Loi Scellier : avantages et comment en bénéficier ?

Qu'est ce que la loi Scellier ? Comment en bénéficier et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !
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Rappel sur la loi Scellier

Après la loi Robien classique, la loi Robien recentré et le dispositif Borloo, la loi de finances 2009 dévoile un nouveau modèle de défiscalisation immobilière. Jugé plus simple et plus équitable, il favorise effectivement l’accès à l’investissement locatif, quelle que soit la tranche marginale d’imposition du foyer fiscal. C’est la naissance du dispositif Scellier.

Qu’est ce que la Loi Scellier

Entre la loi Borloo populaire et le dispositif Duflot puis la loi Pinel, c’est la loi Scellier qui a régi l’investissement locatif défiscalisant. A la fois plus claire, plus simple à appliquer et plus démocratique, elle permet un avantage fiscal plus intéressant, en changeant les règles de réduction d’impôt. La loi Scellier s’applique à tous les biens acquis à compter du 1er janvier 2009 et remplace progressivement la loi Robien recentré qui s’éteint au 31 décembre de la même année. Elle intègre une véritable conscience écologique. En effet, pour la première fois, le bien acquis ou rénové doit répondre à normes précises pour être éligible aux standards défiscalisants prônés par le dispositif ; les normes énergétiques RT 2000 et 2005.

 

Mais le plus grand changement réside dans le calcul de l’économie d’impôts. Jusqu’à présent, il fallait obligatoirement calculer un déficit foncier, que l’on imputait aux revenus du foyer. Si bien que certaines tranches marginales d’imposition n’avaient qu’un intérêt limité à réaliser un investissement locatif. Désormais, la somme défiscalisée est calculée à partir du montant de l’acquisition (ou de l’opération en cas de travaux) et impacte directement le montant de l’impôt à payer. On passe de la déduction des revenus à la réduction d’impôt.

Principes et process de la loi Scellier

Le dispositif Scellier est donc le précurseur des dispositifs suivants ; Duflot et Pinel. Il se construit sur un amortissement direct du prix de revient des logements acquis. Néanmoins, pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux promis,

  • le bien immobilier doit être situé dans une zone géographique déterminée ;
  • il doit être loué nu ;
  • durant une période minimale de 9 ans (prorogeable 3 ou 6 ans) ;
  • il doit répondre à un critère de plafonds de loyer ;
  • voire de conditions de ressources du locataire.

 

D’autre part, il est impossible pour un propriétaire bailleur de louer son logement à un membre de sa famille. De surcroît, la réduction d’impôt promise est de 13 % du prix de revient du logement, pour un coût d’acquisition plafonné à 300 000 €. Notons qu’en secteur intermédiaire, la prorogation du dispositif permet d’atteindre une défiscalisation équivalente à 21 % du prix de revient initial sur 15 ans (deux fois 4% sur deux fois 3 ans supplémentaires).

 

En outre, en cas de montant défiscalisé supérieur au montant réel de l’impôt à payer, le surplus est reportable sur une durée de 6 ans. Enfin, et concernant le revenu foncier généré par les loyers, l’investisseur peut bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus ainsi que de la déduction de toutes les charges inhérentes au bien (taxe foncière, intérêts d’emprunt et autre frais de gestion…)

Avantages, application et risque de cette loi

La loi Scellier a connu diverses modifications au fil de son application ;

  • entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, le montant défiscalisé correspond à 25 % de la valeur du bien acquis (et même jusqu’à 37 % dans le cadre de la loi Scellier Social) ;
  • à compter du 1er janvier 2011, ce montant tombe à 22 % ;
  • à partir du 1er janvier 2012, l’amortissement plonge à 13 % sur 9 ans, extensible à 21 % sur 15 ans.

 

Ces conditions avantageuses ne souffrent que de contraintes minimes, les plafonds de loyer correspondant généralement aux marchés locatifs locaux des zones géographiques d’implantation des programmes immobiliers (obligatoirement en zones A, B1 et B2, soit Paris, la côte d’Azur et les grandes agglomérations Françaises). La loi Scellier tient compte des critiques émises à l’encontre de la loi Robien et exclut donc la zone C des possibilités d’investissement locatif défiscalisé afin d’éviter les investissements au sein de villes au marché locatif déjà saturé.

 

Mais même en zone B, ce type d’écueil est resté assez fréquent. Lors d’un investissement locatif, et bien que la loi défiscalisante soit avant tout un produit financier permettant la constitution d’un patrimoine sur le long terme, il est primordial de porter un intérêt tout particulier au bien immobilier et à sa localisation. Attention aux belles promesses qui ont vu nombre d’investisseurs se trouver dans l’incapacité de profiter des avantages fiscaux promis faute de locataires. Quant à la promesse de plus-value à la revente dans un marché déjà saturé, on repassera… Au moment d’opter pour un professionnel de la défiscalisation immobilière, il convient donc de privilégier l’ancienneté et l’expérience, de façon à optimiser les investissements réalisés. En toute sérénité…

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