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SCPI Malraux : ce qu'il faut savoir
Qu'est ce que la Loi Malraux ? Quels sont les droits et les devoirs de la Loi Malraux avec les SCPI ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
Rappel sur les SCPI et la Loi Malraux
Les Société Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont un bon produit de placement pour diversifier votre patrimoine immobilier. Parmi toutes ses sociétés, il existe les SCPI fiscales de type Malraux permettent de profiter du dispositif fiscal Malraux et ainsi réduire ses impôts. Les SCPI Malraux sont peu connues, mais sont pourtant intéressantes et avantageuses sur de nombreux points. Voici tout ce que vous devez savoir sur les SCPI Malraux.
Qu'est-ce qu'une SCPI Malraux ?
Définition
Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôts en une fois grâce à des travaux réalisés. Ces derniers doivent être effectués sous la directive des architectes des bâtiments de France afin de respecter l’environnement urbain. La SCPI Malraux a pour objectif d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif en tant qu’habitation ou en entreprise. Celle-ci est totalement gérée par une société de gestion. Vous recevez, ensuite, les revenus qui ne sont autres que les loyers perçus par la société.
Une SCPI Malraux possède des immeubles à caractère historique, situés dans des sites remarquables et ainsi éligibles au dispositif fiscal Malraux. Par ailleurs, le bien immobilier doit être restauré dans l’année de la souscription pour profiter de la réduction d’impôt. Au terme de ces travaux, le bien est loué et les investisseurs (associés des parts) reçoivent une quote-part de loyers.
Le délai de conservation
Une durée de conservation des parts est fixée à 9 ans à compter de la mise en location du dernier immeuble. Si ce n’est pas le cas, il n’y aura pas d’avantage fiscal. L’investissement dans les SCPI Malraux doit être envisagé sur une durée plus longue soit 15 ans. En effet, vous devez accorder du temps au programme de réhabilitation et à la revente de ses immeubles. Par la suite, la SCPI est alors dissoute. La cession des parts de SCPI Malraux n’est pas très flexible dans sa liquidité et cela peut s’avérer relativement long. Il est donc conseillé d’effectuer cet investissement avec une vision de conservation longue, jusqu’à la liquidation de la SCPI.
Sa réduction d’impôt
Les scpi de rendement et de plus-value
Grâce à l’investissement dans la SCPI Malraux, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt représentant 18 % du montant investi dans la SCPI. La réduction est réalisée sur la déclaration d’impôt sur le revenu perçu sur l’année de souscription. Toutefois, le dispositif Malraux n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.
La SCPI doit impérativement louer les logements nus et en seul usage d’habitation principale du locataire durant 9 ans minimum.
Vous pouvez cumuler le dispositif Malraux sous certaines conditions, avec d’autres dispositifs fiscaux. La réduction d’impôt est prise en compte sur la fraction du montant de la souscription apportée à l’investissement et réduit ainsi les dépenses.
Le montant des dépenses pris en charge par la SCPI est d’environ 65 % du montant souscrit, hors frais de collecte. Cela ne doit pas être supérieur à 400 000 € sur 4 ans par foyer fiscal, soit l’équivalent d’une souscription de 600 000 €.
Enfin, 30 % du montant net de la souscription sont destinés uniquement à l’achat des immeubles.
Le financement
Vous pouvez financer vos parts de SCPI à crédit. Il y a d’ailleurs deux avantages à effectuer ce mode d’acquisition :
- Les taux bas des crédits immobiliers sont extrêmement intéressant. En sachant que vous bénéficier d’un taux favorable pour l’achat d’une SCPI. De plus, votre prêt vous fera profiter de l’effet de levier du crédit ;
- Les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles des revenus fonciers et cela peut éventuellement créer du déficit foncier. Cependant, les parts doivent être obtenues en pleine propriété et hors régime microfoncier. Cela s’applique, immédiatement un abattement forfaitaire de 30 % et qui assure totalement l’ensemble des charges, dont les intérêts d’emprunt.
Les zones des SCPI Malraux
Afin de bénéficier de l’avantage fiscal prévu dans le cadre de la loi de défiscalisation Malraux les immeubles doivent être situés dans un secteur spécifique. Ainsi, il existe différentes zones et divers secteurs éligibles à la loi Malraux. Néanmoins, il n’y a pas de plafonnement de loyers pour les locataires.
Les secteurs sauvegardés en loi Malraux
Les secteurs sauvegardés sont déterminés par le Code de l’urbanisme. Ils ont pour but d’empêcher la destruction d’immeubles sur un secteur qui représente « un caractère historique, esthétique ». Ils peuvent aussi justifier une conservation, une restauration et une mise en valeur nécessaire sur la totalité ou en partie. La Loi Malraux propose une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux de rénovation pour un immeuble situé en secteur sauvegardé.
Les quartiers anciens dégradés en loi Malraux
Un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé est éligible à la loi Malraux d’après la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion. La restauration doit être déclarée d’utilité publique. Un quartier ancien rénové peut bénéficier d’un taux de réduction d’impôt de 30 % également sur le coût des travaux de rénovation.
Les ZPPAUP en loi Malraux
Les immeubles situés au sein d’une Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager sont également éligibles au dispositif loi Malraux. Les ZPPAUP ont été mis en place afin de préserver les immeubles anciens de caractère. La réduction d’impôt est de 22 % sur le montant des travaux de rénovation effectué au sein de l’immeuble.
Les AMVAP en loi Malraux
Les AMVAP ou Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine sont similaires aux ZPPAUP. Ainsi, les AMVAP sont éligibles à la loi Malraux et profitent d’un avantage fiscal au même titre qu’un immeuble en ZPPAUP soit 22 % du montant des travaux éligibles.
Quels sont les SCPI Malraux ?
Actuellement, il y a 2 SCPI Malraux ouvertes à la souscription. Voici les sociétés accessibles :
PIERRE INVESTISSEMENT 10 : géré par INTERGESTION, avec une réduction d’impôt jusqu’à 18 % et une souscription minimum de 4 700 € ;
URBAN PRESTIGIMMO 4 : géré par URBAN PREMIUM avec une réduction d’impôt jusqu’à 18 %, et une souscription minimum de 5 000 €.
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