Loi Robien : avantages et comment en bénéficier ?

Qu'est ce que la loi Robien ? Comment en bénéficier et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

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Rappel sur la loi Robien

Après la loi Besson et avant les dispositifs Borloo populaire et Scellier, la loi Robien a largement contribué à la popularité de la défiscalisation immobilière. En permettant dans un premier temps de défiscaliser jusqu’à 65 % de la valeur du bien acquis, la loi Robien classique remplissait clairement sa fonction ; inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif. Elle fut amendée en 2006 pour donner la loi Robien recentré, concomitante avec le dispositif Borloo populaire.

Qu’est ce que la Loi Robien

Dans le principe, la loi Robien permettait l’amortissement d’une fraction de la valeur du bien acquis dans le calcul d’un déficit foncier. De surcroît, les loyers perçus bénéficiaient d’une déduction forfaitaire. Ainsi, les revenus fonciers du foyer fiscal de l’investisseur se révélant négatifs, ils venaient abaisser le montant total du revenu global, permettant une baisse du montant de l’impôt. Votée dès 2003 en remplacement du dispositif Besson, la loi Robien avait pour objectif de densifier et de moderniser le parc locatif privé en offrant des avantages fiscaux aux contribuables investissant dans l’immobilier locatif.

Principes et process de la loi Robien

La loi Robien se décompose essentiellement en deux lois distinctes ;

La loi Robien classique effective entre le 3 avril 2003 et le 31 août 2006 ;
La loi Robien recentré, associée à la loi Borloo, entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009.

Dans sa première version, dite Robien classique, la loi défiscalisante permettait l’amortissement de 65 % de la valeur d’acquisition du bien immobilier destiné à la location, sur une période de 15 ans, à raison de 8 % sur les 5 premières années et de 2,5 % sur les 4, 7, ou 10 années supplémentaires.

Dans sa seconde version, l’amortissement était limité à 50 % de la valeur du bien sur une durée ferme de 9 ans. 7 premières années à 6 %, puis 2 années à 4 %. A chaque fois, le montant amorti venait en déduction des loyers perçus et créait artificiellement un déficit foncier qui permettait de réduire le montant des revenus du foyer fiscal, synonyme d’une moindre imposition.

Les conditions d’éligibilité de la loi Robien

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire bailleur devait respecter certaines conditions ;

Disposer d’un logement neuf, en VEFA, ou réhabilité, acquis dans la période (entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009) ;
Assurer une mise en location dans les 12 mois suivant l’acquisition ou la fin des travaux ;
Louer le logement nu, en France, au titre de résidence principale ;
Accepter que le locataire ne puisse pas être un membre du foyer fiscal (ni ascendant ou descendant) ;
Appliquer un loyer respectant les plafonds de loyer tels que définis par la loi ;
Disposer d’un logement au sein des zones géographiques définies situées en France (à compter du 4 mai 2009) ;
Ne pas cumuler la loi Robien classique ni le dispositif Robien recentré avec un autre dispositif de défiscalisation immobilière.

Enfin, comme c’est le cas pour de nombreuses autres lois, l’investisseur ne pouvait pas vendre son bien avant une période de neuf ans, sauf cas de force majeure.

Avantages, application et risque de cette loi

La loi Robien conférait essentiellement des avantages fiscaux aux contribuables désireux de se constituer un patrimoine immobilier, en vue de la retraite ou du financement des études des enfants. Les conditions d’éligibilité somme toute assez souples ont permis l’accès à l’investissement immobilier locatif de nombreux Français.

Mais dans sa première version, et jusqu’en mai 2009, la loi Robien ne fixait pas de limite spécifique de territoire. Certains promoteurs immobiliers en ont profité pour jouer de la crédulité de néophytes en matière d’investissement pour leur vendre des logements VEFA dans des zones au marché locatif tendu, voire complètement saturé. De nombreux contribuables, persuadés d’avoir réalisé une excellente affaire, se sont ainsi retrouvés piégés, sans locataires, perdant du même coup les avantages fiscaux et se retrouvant à devoir financer un logement vide. Les conséquences financières se sont révélées désastreuses pour nombre d’entre eux. Pour cette raison, la loi fut amendée en 2009, afin de ne plus rendre éligible que des zones géographiques où la demande de logement était bien supérieure à l’offre.

Autre léger désagrément de la loi Robien, en fonctionnant sur le principe du déficit foncier, la loi pouvait remplir les objectifs des foyers fiscaux dont la tranche marginale d’imposition était comprise entre 14 et 35 %. Mais pour les autres, le déficit foncier ne s’avérait pas suffisamment rentable en matière d’économie finale d’impôt pour se lancer dans une telle opération financière et immobilière. Pour cette raison, afin de démocratiser l’investissement locatif, l’état remplace le dispositif Robien par le dispositif Scellier, premier du genre à calculer une réduction directe de l’impôt basé sur un amortissement de la valeur d’acquisition du bien locatif.