Comment défiscaliser ? Toutes les solutions de défiscalisations
Comment faire de la défiscalisation immobilière ? Comment y prétendre ? Comment réduire ses impôts ? Kiwi vous explique
Rappel sur la défiscalisation immobilière
Il est possible d’effectuer un investissement tout en réduisant ses impôts : vous procédez alors à une défiscalisation. Il existe diverses défiscalisations afin que le futur investisseur choisisse les solutions les plus adaptées à son projet. Il y a deux grandes familles de défiscalisations : immobilière et financière. L’objectif est le même pour tous : bénéficier des avantages fiscaux pour réduire votre impôt sur le revenu.
Qu’est-ce que la défiscalisation ?
Défiscalisation immobilière
La défiscalisation immobilière consiste à acheter un bien immobilier en contrepartie d’une réduction d’impôt. En plus de défiscaliser, vous vous constituez un patrimoine. Les différentes solutions de défiscalisations permettent de louer un logement et de percevoir des revenus complémentaires. Vous profitez d’un retour sur investissement grâce à la réduction d’impôt. Vous pouvez défiscaliser dans un bien immobilier neuf et ancien. C’est généralement un investissement à envisager sur le long terme.
Défiscalisation financière
Vous réduisez vos impôts en investissant dans certains produits financiers avec une défiscalisation financière. Il existe plusieurs dispositifs avec des contraintes et des performances différentes. Les principales solutions permettent de réaliser des placements immobiliers ou d’investir dans des entreprises. L’épargne-retraite et l’assurance-vie proposent aussi un mécanisme de défiscalisation.
Comment défiscaliser ses investissements ?
Investir dans l’immobilier neuf et ancien
L’immobilier neuf offre plusieurs possibilités de défiscalisation avec, la plus connue, la loi Pinel. Vous achetez un logement neuf dans une zone spécifique, en respectant un plafond pour le loyer ainsi que les ressources du locataire. Vous vous engagez à le louer entre 6 et 12 ans. La réduction d’impôt va de 12 à 21 % pour un montant d’investissement maximum de 300 000 € par an. Cela représente une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €.
Avec la loi Censi Bouvard, vous investissez dans des résidences de services (étudiants, seniors ou handicapées). Vous investissez auprès de la société qui gère la résidence. Vous n’avez donc pas de gestion locative à vous occuper (la recherche des locataires, des états des lieux, de l’encaissement des loyers, etc.). Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % et vous pouvez récupérer la TVA de votre investissement qui est soumis au statut LMNP.
Pour défiscaliser dans l’ancien, vous avez trois solutions : la loi Denormandie, la loi Malraux, la loi Monuments Historiques et le déficit foncier. Le déficit foncier est une des solutions les plus simples. Il permet d’investir dans un bien et de retirer de ses revenus le déficit créé par des travaux. Plus vous dépensez plus que vous gagnez avec votre bien en effectuant des rénovations. Toutefois, le plafond est de 10 700 € par an.
La loi Denormandie est la cousine de la loi Pinel. Vous bénéficiez des mêmes conditions que le dispositif Pinel, mais dans l’investissement locatif ancien. Cependant, des travaux spécifiques sont à respecter afin de profiter des avantages fiscaux.
La loi Malraux est une autre solution de défiscalisation. Si vous achetez un bien ancien dans les zones éligibles, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 30 % des travaux de rénovation. Vous êtes limité à des travaux plafonnés de 400 000 € sur 4 ans. Vous devez vous engager à louer ce bien pour une durée minimum de 9 ans.
Enfin la loi Monuments Historiques est un investissement dans un bien classé « monument historique ». Vous pouvez le rénover et bénéficier d’une défiscalisation de 100 % des travaux et ceux, sans limite de montant. C’est une bonne solution pour les contribuables fortement imposés.
Investir dans les placements financiers
En investissant dans les placements immobiliers, vous pouvez défiscaliser par exemple avec une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilière) ou un GFV (Groupement Foncier Viticole). La SCPI et l’OPCI collectent des fonds pour ensuite les investir dans des immeubles et les louer. Vous placez alors un capital dans une société qui se charge de toute la gestion. Vous pouvez obtenir un rendement entre 4 à 6 % et défiscaliser une partie de vos revenus. Pour le GFV, vous investissez dans un domaine viticole en devenant propriétaire d’une partie de la parcelle. Ce placement est plus complexe, car il faut bien connaître le secteur afin de sélectionner le bon vignoble. Sa performance peut être de 2 à 4 %.
Vous pouvez aussi défiscaliser avec des entreprises. Les solutions de défiscalisations peuvent être les PEA (Placement d’Épargne en Actions), les FCPI (Fonds commun de placement dans l’innovation) ou les investissements de proximité FIP (Fonds de Placement Immobilier). Vous investissez dans une entreprise spécifique et sous certaines conditions pour toucher les recettes selon leur chiffre d’affaires. Ces dernières sont alors défiscalisées. Le PEA est destiné aux entreprises européennes, le FCPI pour les sociétés ou entreprises tournées vers l’innovation et les FIP destinés aux PME (Petite et Moyenne Entreprise).
L’épargne retraite et l’assurance vie sont les placements préférés des Français. Vous pouvez également défiscaliser avec ces placements. Ces derniers ont un capital garanti, mais un rendement assez faible. Vous pouvez alors anticiper votre retraite ou transmettre votre patrimoine. Vous défiscalisez alors vos versements. Avec ces solutions, les droits de succession sont exonérés d’impôts.
Les opportunités et les risques de défiscalisation
Les risques liés à la défiscalisation
Vous pouvez rencontrer des risques à défiscaliser et vous ne devez donc pas les négliger :
Être accompagné d’un professionnel : pour défiscaliser efficacement, il faut pouvoir maîtriser certains mécanismes. Cela peut vite devenir complexe selon les sommes investies. Vous pouvez donc avoir recours à un gestionnaire du patrimoine, un courtier ou même à un cabinet de conseil de défiscalisation. Ils vous apporteront leur expertise, et vous éviterez de rencontrer de mauvaises surprises. Ces professionnels vous conseilleront suivant votre profil, votre situation et votre projet. Ils limiteront ainsi les risques liés à vos investissements de défiscalisation.
Vous pourrez rencontrer 3 grands risques : financier, immobilier et fiscal.
- Réduire le risque fiscal, tout d’abord, en vérifiant ses devoirs et le cas échéant s’entourer de professionnels compétents. Calculez bien le montant de loyer sur la surface de votre logement, pour bien évaluer les revenus du locataire. Pour certains dispositifs, vous êtes soumis à un plafond des loyers et des ressources de locataires. Si vous ne les respectez pas, vous ne pourrez pas prétendre à la défiscalisation. Assurez-vous également de respecter le plafonnement global des niches fiscales.
- Réduire le risque financier, ensuite, en optimisant la performance de son investissement. Évitez d’investir dans des zones où le prix du m² est très élevé. Certains prix dans l’immobilier neuf est d’ailleurs bien plus cher que dans l’ancien, suivant votre projet, calculez bien, en défiscalisant selon le dispositif choisi : avec la loi Pinel, vous êtes plafonnée à 5 500 €/m².
- Enfin réduire le risque immobilier, en optant pour un bien à votre goût, mais surtout dans un emplacement idéal. Les futurs locataires auront des exigences strictes, peut-être les mêmes que vous ou tout le contraire. Vous devez vous renseigner sur les envies des locataires et les zones où il y a une forte demande locative. Si vous le pouvez, évitez les secteurs les plus chers. Cela peut être des zones tendues, mais il existe de nombreuses opportunités, à vous de les saisir !
Les opportunités de la défiscalisation immobilière
Actuellement, 60 % des Français considèrent l’immobilier comme une valeur refuge. L’investissement dans la pierre garde ainsi une place particulière dans le cœur des Français avec les contrats d’assurance vie. Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont ainsi très intéressants afin d’allier l’achat d’un bien immobilier et réduction d’impôt.
La défiscalisation immobilière permet de réduire ses impôts sur le revenu en contrepartie d’un placement dans un bien immobilier. Il existe de nombreuses solutions de défiscalisations immobilières pour tous les profils et les portefeuilles.
L’un des avantages pour l’investisseur est de :
- Payer moins d’impôts. Les dispositifs de défiscalisation permettent de réduire son impôt, ou de déduire avec un crédit d’impôt ses revenus.
- Anticiper sa retraite. Avec l’aide fiscale reçue de l’État, vous pouvez vous constituer un patrimoine immobilier, et donc un capital à terme, plus facilement.
- Préparer les études des enfants. Si vos enfants sont jeunes, vous investissez dans un logement qui pourra leur permettre de faire leurs études près des grandes universités. Pour la plupart des dispositifs, vous pouvez loger vos enfants dans le bien immobilier investi, à condition qu’il ne fasse plus partie de votre foyer fiscal.
- Se créer une rente ou un revenu complémentaire avec les loyers que vous percevez. Avec la défiscalisation immobilière, vous préparez l’avenir, celle pour vous et votre famille.
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