SCPI Pinel : ce qu'il faut savoir

Comment la Loi Pinel s'applique aux SCPI ? Quelle sont les obligations et les devoirs de la Loi Pinel ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI

Rappel sur les SCPI et la Loi Pinel

Les Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (SCPI) permettent de nombreux avantages. Il existe 3 types de SCPI dont les SCPI fiscales. Elles offrent la possibilité de profiter d’une réduction d’impôt, en plus de leurs performances. Elles ont en effet, les mêmes règles fiscales que les dispositifs de défiscalisation immobilière. Parmi elles, vous trouverez la SCPI Pinel. Vous pouvez alors investir dans l’immobilier locatif de manière indirecte.

Qu'est-ce qu'une SCPI PINEL ?

Définition

La loi Pinel a été votée le 1er septembre 2014 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2021. Elle permet aux investisseurs de profiter d’une réduction d’impôt en plaçant leur capital dans l’immobilier neuf. Le bien doit ensuite être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif a été élaboré pour diminuer la demande de logement dans certaines zones dites « tendues ».

 

Une SCPI Pinel est un investissement dans une SCPI qui vous permettra de bénéficier des mêmes avantages fiscaux que la loi Pinel. Les biens qui vous seront proposés dans une SCPI Pinel seront donc des immeubles et des habitations neufs ou rénovés. Cependant, vous n’avez pas à gérer l’administration locative : c’est la société de gestion qui s’occupe de tout.

La performance de la SCPI Pinel

Les SCPI fiscales ont une rentabilité plus faible que celle des SCPI de rendement. En effet, c’est notamment dû au plafonnement des loyers, obligatoire pour le dispositif Pinel. Les SCPI Pinel sont des placements collectifs. Leurs capitaux investis dépendent de plusieurs logements étendus sur le territoire français. Par ailleurs, le rendement locatif est tout de même intéressant avec un taux d’environ 2,7 %, sans compter l’avantage fiscal que vous obtenez. Vous profitez alors d’une réduction d’impôt dès la première année de souscription.

Le fonctionnement d’une SCPI Pinel

L’investissement dans une SCPI Pinel

Lorsque vous investissez dans une SCPI Pinel, vous placez dans des parts de biens immobiliers neufs ou rénovés. Vous obtenez alors une réduction fiscale selon la durée d’investissement souhaité. L’investissement d’une SCPI Pinel s’effectue ainsi :

  • Les 3 premières années d’investissement : les parts de la SCPI sont disponibles entre 30 et 36 mois. La société récupère au fur et à mesure les fonds des investisseurs, les place, et met le bien en location en recherchant des locataires.
  • Les 6, 9 ou 12 années d’investissement d’après : les biens de la SCPI sont loués selon la durée que vous aurez choisie. Elle s’occupe donc de tout, tandis que vous, en tant qu’investisseur, vous recevez les loyers au prorata de votre placement.
  • Les 2 ou 3 années après la location obligatoire : à la fin de l’engagement, le parc immobilier est cédé par la société de gestion, et défini ainsi la valeur liquidative des parts. Après la revente de tous les biens, les souscripteurs pourront également revendre leurs parts et recevoir un capital similaire au nombre de parts possédés et de la valeur de revente des biens immobiliers.

Vous devez donc envisager un investissement dans une SCPI Pinel sur le long terme. La durée de ce placement doit être entre 15 et 17 ans. Cela peut être une contrainte, vis-à-vis du dispositif Pinel. Ce dernier a un engagement maximum de 12 ans. De plus, la cession des parts SCPI Pinel est moins facile. Vous pouvez revendre vos parts sur le marché secondaire, mais en ayant un risque de décote.

La réduction d’impôt

Vous bénéficiez donc d’une réduction d’impôt qui représente :

 

  • 12 % des montants investis sur 6 ans ;
  • 18 % des montants investis sur 9 ans ;
  • 21 % des montants investis sur 12 ans.

 

Pour rappel, vous devez également respecter un certain nombre de critères pour investir dans un bien éligible au dispositif Pinel et ainsi garder une économie d’impôt :

  • Le prix au mètre carré de l’investissement est limité à 5 500 €/m² ;
  • La limite de la base de calcul de la réduction Pinel est de 300 000 € ;
  • Des zones éligibles à la loi Pinel ;
  • Le respect du plafonnement des loyers et des revenus des locataires.

Les critères à respecter

Les zones éligibles

Les logements éligibles à la loi Pinel doivent être situés dans des communes spécifiques. En effet, leur demande locative doit être élevée : ce sont les zones tendues. La plupart des grandes villes peuvent en profiter. Les villes qui ne peuvent pas bénéficier du dispositif, peuvent si elles le souhaitent, réclamer un agrément pour faire partie de la zone Pinel. Il existe 4 grandes zones suivant un prix moyen au m² et à la densité de la population. Seules les zones Abis, A et B sont éligibles à la loi Pinel. La zone B2 a été retirée depuis début 2019. C’est ici que vous trouverez donc des biens d’une SCPI Pinel. Voici les 3 zones :

 

  • Zone A bis : Paris, Hauts-de-Seine, Val-de-Marne, Val-d’Oise, Yvelines, Seine-Saint-Denis.
  • Zone A : Ain, Bouches-du-Rhône (Marseille, Aix-en-Provence) Alpes-Maritimes (Nice), Corse du sud, Hérault (Montpellier), Nord, Oise, Haute-Savoie, Seine-et-Marne, Var, Essonne, Yvelines, Val-de-Marne, Val-d’Oise, Rhône (Lyon), Hauts-de-France (Lille), Var (Toulon).

Zone B : grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants (Toulouse, Strasbourg, Bordeaux, Nantes, Grenoble, Clermont-Ferrand, Chambéry, Limoges, Reims, Tours, Rennes, Metz, Dijon, Rouen, Angers, etc…) quelques villes du littoral et de la corse du

Le plafonnement des loyers

Même si ce n’est pas vous, l’investisseur, qui géré la mise en location, vous devez connaître les plafonnements des loyers. Ainsi, vous recevrez les loyers selon le barème 2020. Cela permet, en effet, l’accès au logement pour le plus grand nombre de locataires, mais aussi un renouvellement du parc immobilier :

 

  • Zone A bis : 17,43 €/m²
  • Zone A : 12,95 €/m²
  • Zone B1 : 10,44 €/m²

Les critères à respecter

En 2019, voici les 4 SCPI Pinel encore ouvertes à la souscription et distribuées entre 4 sociétés de gestion :

 

Aew Ciloger Habitat 6, géré par Aew Ciloger : 18 % d’objectif de réduction d’impôt ;

LF Grand Paris Habitation, géré par La Française AM : 18 % d’objectif de réduction d’impôt ;

Patrimoine Habitat Neuf, géré par Intergestion : 18 % d’objectif de réduction d’impôt ;

Urban Vitalim 3, géré par Urban Premium : 21 % d’objectif de réduction d’impôt.

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