Simulation d'investissement locatif : calculer votre rendement

Comment simuler la rentabilité d'un investissement locatif ? Quels sont les calculs à faire ? Que prendre en compte ? Kiwi vous explique !

Rappel sur l'investissement locatif

Un investissement locatif est l’achat d’un logement que vous effectuez afin d’en tirer un revenu grâce à un loyer. Investir dans l’immobilier est majoritairement un placement solide et rentable. Cependant, il est possible pour vous en assurer d’utiliser un simulateur gratuit pour votre investissement locatif et ainsi de considérer tous les facteurs qui pourraient l’impacter. Voici comment calculer votre rendement.

Pourquoi simuler son investissement locatif ?

Lorsque vous souhaitez procéder à la location d’un logement, vous devez prendre en compte plusieurs paramètres. La capacité d’emprunt fait partie de ces paramètres. Il est nécessaire de connaître votre budget pour monter votre projet immobilier. Votre capacité d’emprunt est le montant maximum que vous pouvez demander à votre banque sur une durée définie. Celle-ci varie selon vos charges et vos revenus financiers.

 

En simulant votre capacité d’emprunt vous pourrez considérer de nombreux facteurs dans l’investissement locatif. Avec la connaissance de votre budget, vous pourrez alors analyser les autres facteurs qui concernent votre bien lui-même : son emplacement, le prix d’achat au m2, la surface habitable, etc. Vous pourrez alors calculer la durée de votre emprunt, avec ou sans apport.

Comment calculer le rendement de son investissement locatif ?

Le calcul du rendement brut

Le calcul du rendement brut vous permet de se faire une première idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre. Pensez à intégrer les frais de notaire. Cela signifie qu’il faut les ajouter au prix d’achat et aux éventuels coûts des travaux.

 

La formule de calcul du rendement locatif brut :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition) = le taux de rendement brut.

Ce taux vous permet donc de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif. Il vous faudra le perfectionner en y ajoutant les charges locatives que vous ne pourrez pas récupérer dans le loyer et vos impôts pour connaître votre rentabilité réelle, autrement dit, la rentabilité nette de votre investissement locatif.

Le calcul du rendement net d'un investissement locatif

Des frais peuvent s’accumuler comme des charges ou des taxes. En les ajoutant, vous obtiendrez la rentabilité nette de votre investissement immobilier. Le rendement net est donc plus proche de la rentabilité réelle de votre placement immobilier.

 

La formule de calcul du rendement locatif net :

(Montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) /par le prix d’achat = le taux de rendement net.

Vous devez déduire les charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d’assurances ou de gestion) pour obtenir le montant du loyer.

Vous devrez ensuite faire la somme de toutes les charges du bien. Ce qui vous donnera un taux différent du rendement brut. Pensez à ajouter les frais de l’agent immobilier si vous confiez la gestion locative à un professionnel et le coût du crédit immobilier.

Conseils pour un meilleur rendement

Les revenus locatifs et professionnels

Deux catégories de revenus sont généralement prises en compte pour les simulations en investissement immobilier. Il s’agit des revenus locatifs et des revenus professionnels.

Le revenu locatif représente le montant des loyers avec ou sans charges. Il permet de calculer le retour sur investissement, appelé donc le rendement locatif. Cet indicateur est important pour demander des prêts immobiliers. Bien entendu, la simulation d’investissement sert à vous préparer au mieux à votre achat immobilier.

Afin de prévoir au mieux, trois facteurs sont à prendre en compte :

  • La vacance locative ;
  • Les risques d’impayés ;
  • Les fluctuations du marché.

 

Une vacance locative est une période où le bien n’a pas d’occupants. Ce creux peut survenir entre deux locataires. Vous devez considérer ce trou de quelques mois en prenant le soin de soustraire la période de vacance locative.

Les risques d’impayés et les fluctuations sont des facteurs à anticiper. Leur prise en compte vous permettra d’estimer plus réellement vos revenus fonciers. Vous pouvez évaluer aussi votre situation fiscale en rajoutant vos revenus professionnels qui correspondent à votre salaire, vos primes et d’autres revenus éventuels.

La prise en compte des aspects financiers

Les charges sont les autres éléments fondamentaux d’une simulation. Avec un investissement immobilier locatif, vous retrouvez 7 types de charges :

  • Le prix d’achat du bien ;
  • Les charges de copropriétés ;
  • Les charges relatives aux travaux prévus à l’achat ;
  • Les frais d’assurances ;
  • La taxe foncière ;
  • Les frais de gestion ;
  • Les mensualités de remboursement.

 

Pour simuler l’imposition des revenus locatifs, il faut tenir compte du mode de financement de l’investissement. Par exemple, dans le cas d’un projet financé à crédit, le taux d’intérêt est important pour calculer le remboursement qui surviendra sur vos revenus locatifs.

De même, les dispositifs de défiscalisation ont été mis en place pour réduire vos impôts.

Par exemple, pour simuler le dispositif Pinel, il faut avoir les informations suivantes :

  • La zone Pinel dans laquelle se situe le logement ;
  • Le montant de l’investissement ;
  • Le type de logement ;
  • La durée dans laquelle vous vous engagez pour la mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans au choix).
  • En plus de la réduction d’impôt, vous devrez connaître le plafonnement du loyer que vous devrez respecter.
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