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Comment investir dans une SCPI ?
Comment et pourquoi investir dans une SCPI ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
Rappel sur les investissement SCPI
Si vous souhaitez investir dans une SCPI, il existe plusieurs possibilités. Ce placement est un bon produit financier pour se constituer un revenu complémentaire ou obtenir un patrimoine immobilier diversifié. Il est aussi intéressant, car vous n’avez rien à gérer, ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent de tout. Suivant le choix de financement, vous obtiendrez, de plus, des avantages fiscaux différents. Ce premier investissement doit être réfléchi selon vos objectifs. Voici comment investir dans une SCPI.
Comment investir dans une SCPI ?
Les différentes possibilités
Il existe 3 types de SCPI : de rendement, fiscale et de plus-value. Elles permettent toutes les trois d’obtenir des avantages adaptés à vos besoins. Ce placement est rentable sur le long terme. De plus, vous n’êtes pas contraint de gérer votre patrimoine immobilier. La société de gestion s’occupe de tout : travaux éventuels du bien, réception des loyers, distributions des revenus, etc. Alors comment investir dans une SCPI ? Plusieurs choix sont disponibles. Vous pourrez acquérir des parts de SCPI au comptant, à crédit, en démembrement, mais aussi par le biais d’un contrat d’assurance vie. Chaque mode de financement offre ses avantages et ses inconvénients, mais également des objectifs sur l’investissement SCPI.
Les objectifs d’un investissement SCPI
Vous pourrez obtenir certains atouts suivant le mode d’acquisition choisi :
- Percevoir des revenus rapidement : les SCPI versent tous les trimestres (certaines mensuellement) des revenus réguliers grâce aux loyers qu’elles récupèrent. Cela sera possible avec un financement en direct ou à crédit ;
- Récolter des revenus pour anticiper l’avenir : avec un financement en démembrement, vous pouvez compléter vos revenus afin de préparer la retraite. En achetant dès maintenant la nue-propriété de parts de SCPI et en déterminant une durée, cet objectif est possible ;
- Diminuer votre IFI : l’Impôt sur la Fortune Immobilière peut aussi être réduite grâce à l’investissement de parts de SCPI en démembrement. En achetant la nue-propriété de parts de SCPI, votre investissement est compté sur votre patrimoine taxable IFI. Vous réduisez ainsi cet impôt le temps du démembrement.
Comment investir dans une SCPI à crédit ?
C’est l’un des modes de financement le plus courant et qui est assez avantageux. Vous pouvez acquérir des parts de SCPI en ayant recours à un emprunt. Il présente quelques avantages, car vous aurez la possibilité de profiter d’un effet de levier. Cela signifie que vous bénéficiez d’un différé entre ce que vous percevez des loyers de votre SCPI et le coût du votre crédit. En conclusion, les revenus fonciers remboursent une partie de votre prêt immobilier. Vous pouvez aussi profiter d’une économie, car vous pouvez déduire les revenus récupérés sur les frais de dossier du crédit, sur les intérêts d’emprunts ou encore sur le coût de l’assurance.
Vous avez plusieurs possibilités de crédit. Le plus courant est le crédit immobilier SCPI, il est spécifique à cette acquisition et le taux d’intérêt sera plus bas. Il y a aussi le crédit « in fine », avantageux, car le capital est remboursé par le client à la fin du prêt.
Comment investir dans une SCPI au comptant ?
En investissant dans une SCPI au comptant ou en cash, vous devez posséder des fonds propres. À savoir, qu’il n’est pas nécessaire de disposer d’une grosse somme, car les tickets d’entrée des SCPI ne sont pas importants. En moyenne, comptez 1 000 €. Avec cet investissement en cash, c’est que vous percevez immédiatement les revenus des parts des SCPI. Vous n’avez rien à déduire et recevez ainsi un complément d’argent rapidement, tous les trimestres. Vos revenus seront, cependant, soumis aux impôts et également aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Cela peut être élevé. Si vous n’êtes pas fortement imposé, vous pourrez profiter d’une bonne enveloppe. Sinon, pour les plus gros contribuables, il est nécessaire de se tourner vers un autre mode de financement, comme l’acquisition via une assurance vie, ou en démembrement.
Comment investir dans une SCPI en assurance vie ?
Si vous vous tournez vers un contrat d’assurance vie, vous pourrez investir uniquement en cash. En effet, il n’est pas possible d’acquérir des parts à crédit.
En termes de fiscalité, vous profitez de celle des SCPI, mais également de l’assurance vie. Celle-ci est très avantageuse. C’est simple : tant que vous ne touchez pas à vos revenus perçus avec les parts de SCPI, vous n’êtes pas imposables. Ainsi, les SCPI sont considérées comme unités de compte et donc vous ne réglerez des prélèvements sociaux uniquement en cas de retrait. En cas de rachat partiel ou total, vous disposez tout de même de quelques avantages : si vous détenez votre contrat depuis 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple. Le restant dû sera soumis au :
Prélèvement Forfaitaire Libératoire (PFL) de 35 %, 15 % et 7,5 % (hors prélèvements sociaux de 17,2 %) pour les versements avant le 27 septembre 2017 ;
Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 12,8 % ou 7,5 % (hors prélèvements sociaux de 17,2 %) pour les versements à compter du 27 septembre 2017.
Comment investir dans une SCPI en démembrement ?
Le démembrement a un principe : il permet de diviser la propriété d’un bien entre deux personnes. D’un côté, il y a l’usufruitier qui jouit du bien. Il peut y habiter ou le louer, mais avec une SCPI, il perçoit les revenus locatifs. Il est également soumis à l’impôt. De l’autre côté, il y a le nu-propriétaire qui ne touche aucun revenu, et ne paye aucune charge.
Ce démembrement peut être de deux natures différentes :
- Soit viager, c’est-à-dire que la pleine propriété sera acquise à la mort de l’usufruitier,
- Soit temporaire et la pleine propriété est acquise au terme du démembrement qui est souvent de 5 à 15 ans en matière d’achat de SCPI.
L’un des avantages de ce mode de financement est que le nu-propriétaire réalise un patrimoine sans en payer le prix fort. Il obtient une décote intéressante.
Pendant la durée du démembrement de la SCPI, comme il achète la nue-propriété des parts, le nu-propriétaire n’est pas imposé sur le revenu ou soumit à des contributions sociales. De plus, ces parts sortent de l’assiette de l’IFI du nu-propriétaire. Si vous êtes fortement imposés, cet avantage est considérable.
L’usufruitier a, quant à lui, durant le temps du démembrement, le droit de récupérer les revenus générés par la SCPI, mais il est également soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
L’investissement à opter selon votre projet
Selon votre projet et votre profil, vous devez choisir parmi ces différents moyens d’investir en SCPI. Il est nécessaire d’opter pour un mode d’acquisition le plus ajusté à votre situation et à votre patrimoine afin d’optimiser votre investissement. Vous devez ainsi financer des parts de SCPI :
- À crédit, si vous souhaitez vous constituer un patrimoine tout en profitant de l’effet de levier ;
- Au comptant, si vous possédez les fonds nécessaires et que vous êtes faiblement fiscalisé,
- Avec un contrat d’assurance vie pour profiter d’une fiscalité très avantageuse, notamment pour les gros contribuables,
- En démembrement, si vous souhaitez investir des capitaux provenant d’une succession ou de la vente d’un bien immobilier déjà démembré. Il est aussi intéressant pour réduire votre base de l’IFI.
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