Quelles sont les lois autour des SCPI ?

Quelles lois pour les SCPI ? Quels sont les droits et les devoirs des SCPI ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les lois SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilière ont de nombreux avantages. Elles sont agréées ou déclarées à l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ce sont des investissements collectifs dans l’immobilier, principalement tertiaire. Les SCPI sont soumises à une certaine réglementation qu’il est intéressant de connaître. Voici les lois autour des SCPI.

Comment fonctionnent les lois Scpi ?

Quels sont les acteurs de la SCPI ?

Le principal acteur dans une SCPI, c’est la société de gestion qui s’occupe de la SCPI, en assurant sa gestion financière et immobilière.

 

Il y a également le conseil de surveillance, qui a un rôle d’assistance auprès de la société de gestion. Elle ne possède pas, cependant, un pouvoir décisionnaire dans la SCPI.

 

Le dépositaire est distinct de la société de gestion, et vérifie la propriété des actifs immobiliers de la SCPI. Il contrôle également les décisions prises par la société. Il conserve et surveille les flux trésoriers de la SCPI.

 

L’expert immobilier collabore sur l’ensemble du patrimoine de la SCPI. C’est avec une assemblée générale qu’il est désigné durant 5 ans.

 

Le commissaire aux comptes a une mission générale de contrôle sur les attestations de compte de la SCPI et des conventions entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

Quel est l’objet social d’une SCPI ?

L’activité d’une SCPI consiste à :

  • Acquérir en directe ou en indirecte, mais également en l’état futur d’achèvement (VEFA), la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location ;
  • Acquérir et gérer les investissements immobiliers qu’elle fait construire, ainsi que leur mise en location.

La SCPI peut aussi effectuer les travaux nécessaires dans ces biens. Cela peut être lors de la construction, de la rénovation, de l’entretien, de la réhabilitation, de l’amélioration, de l’agrandissement, de la reconstruction ou de la mise aux normes environnementales ou énergétiques. Toutefois, elle ne peut pas vendre ces propriétés en dessous de 5 ans de détention, sauf exception. En effet, elle peut faire une cession d’actif immobilier au cours des 12 premiers mois sans attendre ce délai de 5 ans, si la valeur cumulée de 2 % est limitée à la valeur vénale de son patrimoine immobilier.

Quels sont les types de scpi ?

Les scpi de rendement et de plus-value

Il existe 3 types de SCPI : de rendement, de plus-value et fiscale.

 

Les SCPI de rendement ont pour objectif de proposer des revenus permanents. Elles investissent généralement dans des immeubles à usage commercial du type bureaux, commerces, entrepôts, résidences hôtelières ou seniors.

 

Les SCPI de plus-value investissent le capital habituellement en immobilier d’habitation dans le seul but de développer le patrimoine et de générer des plus-values à long terme.

Les scpi fiscales

Les SCPI fiscales permettent de profiter d’un régime fiscal de réduction d’impôt ou de déduction sur les actifs immobiliers. La société de gestion s’occupe d’effectuer l’investissement immobilier selon la loi de défiscalisation de celle-ci. Voici les différents dispositifs fiscaux :

 

SCPI Pinel qui concerne ainsi la loi Pinel : la SCPI place dans des immeubles neufs ou sur des immeubles anciens à réhabiliter. Après les travaux, elle s’occupe de la mise en location du bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les logements doivent se situer dans une zone éligible dites tendues pour profiter de l’avantage fiscal. En tant qu’associé de la SCPI, vous bénéficiez alors d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon le choix de la durée de la location.

 

SCPI Malraux qui concerne le dispositif Malraux : la SCPI investie dans des immeubles à restaurer totalement et situés dans un « site patrimonial remarquable » ou assimilés. La société doit ensuite louer ses immeubles durant 9 ans minimum. Vous profitez alors grâce à cet engagement, d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % du montant de la souscription à la part SCPI Malraux.

 

SCPI « déficit foncier » concerne les lois sur le déficit foncier : la SCPI doit placer dans des immeubles anciens d’habitation où il faut effectuer des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration. Grâce à ses dépenses pour les travaux, la société génère ainsi un déficit foncier. Vous pouvez alors retirer cette quote-part sur vos revenus fonciers, dans la limite annuelle de 10 700 €.

L’investissement et la revente des parts scpi

Investir en Scpi

Les lois SCPI concernent aussi l’investissement des parts et la revente de celles-ci. Il faut savoir qu’une SCPI est divisée en plusieurs parts et que son montant minimum moyen est de 150 €. Il existe deux catégories de SCPI dans les différentes SCPI :

Les SCPI à capital fixe : elles ont des fonds fermés où tout investisseur peut acheter des parts soit :

  • Sur le marché primaire, quand une SCPI est constituée, ou quand le capital des parts augmente ;
  • Sur le marché secondaire, que la société de gestion s’occupe activement pour procéder souvent à la constitution d’un prix d’exécution en comparaison des ordres inscrits sur le registre des parts ;
  • De gré à gré entre associés.

Les SCPI à capital variable : elles ont des fonds ouverts où tout investisseur peut acheter des parts suivant un fonctionnement de liquidité propre à la souscription et au retrait de parts par la SCPI. Le coût d’entrée d’une part de SCPI est défini par la base de la valeur de reconstitution et la valeur de réalisation. Elle est déterminée chaque année par la société de gestion.

La revente des parts Scpi

Il y a deux mécanismes différents suivant la catégorie de la SCPI :

  • Pour les SCPI à capital fixe : vous pouvez céder vos parts de gré à gré ou sur le marché secondaire ;
  • Pour les SCPI à capital variable : vous pouvez demander à la société de gestion une demande de retrait des parts. La société de gestion l’enregistre sur le registre des demandes de retrait.

De plus, l’assemblée générale des associés de la SCPI peut choisir de créer et donner un fonds de remboursement des parts réservé à favoriser la fluidité du marché des parts.

Quels sont les lois fiscales autour d’une SCPI ?

Pour les personnes physiques français

Si vous investissez dans des parts de scpi en tant que personne physique, vous serez imposés :

 

Pour la quote-part de revenus provenant des loyers : une taxe au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) avec l’ajout des prélèvements sociaux de 17,2 % dont 6,8 % sont déductibles de l’assiette de l’IR ;

Pour la quote-part des revenus financiers : une imposition au Prélèvement Forfaitaire Unique de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) ou au choix une imposition au barème progressif de l’IR et un abattement de 40 % pour les dividendes + les prélèvements sociaux (17,2 %) ;

Pour la quote-part des plus-values de cession d’immeubles et le retrait ou la cession de leurs parts : après un abattement selon la durée de détention et après la 5ème année de détention minimum, vous êtes soumis à un impôt de 36,2 % (19 % d’IR et 17,2 % de prélèvements sociaux). Une totale exonération d’IR est acquise après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux ;

Pour la quote-part immobilière de la valeur de leurs parts : vous êtes soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Pour les personnes morales soumises à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Si vous investissez dans des parts de SCPI en tant que personnes morales, vous êtes soumis à :

 

Pour la quote-part de revenus provenant des loyers : vous êtes soumis à l’IS au taux de droit commun (de 28 % jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable et 33,33 % pour l’excédent), vous devez ajouter une contribution de 3,3 % ;

Pour la quote-part des revenus financiers et les plus-values de cession d’immeubles : une taxation dans les mêmes conditions que ci-dessus ;

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