Meilleurs SCPI : classement

Quelles sont les meilleures SCPI ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les SCPI

Lorsque vous décidez de souscrire dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous investissez dans l’immobilier d’entreprise. Vous profitez, en effet, de rendements réguliers et vous ne gérez pas cet investissement. Les SCPI représentent donc un placement avantageux, mais il faut trouver les bonnes sociétés, afin de rentabiliser au mieux. Quels critères prendre en compte ? Voici le classement des meilleures SCPI en 2019 pour sélectionner les meilleures en 2020.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Une performance élevée

Les SCPI ont de nombreux avantages, c’est pour cela qu’il est très intéressant d’investir des parts. Tout d’abords, l’un des atouts majeurs, c’est que les SCPI ont un très bon rendement. Ils sont, d’ailleurs, à peu près stables. En 2018, le taux était en moyenne de 4,35 % et en 2019 de 4,50 %. Ce sont des rendements nettement supérieurs à d’autres produits d’épargne.

 

Vous investissez dans l‘immobilier d’entreprise grâce à la SCPI. Alors que certains marchés sont consacrés à de gros portefeuilles et confidentiels, celui des SCPI, vous permet d’y entrer avec une enveloppe raisonnable. En effet, la moyenne d’entrée est de 1 000 €. Cela vous donne donc accès à des marchés étrangers et international. Pour rentabiliser au mieux cet investissement, vous devez diversifier votre patrimoine. Avec une SCPI, vous le faites à votre rythme en investissant soit au comptant, à crédit, en démembrement, ou encore via un contrat d’assurance vie. La mutualisation des risques locatifs, une performance élevée et la perception de revenus réguliers font des SCPI le produit parfait pour anticiper, par exemple, la retraite.

Des atouts appréciés

Investir dans une SCPI présente d’autres avantages, comme le risque mutualisé. Cela signifie que grâce à la détention de nombreux actifs occupés par des locataires différents, les risques d’impayés sont ainsi répartis. Cette sécurité est vivement appréciée, car avec un logement locatif, le risque d’impayé est plus grand. L’investissement dans une SCPI est, en plus, accessible à tous. Le bonus, est de confier la gestion de ses parts à une société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle est, alors, chargée de définir la politique d’investissement, la sélection des actifs immobiliers, la réalisation des travaux nécessaires, la sélection des locataires, etc.

Les critères principaux pour choisir une SCPI

Critère n°1 : son taux de rendement

C’est l’un des critères les plus important à prendre en compte. Vous devez observer les dividendes et la valeur des parts. Pour connaître le rendement d’une SCPI, il suffit de calculer son Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : c’est le résultat de tous les dividendes perçus en une année divisée par le prix moyen des parts sur la même année.

 

C’est une valeur standard qui est très pratique pour comparer les SCPI entre elles. En 2019, le TDVM global était de 4,50 %. La valeur des parts n’est pas à négliger non plus. C’est ce qui vous permet de constater la valeur de votre patrimoine. Vous pourrez alors réaliser de la plus-value ou une moins-value lors de la revente de vos parts.

Critère n°2 : une diversification

Il est important de diversifier vos placements SCPI afin de limiter les risques. Une SCPI est elle-même variée, car elle investie dans plusieurs biens immobiliers. Mais certaines possèdent un patrimoine plus diversifié que d’autres. Il est donc conseillé d’investir dans une SCPI : une zone géographique étendue (partout en France et à l’étranger), plusieurs structures (bureaux, commerces, hôpital, Ehpad, etc.), des locataires différents (avec des activités différentes). Cela se calcule avec une capitalisation du patrimoine. Plus elle est élevée, plus la société de gestion aura des recours.

Critère n°3 : la liquidité des parts

La liquidité d’une SCPI dépend de l’état de l’offre et la demande. Vous n’avez donc aucune garantie. Il existe deux formes de SCPI : à capital fixe ou variable. Il est important de prendre celle qui vous correspond le mieux, car elles ont toutes les deux, une revente différente. Celles qui sont à capital fixe, c’est à vous de définir le prix auquel vous voulez vendre et attendre ensuite qu’un acheteur se présente.

 

Celles qui sont à capital variable, c’est la société de gestion qui rachète les parts à un prix fixé. Ce rachat se fait à l’aide d’une collecte de nouvelles souscriptions, à des liquidités excédentaires ou à la vente d’un immeuble.

Critère n°4 : les différents ratios

Vous devez prendre en compte certains ratios : le TOF (le taux d’occupation financier), le RAN (Le report à nouveau) et le PGR (La provision pour grands travaux).

 

Le TOF est un des principaux. C’est le rapport entre les loyers que la SCPI a en sa possession et les loyers qu’elle devrait avoir si tout son patrimoine était loué.

 

Le RAN permet de lisser les rendements. C’est une enveloppe composée de revenus et de plus-values non distribués aux investisseurs. Il permet de baisser le caractère imprévisible des locations. Une SCPI avec un RAN élevé doit garantir un niveau de dividende constant sur un court ou moyen terme.

 

Le PGR est aussi une enveloppe pour lisser les importants travaux éventuels sur les biens. Les SCPI avec un PGR élevé sont celles qui ont beaucoup de biens immobiliers anciens avec travaux, et en revanche, un PGR bas est attribué, principalement aux biens immobiliers neufs.

Critère n°5 : les différents frais

Cet élément est à vérifier pour avoir une rentabilité nette. En effet, il existe deux types de frais :

 

Les frais de gestion : ils rémunèrent l’activité de la société de gestion. Ils varient entre 8 % et 12 % ;

 

Les frais de souscription : ils sont associés généralement à des frais de notaire. Ils varient entre 8 % et 12 %.

 

Petit conseil : gardez vos parts de SCPI durant 8 ans minimum : la revalorisation des parts dans le temps amortit souvent ces frais.

Classement des meilleurs SCPI en 2019

Voici le classement des 8 meilleurs SCPI en 2019 selon les critères spécifiques :

 NomCatégorieRentabilitéRentabilitéTOF
1ActivimmoLes sociétés et e-commercesObjectif de rendement de 6 %6,3 millions d’euros100 %
2Atream HotelsHôtel et tourisme4,75 %174,7 millions d’euros98 %
3Novapierre Allemagne 2Commerces de détail en Allemagne4,50 %77,5 millions d’euros96 %
4PrimovieSanté et éducation en France4,50 %3 milliards d’euros96 %
5Cristal RenteRésidence collective5 %213 millions d’euros96 %
6Placement PierreBureaux4,92 %363 millions d’euros91 %
7PF Grand ParisBureaux4,38 %791 millions d’euros90 %
8BurobouticMultisectorielle4,42 %388 millions d’euros92 %
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