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Meilleurs SCPI : classement
Quelles sont les meilleures SCPI ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
Rappel sur les SCPI
Lorsque vous décidez de souscrire dans des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous investissez dans l’immobilier d’entreprise. Vous profitez, en effet, de rendements réguliers et vous ne gérez pas cet investissement. Les SCPI représentent donc un placement avantageux, mais il faut trouver les bonnes sociétés, afin de rentabiliser au mieux. Quels critères prendre en compte ? Voici le classement des meilleures SCPI en 2019 pour sélectionner les meilleures en 2020.
Pourquoi investir dans une SCPI ?
Une performance élevée
Les SCPI ont de nombreux avantages, c’est pour cela qu’il est très intéressant d’investir des parts. Tout d’abords, l’un des atouts majeurs, c’est que les SCPI ont un très bon rendement. Ils sont, d’ailleurs, à peu près stables. En 2018, le taux était en moyenne de 4,35 % et en 2019 de 4,50 %. Ce sont des rendements nettement supérieurs à d’autres produits d’épargne.
Vous investissez dans l‘immobilier d’entreprise grâce à la SCPI. Alors que certains marchés sont consacrés à de gros portefeuilles et confidentiels, celui des SCPI, vous permet d’y entrer avec une enveloppe raisonnable. En effet, la moyenne d’entrée est de 1 000 €. Cela vous donne donc accès à des marchés étrangers et international. Pour rentabiliser au mieux cet investissement, vous devez diversifier votre patrimoine. Avec une SCPI, vous le faites à votre rythme en investissant soit au comptant, à crédit, en démembrement, ou encore via un contrat d’assurance vie. La mutualisation des risques locatifs, une performance élevée et la perception de revenus réguliers font des SCPI le produit parfait pour anticiper, par exemple, la retraite.
Des atouts appréciés
Investir dans une SCPI présente d’autres avantages, comme le risque mutualisé. Cela signifie que grâce à la détention de nombreux actifs occupés par des locataires différents, les risques d’impayés sont ainsi répartis. Cette sécurité est vivement appréciée, car avec un logement locatif, le risque d’impayé est plus grand. L’investissement dans une SCPI est, en plus, accessible à tous. Le bonus, est de confier la gestion de ses parts à une société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Elle est, alors, chargée de définir la politique d’investissement, la sélection des actifs immobiliers, la réalisation des travaux nécessaires, la sélection des locataires, etc.
Les critères principaux pour choisir une SCPI
Critère n°1 : son taux de rendement
C’est l’un des critères les plus important à prendre en compte. Vous devez observer les dividendes et la valeur des parts. Pour connaître le rendement d’une SCPI, il suffit de calculer son Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : c’est le résultat de tous les dividendes perçus en une année divisée par le prix moyen des parts sur la même année.
C’est une valeur standard qui est très pratique pour comparer les SCPI entre elles. En 2019, le TDVM global était de 4,50 %. La valeur des parts n’est pas à négliger non plus. C’est ce qui vous permet de constater la valeur de votre patrimoine. Vous pourrez alors réaliser de la plus-value ou une moins-value lors de la revente de vos parts.
Critère n°2 : une diversification
Il est important de diversifier vos placements SCPI afin de limiter les risques. Une SCPI est elle-même variée, car elle investie dans plusieurs biens immobiliers. Mais certaines possèdent un patrimoine plus diversifié que d’autres. Il est donc conseillé d’investir dans une SCPI : une zone géographique étendue (partout en France et à l’étranger), plusieurs structures (bureaux, commerces, hôpital, Ehpad, etc.), des locataires différents (avec des activités différentes). Cela se calcule avec une capitalisation du patrimoine. Plus elle est élevée, plus la société de gestion aura des recours.
Critère n°3 : la liquidité des parts
La liquidité d’une SCPI dépend de l’état de l’offre et la demande. Vous n’avez donc aucune garantie. Il existe deux formes de SCPI : à capital fixe ou variable. Il est important de prendre celle qui vous correspond le mieux, car elles ont toutes les deux, une revente différente. Celles qui sont à capital fixe, c’est à vous de définir le prix auquel vous voulez vendre et attendre ensuite qu’un acheteur se présente.
Celles qui sont à capital variable, c’est la société de gestion qui rachète les parts à un prix fixé. Ce rachat se fait à l’aide d’une collecte de nouvelles souscriptions, à des liquidités excédentaires ou à la vente d’un immeuble.
Critère n°4 : les différents ratios
Vous devez prendre en compte certains ratios : le TOF (le taux d’occupation financier), le RAN (Le report à nouveau) et le PGR (La provision pour grands travaux).
Le TOF est un des principaux. C’est le rapport entre les loyers que la SCPI a en sa possession et les loyers qu’elle devrait avoir si tout son patrimoine était loué.
Le RAN permet de lisser les rendements. C’est une enveloppe composée de revenus et de plus-values non distribués aux investisseurs. Il permet de baisser le caractère imprévisible des locations. Une SCPI avec un RAN élevé doit garantir un niveau de dividende constant sur un court ou moyen terme.
Le PGR est aussi une enveloppe pour lisser les importants travaux éventuels sur les biens. Les SCPI avec un PGR élevé sont celles qui ont beaucoup de biens immobiliers anciens avec travaux, et en revanche, un PGR bas est attribué, principalement aux biens immobiliers neufs.
Critère n°5 : les différents frais
Cet élément est à vérifier pour avoir une rentabilité nette. En effet, il existe deux types de frais :
Les frais de gestion : ils rémunèrent l’activité de la société de gestion. Ils varient entre 8 % et 12 % ;
Les frais de souscription : ils sont associés généralement à des frais de notaire. Ils varient entre 8 % et 12 %.
Petit conseil : gardez vos parts de SCPI durant 8 ans minimum : la revalorisation des parts dans le temps amortit souvent ces frais.
Classement des meilleurs SCPI en 2019
Voici le classement des 8 meilleurs SCPI en 2019 selon les critères spécifiques :
| Nom | Catégorie | Rentabilité | Rentabilité | TOF | |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Activimmo | Les sociétés et e-commerces | Objectif de rendement de 6 % | 6,3 millions d’euros | 100 % |
| 2 | Atream Hotels | Hôtel et tourisme | 4,75 % | 174,7 millions d’euros | 98 % |
| 3 | Novapierre Allemagne 2 | Commerces de détail en Allemagne | 4,50 % | 77,5 millions d’euros | 96 % |
| 4 | Primovie | Santé et éducation en France | 4,50 % | 3 milliards d’euros | 96 % |
| 5 | Cristal Rente | Résidence collective | 5 % | 213 millions d’euros | 96 % |
| 6 | Placement Pierre | Bureaux | 4,92 % | 363 millions d’euros | 91 % |
| 7 | PF Grand Paris | Bureaux | 4,38 % | 791 millions d’euros | 90 % |
| 8 | Buroboutic | Multisectorielle | 4,42 % | 388 millions d’euros | 92 % |
Autres conseils pour réussir votre investissement dans une SCPI
La réussite de ce projet repose sur de nombreuses bases. Il convient tout d’abord de bien choisir votre SCPI. Si vous souhaitez obtenir des gains mensuels grâce à votre investissement, vous pouvez miser sur un placement SCPI CORUM L’Epargne. Performance et rentabilité sont les mots d’ordre de cette compagnie. Pour mettre toutes les chances de votre côté, n’hésitez pas également à suivre les conseils dans les prochaines lignes.
Déterminer votre objectif pour mieux investir en SCPI
Un investissement en SCPI ne se fait pas sur un coup de tête. En effet, son succès repose, entre autres, sur la définition d’un objectif bien précis. Déterminer avec clarté la raison pour laquelle vous souhaitez effectuer ce type de placement vous aide à sélectionner un produit financier adapté à vos besoins.
Quel but voulez-vous atteindre à travers votre placement ? Vous désirez vous constituer un patrimoine, défiscaliser, percevoir des revenus réguliers ou vous préparer à la retraite ? La réponse à ces questions vous aide à choisir le type de SCPI qui correspond à votre projet.
Quel type d’investissement en SCPI choisir ?
Un investissement en SCPI peut prendre différentes formes. En fonction de votre objectif, vous pouvez choisir l’une des formules suivantes :
- La SCPI fiscale
- La SCPI de plus-value
- La SCPI de rendement
La SCPI fiscale
C’est un produit financier qui vous permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Ce type d’investissement est donc rattaché à un dispositif légal bien précis. Il vous offre la possibilité de réduire vos impôts selon le montant investi.
De son côté, la SCPI fiscale a de nombreuses déclinaisons. Il y a la SCPI Malraux, SCPI Pinel, SCPI Denormandie, etc. Avec cet investissement, vous percevez des revenus réguliers sous forme de loyer.
La SCPI de plus-value
Également appelée SCPI de capitalisation ou de valorisation, cette solution consiste à investir dans des biens avec un potentiel de revalorisation supérieur. Avec cette option, les investissements ne perçoivent pas des loyers. Comme son nom l’indique, l’intérêt de ce produit financier repose sur la plus-value générée par la revente du bien en question.
La SCPI de rendement
Tout comme la SCPI fiscale, une SCPI de rendement vous donne la possibilité de percevoir des revenus réguliers. C’est même la raison d’être de ce type d’investissement.
Vous faites l’acquisition des parts d’un bien ou d’un ensemble de biens à travers ce produit financier. En contrepartie, vous recevez régulièrement des gains versés par la société de gestion.
Choisir le mode de souscription
Il y a plusieurs manières de souscrire à des parts de SCPI. La solution la mieux adaptée varie selon votre profil patrimoine et votre objectif. Vous pouvez opter pour une acquisition à crédit, au comptant, à travers une assurance vie ou en démembrement.
Achat à crédit
Au même titre qu’avec un investissement immobilier locatif, vous devez passer par un prêt pour acheter des parts de SCPI. Avec cette solution, une grande partie des mensualités va être couverte par les revenus issus de votre investissement.
Achat au comptant
Si vos moyens vous le permettent, vous pouvez aussi opter pour l’achat au comptant. C’est une solution adaptée à ceux qui souhaitent fructifier leur épargne et bénéficier d’un excellent rendement. Il s’adresse également aux personnes qui ne peuvent pas souscrire un emprunt (interdit bancaire, taux d’endettement supérieur…).
Achat via une assurance vie
Il s’agit ici d’inclure des SCPI dans son assurance vie. Cette solution compte de nombreux avantages. Elle vous permet d’acquérir des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier à un prix décoté de 2,5 à 5 %. De plus, le minimum de souscription est inférieur au seuil établi lors d’un achat de parts au comptant ou à crédit.
Achat en démembrement de propriété
Vous pouvez investir dans une SCPI de rendement dans le cadre d’un démembrement de propriété. Dans ce cas-ci, vous ne percevez pas les gains issus de la location du bien pendant une durée allant de 5 à 15 ans. Vous n’êtes pas imposé tout au long de la période de démembrement. Au terme de ce délai, vous devenez le propriétaire d’un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de l’usufruit du bien. C’est une bonne solution si vous cherchez un placement pour sécuriser votre retraite.
Acheter des parts de SCPI démembrées est un excellent moyen de transmettre son patrimoine grâce à ce que l’on appelle « démembrement viager ». Dans ce cas de figure, l’usufruitier perçoit les revenus jusqu’à sa mort.
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