Calculer son taux d'endettement pour un investissement locatif

Qu'est ce que le taux d'endettement ? Comment le calculer ? Kiwi vous explique

Rappel sur le taux d'endettement

L’investissement immobilier locatif peut être financé par un crédit immobilier. Les investisseurs immobiliers peuvent alors profiter de l’effet de levier du crédit pour optimiser leur patrimoine. Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier, les banques examinent votre taux d’endettement. Cela leur permet de vous accorder le crédit immobilier ou non. Mais qu’est-ce que le taux d’endettement ? Comment est-il calculé ? Est-il différent lors d’un investissement locatif ? Voici ce que vous devez savoir sur le taux d’endettement pour un investissement locatif.

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le principe

Le taux d’endettement représente la part du revenu d’un ménage qui est consacré seulement au remboursement de prêt immobilier ou de crédits à la consommation. Le taux d’endettement maximum est généralement de 33 % (entre 30 % et 35 % suivant les banques). En effet, au-delà, il y a un risque de surendettement. Cependant, certains critères peuvent évaluer ce taux à la hausse ou à la baisse. Le taux d’endettement est important pour la demande d’un crédit immobilier. Il permet, en effet, à l’organisme financier d’accepter le prêt dans l’objectif d’un achat pour une résidence principale ou pour un investissement locatif. Vous devez alors fournir différents documents pour calculer le taux.

La différence avec la capacité de remboursement et d’emprunt

La capacité de remboursement désigne le montant maximum des mensualités qui vous sera accordé pour votre crédit selon vos revenus et vos charges. Ces mensualités du crédit intègrent le capital, les intérêts et le coût de l’assurance de prêt. Le montant de vos mensualités, ne pourra pas dépasser 33 % de vos revenus nets. Finalement, le taux d’endettement va dépendre du montant de vos mensualités. Il est nécessaire de vérifier vos capacités de remboursement avant de vous engager. La capacité d’emprunt est également en lien avec le taux d’endettement et votre capacité de remboursement. C’est la somme totale que la banque vous accordera. En considérant la mensualité maximale et en ajoutant la durée de prêt et les taux d’intérêt, vous aurez ainsi votre capacité d’emprunt maximale. Vous devrez ensuite ajouter les frais de notaire et les frais annexes.

Comment et pourquoi le calculer ?

Comment calculer le taux d’endettement ?

Pour calculer le taux d’endettement, les banques évaluent vos charges. En effet, le taux d’endettement représente le poids mensuel des charges fixes, dans les revenus fixes d’un foyer soit le taux d’endettement = (Charges/Revenus) x 100.

Le taux d’endettement inclut uniquement les facteurs financiers stables et durables. Ainsi, des revenus financiers non-réguliers et les dépenses ponctuelles ne sont pas pris en compte. Vous pouvez calculer vous-même ce taux, en reprenant vos relevés de compte des trois derniers mois. Vous définissez alors la liste de vos revenus et de vos charges. Ces dernières se calculent globalement en prenant les dépenses mensuelles liées aux :

  • Remboursements des crédits en cours comme des prêts personnels, renouvelables ou un autre prêt immobilier ;
  • Pensions diverses versées tels que les alimentaires ;
  • Autres charges fixes.

 

L’établissement bancaire peut estimer le futur loyer au calcul du taux d’endettement des personnes hébergées chez un tiers s’ils ne possèdent aucune mensualité immobilière ni de loyers.

Enfin, les revenus financiers à inclure sont donc des revenus durables dans le foyer. Cela peut être :

  • Les salaires ;
  • Les aides personnalisées ;
  • Les revenus fonciers pour les propriétaires d’un logement en location ;
  • Un apport personnel ;
  • Les pensions diverses et aides personnalisées.

Pourquoi calculer le taux d’endettement ?

Le calcul du taux d’endettement est nécessaire pour la banque et vous-même. Cela représente de nombreux intérêts. Pour la banque, cela lui permet de se protéger si vous n’arrivez pas à payer vos mensualités de crédit. En effet, un arrêt de la Cour de cassation du 31 janvier 2018 stipule qu’une banque est responsable si le taux d’endettement est supérieur à 33 %. Si l’emprunteur ne peut plus rembourser, elle peut être condamnée à des dommages et intérêts pour compenser la dette.

De votre côté, en tant qu’emprunteur, vous pouvez connaître la faisabilité de votre projet sur le long terme. En effet, si le taux d’endettement est correct, vous savez que vous pourrez assurer votre investissement qu’il soit locatif ou non. Vous pouvez également adapter votre plan de financement suivant le résultat. Vous pouvez même négocier le taux immobilier afin de baisser encore vos mensualités.

Quel impact pour un investissement locatif ?

L’importance du calcul du taux pour un investissement locatif

Lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, vous pouvez donc demander un crédit. Celui-ci est un prêt classique. Néanmoins, la plupart des investisseurs ont déjà un crédit immobilier pour leur résidence principale et ainsi doivent cumuler 2 crédits immobiliers. C’est pourquoi le taux d’endettement pour un investissement locatif est assez important. Son calcul sera nettement différent. L’établissement bancaire accordera le prêt si votre taux d’endettement n’excède pas les 33 % de vos revenus nets après impôts. Il détermine ainsi avec la compensation des revenus et la non-compensation des revenus.

Le calcul du taux pour un investissement locatif

Pour calculer le taux d’endettement pour un investissement locatif, il faut prendre en compte les loyers nets de charges. La banque ne considère que 70 % du loyer que vous pensez récupérer : le revenu locatif net. C’est une marge de sécurité qui correspond notamment aux charges de copropriété, aux frais d’exploitation ou à la taxe foncière.

Par exemple : si vous envisagez 500 € de loyer mensuel, la banque prendra en compte un revenu locatif de 350 € (500 € x 70 % = 350 €).

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