant que vous n’effectuez pas de rachat, partiel ou total de votre contrat. Ce mode de financement est adapté aux personnes qui ne veulent pas faire de crédit pour acheter des parts de SCPI. De plus, dans une assurance vie, le coût de la part est décoté par rapport à un prix en direct.

Les avantages et inconvénients

L’achat des parts dans une SCPI de rendement via un contrat d’assurance vie présente plusieurs avantages, mais également des inconvénients. Les voici :

Les avantages :

  • La fiscalité des plus-values : vous pouvez bénéficier d’une fiscalité très avantageuse après 8 ans de détention de contrat, avec notamment un abattement profitable ;
  • La fiscalité successorale : vous profitez d’une exonération des droits de succession des primes versées avant l’âge de 70 ans et jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire ;
  • La décote d’environ 2,5 % sur le prix de la part des SCPI par rapport au prix en direct ;
  • Une rentabilité constante d’environ 5 % brut par an ;
  • Un accès à un large catalogue d’unités de compte.

 

Les inconvénients :

  • L’achat des parts à crédit est impossible ;
  • Des frais de gestion prélevés par l’assureur ;
  • L’obligation de garder ses parts minimum 4 ans.
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