SCPI déficit foncier : fonctionnement et fiscalité ?

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Rappel sur les SCPI et le déficit foncier

Depuis quelques années, il existe la défiscalisation immobilière grâce à des dispositifs gouvernementaux. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilière) permettent aussi de réduire vos revenus fonciers. Elles sont nombreuses et différentes, et parmi elles, vous trouverez la SCPI déficit foncier. Elle fait partie de la catégorie de la SCPI fiscale. Voici tout ce que vous devez savoir sur le fonctionnement et la fiscalité de la SCPI déficit foncier.

Qu’est-ce que la SCPI déficit foncier ?

Présentation

Dans les SCPI fiscales, vous retrouvez les SCPI Pinel, les SCPI Malraux, les monuments historiques et donc les SCPI déficit foncier. Elles ont toutes pour objectif de permettre une réduction d’impôt avec, en plus, les avantages de la SCPI en elle-même. Cela signifie que vous avez accès à l’immobilier à un prix plus bas et en pouvant modifier le montant de votre investissement.

 

Votre bien est totalement géré par une société de gestion et les risques sont mutualisés. La SCPI déficit foncier est une SCPI qui fonctionne comme le dispositif du même nom. Le déficit foncier, lui, permet de déduire le montant des travaux/réparations des revenus fonciers dans une limite de 10 700 €.

La SCPI de déficit foncier s’emploie de la même manière. Vous pouvez profiter de la réduction d’impôt qui correspondra à la quotepart des travaux et dépenses réalisés. Elle est destinée principalement aux contribuables aux tranches d’imposition les plus élevés et qui perçoivent des revenus fonciers. Enfin, pour rappel, les charges déductibles sont :

  • Les dépenses d’amélioration ;
  • Les dépenses d’agrandissement ;
  • Les dépenses de réparation ;
  • Les dépenses d’entretien.

Son fonctionnement

Les SCPI déficit foncier récolte auprès des épargnants puis investis dans des immeubles à caractère d’habitation qui nécessite des travaux. Elles visent, notamment, des bâtiments anciens. Ces biens sont ensuite rénovés dans le but de les louer. Lorsque vous investissez dans une SCPI déficit foncier, la durée du placement est de 3 ans minimum à partir de la dernière année de déduction des déficits sur le revenu global.

 

En effet, les sociétés gardent vos parts durant 15 ans environ. Le placement via les SCPI fiscales est plus faible qu’une SCPI classique. Le rendement moyen pour une SCPI déficit foncier est entre 2 % et 2,5 %. Au bout des 15 ans d’investissement, le bien sera vendu, la SCPI dissoute et vous pourrez récupérer des plus-values immobilières.

Les avantages et inconvénients de la SCPI déficit foncier

Avantages

Toutes les SCPI ont des avantages et cumulent donc avec ceux des SCPI déficit foncier :

  • Elle n’est pas soumise à un plafonnement global des niches fiscales ;
  • La gestion du patrimoine immobilier et la réalisation des travaux ne sont pas à votre charge ;
  • La mutualisation des risques de la SCPI ;
  • Un investissement sur fonds propres ou avec un emprunt bancaire ;
  • La gestion du placement par la société de gestion.

Inconvénients

Il faut, néanmoins, nommer certaines contraintes à l’investissement d’une SCPI déficit foncier :

  • Les parts de la SCPI ne sont pas à capital fixe (par rapport à la revente) ;
  • La contrainte de conserver le bien assez longtemps (environ 15 ans) ;
  • L’évolution de la valeur des parts ;
  • La non-garantie du capital.

La fiscalité de la SCPI déficit foncier

Un avantage fiscal

Avec une SCPI déficit foncier, vous pouvez alors déduire vos charges de vos revenus fonciers. Les contribuables fortement taxés seront ravis de cette déduction. Cela abaisse vos impôts, et ce n’est pas négligeable. Le montant de l’impôt sera différent d’un investisseur à l’autre selon le Taux Marginal d’Imposition (TMI) de chacun. Ce TMI représente un taux maximum pour l’épargnant de 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %.

 

Cela signifie, par exemple, si vous disposez d’un TMI de 45 % sur une déduction de 1 000 € de votre revenu global, vous obtiendrez une économie de 450 €, alors qu’avec un TMI de 14 %, votre avantage sera de 140 €. C’est ainsi, que la SCPI déficit foncier est plus adaptée à un foyer fiscal avec une imposition importante.

Le fonctionnement de la fiscalité

L’autre atout, cité au-dessus, c’est que vous n’êtes pas soumis avec un investissement dans des parts de SCPI déficit foncier à un plafond des niches fiscales. De plus, pour étendre vos placements, vous pouvez acheter à crédit les parts de SCPI. Cela permet donc réellement de diversifier vos SCPI déficit foncier. Les intérêts seront également déductibles des revenus fonciers. Voici un exemple concret du fonctionnement de la fiscalité de la SCPI déficit foncier :

Vous possédez des revenus fonciers nets réguliers de 10 000 €. Votre TMI est de 45 %. Vous investissez à hauteur de 26 000 € au comptant, avec vos fonds propres, dans une SCPI déficit foncier. La quote-part de travaux de la SCPI est de 40 %.

 

Avant votre investissement :

  • Revenus fonciers : 10 000 €
  • Imposition des revenus fonciers : 6 220 €

 

Après l’acquisition des parts de la SCPI :

  • Investissement déductible : 10 400 €
  • Votre économie d’impôt = 6 400 €

Votre gain fiscal est alors de 24,6 %.

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