Capacité d'emprunt pour un investissement locatif : réussir son investissement

Qu'est ce qu'une capacité d'emprunt ? Comment réussir son investissement ? Kiwi vous explique !
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Rappel sur l'immobilier locatif

Vous souhaitez investir dans l’immobilier et connaître votre capacité d’emprunt ? Vous pouvez alors réaliser une simulation de capacité d’emprunt pour un investissement locatif. Il est important, pour réussir son investissement, de connaître les démarches pour effectuer votre financement. En effet, il y a différents éléments à prendre en compte pour calculer votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif.

Investissement locatif : les modalités

Les modalités

L’investissement locatif permet à un acquéreur d’acheter un bien immobilier et de le mettre en location. L’investisseur peut aussi acquérir un logement déjà occupé par un locataire. Vous achetez donc un bien dans lequel vous n’habitez pas sur un temps défini par un bail ou par un dispositif de défiscalisation.

 

Investir dans l’immobilier c’est donc placer votre argent, développer des revenus complémentaires, anticiper votre retraite, transmettre votre patrimoine ou encore défiscaliser. Il y a de nombreuses raisons d’acheter pour louer. Vous avez la possibilité d’acquérir un bien immobilier locatif en location nue ou meublée, en logement sur plan, une construction de maison, une résidence, etc.

Réussir son investissement locatif

Votre investissement locatif peut être rentable grâce à des avantages fiscaux qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu. En effet, le gouvernement offre la possibilité d’une déduction d’impôts en contrepartie d’un engagement de location. Tout contribuable peut bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.

 

Avec l’investissement locatif, vous pouvez placer votre capital pour vous constituer un patrimoine financé à crédit. Une partie de ce crédit est réglée par le locataire grâce aux loyers perçus. Vous retrouvez divers programmes d’investissement locatif comme la loi Pinel, le dispositif Malraux, ou encore Censi Bouvard.

Pourquoi et comment emprunter ?

Pourquoi emprunter ?

Tout d’abord, un emprunt est rentable. L’immobilier est le seul actif où vous n’êtes pas obligé de disposer de fonds propres pour investir. Grâce aux crédits immobiliers, vous réalisez un effet de levier favorable. Celui-ci est nettement plus intéressant lorsque vous effectuez un investissement locatif. Les taux d’intérêt sont, en plus, assez bas, en moyenne entre 1 et 2 %, votre investissement peut vous rapporter jusqu’à 6 % de rentabilité. Vous devez donc négocier au meilleur taux.

 

Ensuite, un crédit immobilier vous permet de vous protéger. En effet, en cas de décès, la banque assure le paiement des mensualités grâce à l’assurance emprunteur. Les héritiers peuvent alors récupérer un bien totalement payé.

 

L’emprunt peut aussi être attrayant sur le plan fiscal. En effet, la fiscalité des revenus fonciers est soumise à l’imposition avec le taux marginal d’imposition (TMI) avec en plus des prélèvements sociaux. Vous pouvez alors déduire de vos loyers, les intérêts de l’emprunt.

Comment emprunter ?

Avant de se lancer dans l’achat d’un logement, il faut évaluer votre budget, et ainsi votre taux d’endettement. Le taux d’endettement représente le pourcentage de vos revenus mensuels par rapport à vos charges régulières. Voici quels sont les revenus pris en compte pour obtenir un prêt immobilier :

  • Les revenus nets, de même que les bénéfices industriels, commerciaux, agricoles et non-commerciaux ;
  • Les pensions alimentaires et de retraite, de même que les rentes viagères ;
  • Les allocations familiales, ainsi que toute autre ressource non imposable ;
  • 70 % des revenus locatifs calculés par les banques ;
  • Les revenus issus de placements financiers.

 

Le calcul d’une capacité d’emprunt d’investissement locatif ne prend pas en compte les revenus exceptionnels issus des dividendes d’actions et primes.

Pour le calcul de capacité d’emprunt investissement locatif, vous devrez soustraire vos charges de vos revenus. Voici quelles charges sont prises en compte :

  • Les crédits en cours : un crédit à la consommation ou autres crédits immobiliers, un crédit automobile ou un prêt pour travaux ;
  • Les pensions et rentes versées, les loyers à payer après la mise en place du prêt immobilier ainsi que la capacité de remboursement du crédit demandé.

Il faut donc diviser le montant de la mensualité du prêt immobilier par le montant des revenus du foyer, puis de multiplier le tout par 100 pour obtenir votre taux d’endettement. Votre « reste à vivre » représente ce qu’il reste lorsque vous avez payé toutes les charges fixes. Pour le connaître, il vous suffit de soustraire vos revenus nets fixes de vos charges fixes.

Réussir son investissement avec un emprunt : mode d’emploi

Établir son projet immobilier

Avant de réaliser toute démarche auprès de votre banque, il est nécessaire de définir vos besoins ainsi que le budget que vous disposerez pour votre projet immobilier. En effet, l’objectif est de savoir si votre investissement locatif va être votre résidence principale ou si vous souhaitez développer votre patrimoine. Si vous réalisez un investissement locatif, certains dispositifs de défiscalisation vous permettent de devenir propriétaire tout en réduisant considérablement vos impôts.

Vous devez également considérer certains critères comme la zone géographique, la surface habitable, le type de bien, etc. Votre projet immobilier prend alors forme et vous pouvez donc vous rendre dans un établissement bancaire ou auprès d’un courtier pour convenir d’un financement.

La capacité d’emprunt

L’organisme financier va déterminer votre enveloppe budgétaire afin de réaliser votre projet immobilier. Il doit évaluer :

  • Le droit au prêt à taux zéro (pour les primo-accédants) ;
  • Le montant des mensualités ;
  • Le taux d’endettement (33 % maximum) ;
  • Le montant des frais de notaire, des frais de dossier, de garanties, d’assurances emprunteurs ;
  • Le dispositif de défiscalisation, si vous optez pour l’un d’eux.

 

La simulation de votre capacité d’emprunt est essentielle, car elle doit définir avec une certaine précision le montant du prêt immobilier auquel vous pouvez prétendre. Vous pourrez alors établir un véritable plan de financement.

Si vous vous présentez à l’organisme financier avec le calcul de votre capacité d’emprunt pour un investissement locatif, vous multipliez les chances pour l’obtention de votre crédit immobilier. Si vous connaissez votre dossier, vous pourrez argumenter et négocier auprès du conseiller pour prétendre à votre projet immobilier.

Voici tout ce que vous devez savoir pour définir votre capacité d’emprunt :

  • Déterminez vous-même votre capacité d’endettement selon le seuil qui est entre 30 % et 35 % de vos revenus ;
  • Le montant de votre apport personnel est nécessaire à hauteur de 10 % afin de compenser certains frais et certaines garanties ;
  • Le type de prêt auquel vous souhaitez souscrire selon votre choix, vous pourrez opter pour un taux fixe ou un taux variable.
  • Le montant des mensualités que vous désirez rembourser, ainsi que la durée de l’emprunt immobilier.
  • Enfin, votre âge au moment de la souscription du prêt est important, notamment pour la durée du prêt.
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