SCPI de défiscalisation : fonctionnement

Qu'est ce qu'une SCPI de défiscalisation ? Quels est son fonctionnement ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les SCPI et la défiscalisation

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de défiscalisation, aussi appelé SCPI fiscale, a un fonctionnement assez simple. Grâce à elle, vous investissez dans des biens et vous engagez dans les règles imposées par la loi de défiscalisation. Vous profitez alors des différents porteurs de parts. Pour comprendre ce qu’est une SCPI de défiscalisation, voici une présentation des différentes formes qu’ils existent, ainsi que leur fonctionnement.

Qu’est-ce qu’une SCPI de défiscalisation ?

Fonctionnement

La SCPI de défiscalisation se présente sous différentes formes. Elle a de nombreux avantages avec le cumul du dispositif de défiscalisation mis en place par l’État et celles des SCPI. Les conditions et la fiscalité sont ainsi les mêmes que ces différentes lois. La SCPI fiscale fonctionne, toutefois, comme une SCPI classique : l’acquisition des parts, la mise en place de la rénovation, des travaux par la société, la mise en location et la fin de période avec une dissolution de la SCPI.

 

Dans le cadre d’une SCPI de défiscalisation, vous récupérez une contrepartie de la vente de vos parts lors de la dissolution de la SCPI, c’est-à-dire à la revente de l’ensemble des biens immobiliers. En revanche, dans une défiscalisation traditionnelle, vous avez le plein pouvoir pour garder ou revendre votre bien. Enfin, les SCPI de défiscalisation vous permettent une réduction d’impôt conséquente, suivant celles que vous aurez choisis.

Les avantages des SCPI de défiscalisation

Vous pouvez acheter un nombre de parts précis pour réduire votre imposition. L’investissement en SCPI fiscales permet d’accéder à la défiscalisation pour tous les contribuables. Vous vous bâtissez alors un patrimoine diversifié avec un bon apport. En investissant dans une SCPI, vous vous déchargez de toutes les contraintes liées à l’acquisition et la gestion d’un bien en direct : pas de gestion locative ni de travaux, etc. Enfin, vous profitez de la réduction d’impôt l’année immédiatement à l’acquisition et non à la date de la livraison du bien.

La SCPI Pinel

Son fonctionnement

La SCPI Pinel ne propose que des biens immobiliers d’habitation. C’est la différence avec la SCPI de rendement qui investit dans des biens professionnels. Les logements distribués sont des biens neufs ou totalement rénovés. Vous achetez donc des parts de la SCPI Pinel auprès d’une société de gestion qui investit ensuite cet argent dans des biens immobiliers. Vous profitez d’un avantage fiscal pendant une période de 6 à 9 ans. En plus de cet avantage fiscal, vous percevez des loyers correspondant à vos parts détenues dans la SCPI.

 

Une période de souscription peut durer 3 ans. Pendant celle-ci, vous pouvez tout de même recevoir des petits revenus de trésorerie. C’est ensuite que vient la période de location et de la gestion du patrimoine (organisé par la société de gestion). La location peut durer pendant 12 ans. Ensuite, vous pouvez revendre le bien immobilier et récupérer une éventuelle plus-value sur votre capital. La performance de la SCPI Pinel est d’environ 2,5 % durant la période de location des biens.

Les avantages de la SCPI Pinel

La fiscalité de la SCPI Pinel est exactement la même que la fiscalité de la loi Pinel. Pour en bénéficier, la SCPI doit louer les biens dans lesquels elle place son argent durant 6 ans minimum et jusqu’à 12 ans maximum. Le respect des plafonds de loyer selon la situation géographique des biens est également nécessaire. Enfin, les immeubles neufs ou rénovés doivent être conformes aux normes énergétiques RT 2012 et BBC.

 

En tant qu’investisseur SCPI Pinel, vous êtes le résident fiscal durant toute la période de défiscalisation. Vous ne pouvez pas dépasser le plafond de 300 000 € par an d’investissement et il est pris en compte dans le plafonnement des niches fiscales de 10 000 €. Voici les réductions d’impôt que vous pouvez obtenir suivant la durée de détention :

  • 12 % de réduction d’impôt sur 6 ans ;
  • 18 % de réduction d’impôt sur 9 ans ;
  • 21 % de réduction d’impôt sur 12 ans.

La SCPI Malraux

Son fonctionnement

La loi Malraux a été créée en 1962. Son objectif était de protéger les centres historiques des villes. Suivant une charte de travaux, il devait aboutir à une nouvelle surface de bureaux ou de commerces. Depuis, le dispositif s’est transformé avec un financement sur le patrimoine immobilier ancien. Les SCPI Malraux récupèrent les parts investies pour acquérir les logements anciens situés dans les zones éligibles au dispositif Malraux. Suivant la zone du bien acheté, vous aurez :

  • 30 % dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé, les QAD (Quartiers Anciens Dégradés) et les quartiers conventionnés ;
  • 22 % dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.

Les avantages de la SCPI Malraux

La fiscalité de la SCPI Malraux est assez avantageuse pour les contribuables. Vous profitez d’une réduction d’impôt de 18 % sur le montant investi dans la SCPI. De plus, la loi Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales. La SCPI doit louer les appartements nus durant 9 ans minimum. Elle doit aussi louer les logements au plus tard un an après l’achèvement des travaux. Vous pouvez cumuler, sous certaines conditions, des parts de SCPI Malraux avec des parts d’autres SCPI de défiscalisation.

 

Le montant des dépenses pris en charge par la SCPI doit être environ 65 % du montant souscrit, hors frais de souscription, et sans dépasser le plafond de 400 000 € sur 4 ans par foyer fiscal, soit une souscription d’environ 600 000 €. Enfin, vous devez investir minimum 30 % du montant net de la souscription, dans l’achat des immeubles.

Autres SCPI fiscales

La SCPI Monuments Historiques

La SCPI Monument Historiques vous permettra de bénéficier :

  • D’un placement dans des immeubles « Monuments Historiques » ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historique
  • D’appliquer la totalité de sa quote-part, environ 50 %, due aux travaux sans aucune limitation sur son revenu global.

La SCPI déficit foncier

La SCPI déficit foncier investit dans des immeubles d’habitation qui nécessite des travaux. Elle cible, notamment, des bâtiments anciens. Ces biens sont ensuite rénovés pour les louer. La durée du placement est de 3 ans minimum à partir de la dernière année de déduction des déficits sur le revenu global. En effet, les sociétés de gestion conservent vos parts durant 15 ans environ. Le rendement moyen pour une SCPI déficit foncier est entre 2 % et 2,5 %.

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