Défiscaliser grâce à l'immobilier neuf : comment faire ?

Qu'est ce que la défiscalisation ? Comment y prétendre ? Kiwi vous explique

Rappel sur la défiscalisation

La défiscalisation permet de payer moins d’impôts grâce à l’investissement : elle peut concerner l’immobilier, qui est un des placements préférés des Français. Il est alors possible de bénéficier de nombreux avantages. Lorsque vous souhaitez acquérir un bien immobilier neuf, il existe ainsi quelques dispositifs pour réduire vos impôts. Voici comment défiscaliser grâce à l’immobilier neuf et profiter des avantages fiscaux.

Défiscalisation immobilière, qu’est-ce que c’est ?

Présentation

La défiscalisation immobilière consiste à investir dans un bien immobilier avec l’objectif de louer. Cet investissement locatif permet ensuite au propriétaire de réduire son impôt sur le revenu, et même l’impôt sur la fortune. Vous pouvez donc baisser vos revenus fonciers et relancer le marché immobilier en favorisant l’investissement dans le neuf.

 

Cependant, chaque dispositif a ses contraintes que vous devez respecter pour recevoir les avantages fiscaux. Généralement, ces dispositifs concernent les résidences principales avec un plafonnement des niches fiscales.

Les dispositifs de défiscalisation dans le neuf

Parmi les dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier neuf, on retrouve la loi Pinel. Elle est vivement sollicitée depuis sa création. Vous pouvez également trouver le régime de LMNP, Location Meublée Non-Professionnelle et le LMP, la Location Meublée Professionnelle. En outre-mer, vous pourrez investir grâce à la loi Pinel spécifique Outre-mer et à la loi Girardin. Le choix ne manque pas en matière de défiscalisation immobilière. Quel que soit le dispositif que vous choisirez, le principe reste le même : une partie de la somme investie sera déduite de votre impôt. Bien que la réduction d’impôt soit une motivation à l’investissement immobilier, vous devez considérer certains points. Ce projet immobilier doit être envisagé comme d’un placement à long terme, afin de le rentabiliser au maximum.

Process de défiscalisation immobilière

Se renseigner sur le dispositif

Pour défiscaliser efficacement, il faut définir votre projet immobilier. Suivant la localisation, le type de bien, et la finalité de votre investissement, vous ne choisirez pas le même dispositif. Vous devez fixer la durée de votre investissement et ce que vous souhaitez faire à la fin de votre engagement. Avez-vous envie de le vendre par la suite ou y habiter ? Peut-être vous désirez continuer de le louer ? Ces réponses vous aideront à construire le projet immobilier afin de choisir au mieux la loi de défiscalisation.

 

Déterminer son budget

En même temps que vous créez votre projet immobilier, vous devez établir votre budget. Vous pouvez vous faire aider avec l’établissement bancaire de votre choix ou une agence immobilière. Vous devez prendre en compte votre capacité financière. Si vous possédez une épargne, c’est intéressant pour subvenir à des éventuels problèmes, tels que les travaux, les loyers impayés, etc.

 

Sélectionner son logement

Le choix du bien immobilier est une étape importante, puisque c’est grâce à ce logement « idéal » que votre investissement sera rentable. Sélectionnez ainsi le secteur : la ville et surtout le quartier, la superficie de votre logement, qui dépendra de votre budget, mais également de vos locataires (étudiants, famille, couple, etc.)

 

Négocier un crédit immobilier

Il faut que vous trouviez la banque qui vous fera un crédit immobilier. Cela peut être votre banque actuelle, mais aussi un autre établissement qui vous proposera un meilleur taux et de meilleures conditions. Si vous le souhaitez, vous pouvez être accompagné par un courtier, qui recherchera pour vous le meilleur prêt immobilier. Celui-ci pourra même vous aider dans la gestion locative, qui peut s’avérer délicate dans certains cas. Informez-vous des dernières directives afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.

 

La rentabilité attendue

Il est important que le bien immobilier neuf vous convienne. Cependant, vous devez penser que vous devez louer rapidement pour espérer obtenir rapidement des loyers, et ainsi une réduction d’impôts. Votre location doit être idéalement située, si possible : dans une résidence sécurisée, à proximité des commerces, des transports. Pour les étudiants, préférez près des écoles et universités. Pour les familles, proches des magasins et des crèches, etc. Par ailleurs, la qualité de votre bien doit aussi être parfaite, avec les nouvelles normes énergétiques, une bonne isolation sonore, si possible un extérieur (jardin ou balcon). Cela donne de la valeur à votre bien et vous pourrez louer rapidement et plus tard favoriser la revente.

opportunités et menaces de la défiscalisation

Parmi tous les dispositifs de défiscalisation pour l’immobilier neuf, découvrez leurs avantages et leurs inconvénients, afin de choisir ce qui vous convient le plus.

La loi Pinel

Le dispositif Pinel permet d’investir dans un logement neuf pendant 6 ans, 9 ans ou jusqu’à 12 ans. Vous pouvez alors récupérer un pourcentage sur la valeur du bien selon la durée choisie :

  • 12 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 18 % pour un engagement de 9 ans ;
  • 21 % pour un engagement de 12 ans.

Vous ne pouvez pas investir plus de 300 000 € par an et vous devez respecter certaines conditions : être situé en zone Pinel, respecter le plafonnement des loyers et des ressources des locataires et ne pas meubler votre location.

Les contraintes liées à la loi Pinel sont que vous devez louer dans les 12 mois votre logement, sous peine de ne pas bénéficier des avantages fiscaux. Il faut également respecter une zone qui est principalement axée sur les grandes villes. De plus, à partir de 2021, vous ne pourrez plus acheter un bien individuel neuf pour le louer. Vous devrez vous tourner uniquement sur des programmes immobiliers neuf (Habitat collectif sur plan).

La loi Censi Bouvard

Ce dispositif vous donne le droit à une réduction d’impôt de 11 % de la valeur du bien pendant une durée de 9 à 12 ans. La valeur d’achat est aussi plafonnée à 300 000 €. La loi Censi bouvard consiste à investir dans un logement au sein d’une résidence senior, d’une résidence étudiante, etc. Cela peut être une construction d’une nouvelle résidence à services. Vous profitez avec cette loi du remboursement de la TVA sur le montant de l’investissement, et vous pouvez cumuler avec d’autres dispositifs de défiscalisation.

L’un des avantages principaux de ce dispositif, c’est que la gestion du bien est faite par le gérant de la résidence. Cela vous libère d’un souci logistique et administratif. De plus, vous n’avez pas de risque d’impayés ou de vacances locatives. Le bien doit être loué meubler, mais n’a pas de plafonnement de loyers, ni de ressources des locataires.

Le risque lié à ce dispositif est une mauvaise entente avec le gérant de la résidence. Vos relations doivent rester cordiales pour que la gestion locative se passe au mieux. De plus, une revente est compliquée et se fait généralement à perte.

La loi Girardin

Pour obtenir l’aide fiscale apportée par la loi Girardin, il faut être un résident fiscal français. Vos investissements doivent être réalisés dans les domaines suivants :

  • Le Girardin industriel G3F, qui améliore la relance de l’investissement privé sur certaines PME des DOM-TOM.
  • Le Girardin new deal qui a pour but de profiter d’un avantage fiscal sous forme de réduction d’impôt sur le revenu avec une rentabilité attractive qui peut atteindre les + 5 %.
  • Le Girardin logement social G3F qui prévoit chaque investissement dans la construction ou l’acquisition de logements sociaux neufs en Outre-mer.

Ce dispositif présente de nombreux avantages avec une réduction fiscale sur le revenu supérieur à l’apport, dès l’année qui suit la souscription. Cet investissement contribue au développement des entreprises DOM – TOM qui peuvent être confrontées à des difficultés ou à un déficit de logements sociaux. Cet investissement est accessible pour permettre au plus grand nombre de profiter d’un avantage fiscal.

La loi Girardin comporte quelques menaces, cependant. Vous pourrez subir une revalorisation fiscale et vos droits de défiscalisation peuvent être retirés. De plus, si vous ne respectez pas le plan de financement, vos avantages pourront aussi être annulés.

La défiscalisation avec le FIP

Qu’est-ce que le FIP ?

Créé en 2003 par la Loi Dutreil, le Fonds d’investissement de proximité (FIP) permet à un investisseur de placer son argent dans des PME (correspondant à 70 % de ses fonds) qui sont dans un secteur proche. L’État propose ainsi certaines réductions fiscales pour encourager cet investissement. Les sociétés doivent être situées au sein de l’Union européenne, elles ne doivent pas effectuer un chiffre d’affaires supérieure à 50 millions d’euros, avoir moins de 250 salariés et ne pas obtenir plus de 50 % du Fonds avec la région. Les conditions sont assez importantes, mais les réductions d’impôts sont très intéressantes :

  • 18 % sur l’Impôt sur le revenu (maximum de 2 160 €) ;
  • 50 % sur l’Impôt sur la fortune (ISF) (maximum de 18 000 €) ;
  • Des plus-values sur les sociétés exonérées d’imposition.
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