Guide de la défiscalisation

Comment faire de la défiscalisation immobilière ? Comment y prétendre ? Comment réduire ses impôts ? Kiwi vous explique

Rappel sur la défiscalisation immobilière

La défiscalisation est une solution intéressante pour tous les contribuables qui souhaitent réduire leurs impôts et investir pour anticiper l’avenir. De nombreuses solutions existent, selon votre situation professionnelle, vos besoins et vos projets. Alors comment défiscaliser ? Voici le guide de la défiscalisation afin de vous aider dans vos démarches.

Les grands principes de la défiscalisation

Pour comprendre comment défiscaliser, il est nécessaire de connaître les principes de la défiscalisation. Tous les dispositifs de défiscalisation sont bâtis sur l’un de ces trois principes : la réduction d’impôt, le crédit d’impôt et la déduction d’impôt.

La réduction d’impôt

Le principe de la réduction d’impôt permet de réduire le montant de l’impôt à payer. Cela signifie que l’avantage fiscal que vous obtenez, diminue le montant de votre impôt quelle que soit la tranche marginale d’imposition. Le montant de la réduction fiscale s’applique par un taux de réduction sur le montant investi. Ce taux tiendra compte du dispositif sélectionné. Il ne dépendra pas de la tranche marginale d’imposition ni du taux d’imposition. Depuis la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt, les réductions d’impôts représentent, dorénavant, un crédit d’impôt qui est remboursable par l’administration fiscale.

La déduction d’impôt

Le principe de la déduction d’impôt permet de baisser le montant de la base imposable en enlevant une charge déductible de son revenu imposable. Le montant de la réduction d’impôts varie alors selon la tranche marginale d’imposition dans laquelle vous vous situez. L’objectif est de réduire la base imposable pour que la tranche marginale d’imposition diminue et que le montant de votre impôt à régler baisse également. Les dispositifs de défiscalisation qui utilisent le principe de la déduction d’impôt sont donc particulièrement adaptés aux revenus élevés.

Le crédit d’impôt

Le principe du crédit d’impôt permet d’avancer à l’État la somme de la défiscalisation obtenue par le versement mensuel de ses impôts et de récupérer le remboursement à une date définie par l’administration fiscale. En effet, depuis la création du prélèvement à la source, vous payez l’impôt à la source selon un taux de prélèvement calculé hors réduction d’impôt. Quand arrive la déclaration de revenus en avril-mai, les réductions d’impôts sont considérées par l’administration fiscale. Ces dernières sont alors remboursées par l’État sous la forme d’un crédit d’impôt au mois de septembre selon votre déclaration.

 

Toutefois, pour ne pas vous pénaliser, vous pouvez profiter de réductions d’impôts lissées sur plusieurs années. Effectivement, les crédits d’impôts sont versés en deux fois. 60 % du montant de la défiscalisation est payé en janvier dès la deuxième année et le solde de 40 % est payé en septembre. Pensez à préparer ce type de défiscalisation par crédit d’impôt. Votre objectif est d’estimer votre situation et vos besoins pour en tirer profit après le versement de la seconde partie, et ainsi d’optimiser la défiscalisation.

La défiscalisation : pour qui ? Pour quoi ?

Pour qui ?

La défiscalisation permet donc de diminuer ses impôts. Il peut s’agir d’investir une partie de ses revenus dans des secteurs particuliers, comme l’immobilier, les aides sociales, les entreprises, etc. L’objectif est de récupérer un certain pourcentage sur la somme investie sous forme, notamment, de réduction d’impôts. Durant de nombreuses décennies, les gouvernements mettent en place différents dispositifs de défiscalisation, afin de relancer ou soutenir l’investissement dans les secteurs.

 

La défiscalisation est donc destinée principalement pour les contribuables afin de réduire leur impôt sur le revenu. La défiscalisation peut passer par un investissement immobilier, la réalisation de travaux pour des performances énergétiques, ou pour une aide de mobilité dans sa résidence principale et enfin dans l’investissement d’entreprise Française. Pour les contribuables fortement imposés, la défiscalisation passe par l’investissement dans les PME ou la souscription d’un PEA (Plan d’Épargne en Actions).

Pour quoi ?

La défiscalisation présente de nombreux avantages. Cependant, vous devez veiller à choisir la meilleure solution selon le montant de vos impôts et de vos objectifs sur le moyen et long terme. L’avantage principal est de réduire son impôt lorsque vous êtes soumis à l’imposition. Néanmoins, certains placements ont une rentabilité qui varie fortement. D’autres, ont des performances garanties, comme l’investissement dans les travaux de rénovation énergétique.

 

L’autre atout est de pouvoir défiscaliser en investissant dans un bien immobilier neuf ou ancien. Vous pouvez alors emprunter grâce à un prêt immobilier et profiter des effets de levier. Ce mécanisme est efficace pour accéder à un patrimoine, sans apport. Les loyers perçus vous permettent de rembourser une partie de votre crédit immobilier.

 

La défiscalisation permet également d’investir son argent et de réussir à épargner dans certains placements. Cela préparer l’avenir, comme le départ à la retraite, ou protège vos proches grâce à un héritage. Vous renforcez alors vos économies en cas de difficultés ou de décès.

Processus de défiscalisation en détail et personnalisé

Les différents supports de défiscalisation

Les dispositifs de défiscalisation immobilière permettant de réduire vos impôts en contrepartie d’un investissement immobilier. Ces dispositifs sont nombreux et touchent l’investissement immobilier neuf en métropole, l’immobilier neuf outre-mer, l’immobilier meublé et l’immobilier ancien. Certains de ces dispositifs permettent une réduction immédiate de l’impôt (Loi Pinel, Loi Girardin, la loi Censi Bouvard, etc.), d’autres de déduire vos impôts par la réduction des revenus imposables (Loi Malraux, Déficit foncier, etc.). Vous pouvez également établir des revenus non fiscalisés (avec la location meublée).

Il y a également des dispositifs de défiscalisation financière qui réunissent les principes de la réduction d’impôt en contrepartie d’une participation financière dans des sociétés ou des fonds d’investissement. En général, les dispositifs de défiscalisation financière sont des réductions directes sur l’impôt à payer. Leurs investissements se font sur l’année même (Fonds d’Investissement de Proximité, Fonds Commun de Placement dans l’Innovation, Girardin industriel, etc.). Certains placements financiers permettent de déduire une partie des montants investis sur les revenus imposables (Plan d’Épargne Retraite).

La loi Censi-Bouvard

La Loi Censi-Bouvard permet aux contribuables français qui effectuent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient du logement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Elle est plus communément appelée LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle) et bénéficient d’une fiscalité attractive. C’est, en effet, un atout fiscal avec un abattement de 50 % sur vos recettes ou un amortissement du bien (hors terrain) et des meubles. Vous avez la possibilité de ne pas être imposé sur les revenus tirés de la location meublée pendant une dizaine d’années. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers (comme pour les locations nues). Jusqu’à de 70 000 € de recettes annuelles, le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives plus simples. Le régime micro-BIC est destiné à ceux dont les charges ne sont pas supérieures à 50 % des recettes. Si vous faites un crédit immobilier, en revanche, le régime réel peut être plus intéressant. Le revenu net imposable est défini en réduisant les frais et les charges supportés, comme les intérêts d’emprunt. Si ces derniers dépassent les loyers perçus, un déficit sera constaté (et reportable) et vos revenus ne seront pas imposables.

Défiscaliser suivant votre impôt

Peu importe votre situation fiscale et vos sources de revenus, vous trouverez un dispositif fiscal afin de réduire votre imposition :

 

Défiscaliser l’impôt sur le revenu :

Vous trouverez minimum 11 dispositifs différents pour vous permettre de baisser, voire de supprimer entièrement votre impôt sur le revenu. Vous pouvez envisager différentes opérations selon vos envies : lisser dans le temps ou réduire immédiatement, sur un support immobilier ou financier, en France métropolitaine ou en Outre-Mer. Certains dispositifs excluent, de plus, le plafonnement des niches fiscales et offre une défiscalisation permanente. Les solutions les plus favorables sont les dispositifs de défiscalisation immobilière Pinel et Pinel outre-mer, Malraux, Monuments Historiques, Censi-Bouvard et les dispositifs de défiscalisation financière telle que la loi Girardin industriel, FCPI, FIP et les SCPI fiscales.

 

Défiscaliser l’impôt sur la fortune (IFI)

Pour défiscaliser au mieux cet impôt, il existe un dispositif parfait. Il permettra de défiscaliser une partie ou la totalité de votre IFI : le dispositif de défiscalisation immobilière du démembrement de propriété. Il diminue considérablement la base taxable de l’IFI dès l’année d’acquisition du bien immobilier.

 

Défiscaliser les revenus fonciers (RF)

Les revenus fonciers sont fortement taxés par l’administration fiscale, avec notamment l’impôt sur le revenu et la taxe sur les prélèvements sociaux (CSG/CDRS). Il n’existe pas un dispositif qui permet de les réduire. Cependant, vous pouvez les limiter, en générant une charge déductible des bénéfices fonciers. Le dispositif de défiscalisation immobilière du déficit foncier, ainsi que le statut de loueur en meublé (avec le LMP ou LMNP).

 

Défiscaliser l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour défiscaliser l’IS, vous pouvez choisir les dispositifs de défiscalisation Girardin immobilier et Girardin industriel. Vous pouvez envisager un impact immédiat sur l’impôt à payer dès l’année de leur mise en place.

 

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