Qu'est-ce qu'une SCPI ?

En quoi consiste une SCPI ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les SCPI

L’investissement de la pierre papier est une solution de placement très apprécié par les Français. Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, font partie de cet investissement. Elles permettent, notamment, de se constituer un patrimoine immobilier conséquent. Le marché immobilier en direct peut être complexe, mais avec des SCPI, la gestion de votre patrimoine est simplifiée. Alors qu’est-ce qu’une SCPI ? Voici les détails de ce produit financier.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Sa définition

Les SCPI sont gérées par de grandes sociétés de gestion, gérées elles-mêmes par l’AMF (Autorité des marchés financiers). Elles prennent en charge l’investissement locatif de bien immobilier professionnel, mais aussi d’habitat collectif. La fonction des SCPI est de s’occuper de la rénovation, de l’entretien et de la valorisation de leur parc immobilier. Leur objectif est d’avant tout la mise en location de leurs immeubles qui sont très variés : de grandes entreprises, des bureaux, des commerces, des chaînes d’hôtels, etc. Cela peut aussi être des particuliers pour louer dans des logements collectifs.

 

Ainsi, leurs investissements sont répartis dans de nombreuses zones françaises, mais aussi en zone euro et mondiale. Fin 2019, on compte environ 190 SCPI avec 8 milliards d’euros de collecte à ce jour. Le taux moyen, quant à lui, est de 1,40 %.

 

Si vous vous demandez « qu’est-ce qu’une SCPI ? » vous trouverez le fameux terme de la « pierre papier ». Cela signifie que vous vous constituez grâce à elles, un patrimoine immobilier varié tout en restant à l’écart de la gestion de celui-ci.

Principes SCPI

Avant de vous lancer dans l’investissement de parts de SCPI, vous devez connaître son fonctionnement. Malgré les différents types de SCPI, leurs principes sont similaires. Investir en SCPI, c’est développer son capital grâce à un rendement élevé afin de récupérer des revenus complémentaires. La société de gestion collecte les fonds auprès des investisseurs, qui sont alors appelés associés, puis elle place ces fonds dans différents actifs immobiliers.

 

En tant que porteurs des parts, vous ne vous occupez de rien. La société vous distribue par la suite, en général, tous les trimestres, les loyers reçus au prorata des parts investis. Une SCPI peut générer jusqu’à 6 % de rentabilité. Ce qui est très intéressant pour accroître rapidement votre capital.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Les SCPI de rendement

Il existe 3 types de SPCI. La SCPI de rendement est une des plus rémunératrices. La différence entre les trois types, hormis leurs performances, résident sur la nature des biens investis. En effet, avec une SCPI de rendement, votre patrimoine sera composé d’immobilier d’entreprises : des bureaux, des commerces, des entrepôts, etc. De plus, dans cette famille, vous pouvez retrouver deux catégories de SCPI : à capital fixe ou capital variable. Cela diffère par rapport à la revente des parts de votre SCPI. En investissant dans une SCPI de rendement, vous trouvez un investissement immobilier qui possède un excellent rapport locatif sans les inconvénients du locatif en direct.

Les SCPI fiscales et de plus-value

Les SCPI fiscales permettent de défiscaliser au même titre que les dispositifs fiscaux. Vous pouvez alors recevoir les dividendes des loyers et réduire vos impôts sur le revenus grâce aux dispositifs choisis. Les SCPI fiscales investissent dans des logements collectifs : neufs, anciens, ou à rénover. Les 3 SCPI fiscales disponibles sur le marché sont : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI déficit foncier.

 

Les SCPI de plus-value ont l’objectif de valoriser votre patrimoine. C’est la SCPI qui a la durée de détention la plus longue. En effet, sa stratégie est d’acquérir des biens immobiliers non cotés. Elles ne distribuent pas de revenus, sauf cas exceptionnel de versement de dividendes aux différents associés. La performance est obtenue lorsque le logement n’est plus occupé. Il y a alors une plus-value. Le type de logement peut être des appartements soumis à la loi de 1948, des immeubles achetés en Nue-propriété ou en viager. Elles sont peu connues parmi toutes les SCPI.

Comment financer des parts de SCPI ?

Financer ses parts à crédit

Vous pouvez acheter des parts de SCPI à crédit. Il suffit d’effectuer un prêt, en général, immobilier. Ce recours est très intéressant, car vous déduisez les intérêts d’emprunt des revenus fonciers. Vous bénéficiez alors d’un effet de levier sur votre crédit. Cela signifie que vos revenus fonciers pourront rembourser vos mensualités.

Financer ses parts à crédit

Vous pouvez acheter des parts au comptant, c’est-à-dire, que vous utilisez vos fonds propres. C’est l’investissement le plus simple et le plus rapide. Si vous avez de la liquidité, vous pourrez alors augmenter vos revenus de façon régulière, réaliser un investissement de trésorerie et ainsi varier vos placements dans votre patrimoine immobilier.

Financer ses parts avec une assurance-vie

Vous pouvez acquérir des parts dans une assurance vie. Grâce à un contrat multisupport, vous profiterez des avantages fiscaux de l’assurance vie, et également de la SCPI. Cependant, vous ne pouvez pas acheter des parts à crédit dans une assurance vie. Il faudra que vous ayez de l’épargne de côté, afin de profiter de cet investissement.

Financer ses parts en démembrement

Vous pouvez acheter des parts de SCPI en démembrement. Cela consiste à diviser une pleine propriété avec un usufruitier et une nue-propriétaire. Durant une durée déterminée, l’usufruitier reçoit alors les loyers de la SCPI, tandis que le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu. À la fin de la période, le nu-propriétaire devient le seul acquéreur, et reçoit ainsi les loyers de la SCPI.

Quels sont les atouts et les risques d’une SCPI ?

Les atouts d’une SCPI

Les SCPI présentent de nombreux avantages qui permettent de profiter d’un investissement profitable :

  • La mutualisation des risques : grâce à un parc immobilier important, le risque sur la location est affaibli. Cela veut dire, par exemple, s’il y a des impayés de loyers, les autres logements viendront soulager cet incident.
  • La rentabilité locative : la performance des SCPI est connue pour être élevée. Grâce à ce placement, vous bénéficiez d’un taux de rendement moyen de 1,40 %. Certaines SCPI ont un taux dépassant les 5 %. Elles sont, à ce jour, l’un des meilleurs produits de placement.
  • Une gestion entièrement contrôlée : c’est la société de gestion qui s’occupe de tout. Une aubaine pour éviter l’administration locative et d’éventuels problèmes.
  • Aucune charge à prévoir : lorsque vous décidez d’investir dans une SCPI, vous n’avez pas besoin de trésorerie pour la suite. Vous recevez vos gains nets de frais.
  • Une souplesse d’investissement : vous pouvez céder vos parts et en racheter à tout moment. Respectez, cependant, une durée minimum de détention.

Les risques d’une SCPI

Comme pour tous placements, vous pouvez retrouver certaines contraintes :

  • Les différents frais : même si vous ne les voyez pas, vous réglez indirectement des frais. Et ils sont assez importants : les frais de souscription et les frais de gestion (annuel) varient entre 10 % et 12 %.
  • Le mode de financement : si vous souhaitez acquérir à crédit, les banques financent généralement leur propre SCPI, donc vous aurez un choix limité.
  • La durée du placement : c’est un placement à long terme. Cela peut être un inconvénient de les conserver minimum 8 ans et jusqu’à 16 ans pour certaines.
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