Création d'une SCPI : les incontournables

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Rappel sur les SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société qui a pour objectif la location ou la gestion d’un bien immobilier. Elle rémunère ainsi ses investisseurs grâce aux loyers qu’elle perçoit. Vous pouvez investir dans des parts de SCPI, afin de devenir associé, et toucher les dividendes. Vous pouvez également monter, vous-même, votre SCPI, afin de constituer un parc immobilier et d’en faire bénéficier d’autres associés. Voici les éléments incontournables à connaître pour la création d’une SCPI.

Quelles sont les formalités pour la création d’une SCPI ?

Une SCPI doit remplir des conditions spécifiques pour être validée :

  • Posséder un capital social de minimum 760 000 € (Art. L.214-88 du code monétaire et financier) ;
  • Acquérir un agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF) ;
  • Prétendre à une garantie bancaire approuvée par l’Autorité des marchés financiers ;
  • Une SCPI est obligatoirement gérée par une société de gestion.

Il faut tout d’abord préparer tous les documents nécessaires à la création de votre Société Civile de Placement Immobilier. Ensuite, vous devez rédiger votre annonce légale de création, afin de déposer l’intégralité de votre dossier au greffe.

La rédaction de l’annonce légale

La rédaction de l’annonce légale est payante. Comptez environ 118 € suivant le département, le journal d’annonces légales et le nombre de mots rédigé. Vous devez renseigner dans cette annonce : la date de signature des statuts, la forme sociale, le montant du capital social, (si c’est une SCPI à capital variable, vous devez énoncer son montant minimum et maximum), la dénomination sociale, l’adresse du siège social, le prénom et le nom du gérant et la durée de la société.

 

Vous recevrez, par la suite, l’attestation d’annonce légale et devez déposer la totalité du dossier au greffe.

Le dépôt de votre dossier au greffe.

Ce dépôt se fait au greffe du tribunal de commerce situé dans votre siège social. Vous devrez régler 70,39 € au titre du traitement du dossier par le greffe. Votre dossier doit constituer : les statuts signés et datés, la nomination du gérant, la possession des locaux, les cartes d’identité du gérant et des associés, la déclaration de non-condamnation, le formulaire M0 et l’attestation de l’annonce légale.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une création d’une SCPI ?

L’objectif d’une SCPI n’est pas de se louer un immeuble à soi-même. Elle doit vous permettre d’investir dans un patrimoine immobilier conséquent. Par la suite, la société de gestion sera en charge de louer ces immeubles afin de générer des revenus.

Les avantages

Voici les atouts de la création d’une SCPI :

  • Avec votre SCPI, vous avez la possibilité de participer au conseil de surveillance et de représenter les associés devant la société de gestion. Les membres de ce conseil sont élues avec une Assemblée Générale Ordinaire. Il veille aux actes de gestion de la SCPI et la collaboration avec la société de gestion.
  • Vous pouvez également fixer un prix de part sans commission de souscription. Ce qui est, généralement, plus avantageux.

Les inconvénients

Néanmoins, être associé fondateur peut aussi avoir quelques contraintes :

  • Vous devez détenir des parts durant 3 ans à partir de la délivrance de l’agrément de l’AMF ;
  • Lors de la collecte de souscription, vous devez obtenir 15 % minimum de votre capital social en un an. Si ce n’est pas le cas, la SCPI peut être dissoute ;
  • L’historique absent sur les performances de la SCPI ;
  • Un placement immobilier SCPI est un investissement à long terme.

Quelles sont les différentes SCPI et leurs avantages ?

Les SCPI pour profiter d’une réduction d’impôt

Vous pouvez constituer une SCPI fiscale afin de réduire le montant de vos impôts. Elle se décline sous 3 formes : la SCPI Malraux, la SCPI Pinel et la SCPI « déficit foncier » :

 

La SCPI Malraux vous permet d’investir dans des biens immobiliers anciens et classés : la réduction d’impôt sera d’un taux de 30 %, ainsi sur la quote-part de l’investissement affecté aux travaux à réaliser ;

 

La SCPI Pinel vous investissez dans des immeubles neufs ou rénovés : jusqu’à 21 % du montant investi pour une durée de 12 ans, dans la limite de 63 000 €.

 

La SCPI déficit foncier vous permet d’effectuer des travaux sur vos différents actifs immobilier et d’en bénéficier un avantage fiscal : le déficit foncier est imputable sur l’ensemble de vos revenus, sous réserve d’un plafond de 10 700 € par an, et reportable sur 10 ans.

Les SCPI pour augmenter ses revenus fonciers

Vous pouvez créer une SCPI de rendement. Cela vous permet d’investir dans des locaux professionnels. Ils sont ensuite gérés par la société de gestion. Les revenus de ces locations vous permettront de régler vos investisseurs. La SCPI rendement est fiscalement transparente si la société effectue une activité de location nue. Cela signifie que vous ne paierez pas d’impôt sur les sociétés. Les revenus que vous récupérés seront taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

 

Vous pouvez aussi acquérir une SCPI de plus-value. Vous achetez des immeubles à bas prix pour les revendre plus cher et faire une plus-value dessus. Ces dividendes sont également distribués aux investisseurs de parts. Si vous possédez vos titres plus de 22 ans, vous disposerez d’une exonération sur l’impôt sur le revenu. Si vous détenez vos parts pendant plus de 30 ans, cette exonération se fera sur les prélèvements sociaux.

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