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SCPI fiscale : fonctionnement
Qu'est ce qu'une SCPI Fiscale ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
Rappel sur les SCPI fiscale
Les Sociétés civiles de Placement Immobilier fiscales sont des SCPI qui permettent aux détenteurs de ces parts de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, les investisseurs placent leurs capitaux dans des dispositifs de défiscalisation établis par l’État. Ces SCPI sont basées sur les lois Pinel, Malraux, du déficit foncier, etc. Cela vous permet de nombreux atouts, comme profiter d’une réduction d’impôt sans avoir à gérer une location. Voici ce que vous devez savoir sur les SCPI fiscales et leur fonctionnement.
Qu’est-ce qu’une SCPI fiscale ?
Présentation
Une SCPI fiscale est un placement dont l’objectif est de générer un revenu et de profiter d’un avantage fiscal. Cela résulte des investissements immobiliers placés par la société. La SCPI fiscale achète des biens immobiliers à destination de particuliers.
Il existe plusieurs types de SCPI fiscales en fonction des biens acquis :
- La SCPI Malraux pour les biens immobiliers anciens
- Les SCPI Pinel pour les biens immobiliers neufs
- Les SCPI de déficit foncier pour les biens immobiliers avec travaux. Ces derniers seront imputés à vos charges pour générer une déduction d’impôts.
Son fonctionnement
L’investisseur en SCPI fiscale doit pouvoir bénéficier de revenus fonciers disposant d’une tranche d’imposition au moins égale à 30 %. Son capital d’investissement doit pouvoir lui permettre de réduire son impôt sur le revenu. Lorsque vous avez choisi une SCPI fiscale, la société de gestion s’occupe d’effectuer l’investissement immobilier selon la loi de défiscalisation de celle-ci.
Les sociétés peuvent alors vous reverser les loyers qu’elles perçoivent et distribués également les avantages fiscaux qu’elles récupèrent. Ce placement doit être prévu dans le long terme. Les SCPI fiscales ne permettent pas un rendement important, mais vous permettra d’alléger votre impôt sur le revenu.
Les avantages et les inconvénients des SCPI fiscales
Avantages des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales permettent quelques avantages par rapport à un investissement locatif classique :
- Un « ticket d’entrée » moins important :
Lorsque vous achetez un bien immobilier, votre investissement sera de minimum 50 000 €. Avec une SCPI fiscale, vous pouvez commencer à acheter des parts entre 500 et 5 000 €.
- Une défiscalisation adaptée à vos besoins
L’acquisition de parts SCPI fiscale est parfaite lorsque vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu. Vous pouvez ajuster le montant de votre choix. Effectivement, l’investissement dans un bien locatif rapporte parfois trop d’avantages fiscaux pour qu’ils soient tous optimisés.
- Un investissement simple et rapide
Lorsque vous voulez acheter un logement pour défiscaliser, cela peut prendre du temps. Il faut compter plusieurs semaines, voir plusieurs mois pour commencer à profiter des différents atouts. L’acquisition de parts SCPI fiscal est plus simple avec un délai plus court. Cependant, si vous investissez à crédit dans votre SCPI, vous serez contraints de patienter le temps de la constitution du dossier.
- Pas de gestion locative
Un des atouts majeurs, c’est de laisser la société de gestion s’occuper de votre investissement tout en bénéficiant des avantages. Dans le cas d’un achat immobilier locatif, vous devez gérer les travaux, le loyer et les bénéfices que cela génère.
- La diversification des actifs
Une SCPI possède de nombreux actifs. Il est conseillé d’investir dans plusieurs afin de réduire le risque mutualisé. Vous n’êtes pas confrontés à des impayés de loyers ou encore à des accidents éventuels dans le logement, quand vous détenez plusieurs parts.
Les inconvénients des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales représentent également des inconvénients par rapport à un investissement locatif classique :
- Des frais à régler
Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI, vous devez payer des frais de souscription entre 8 et 12 %. Vous aurez également des frais de gestion à régler chaque année entre 8 et 10 %. Il est possible d’avoir des frais de cession.
- Tous les avantages des dispositifs ne sont pas considérés
Un exemple concret : avec la loi Pinel, vous pouvez louer votre logement à un membre de votre famille. Si vous investissez dans des parts de SCPI Pinel, vous ne pourrez pas le faire. Autre exemple, vous avez la possibilité de conserver votre bien au terme de votre engagement. Ce ne sera pas le cas avec l’achat d’une SCPI fiscale.
- Une rentabilité faible
Hormis l’avantage fiscale, votre SCPI fiscale génère des revenus. Son taux de rendement moyen est de 2 %. Par rapport à une SCPI de rendement, cela est très bas.
Les dividendes sont différés
Les premiers revenus que vous devez percevoir sont versés uniquement entre la 3ème et la 5ème année. En effet, les trois premières années sont dédiées à la collecte. Si vous investissez à crédit, pensez à échelonner les investissements pour ne pas trop tirer sur votre épargne au départ.
- Le temps d’engagement est plus long
Pour les différentes lois de défiscalisation, vous devez vous engager entre 6 et 12 ans. Ensuite, vous disposez de votre bien comme vous le voulez. Avec des parts de SCPI fiscale, la détention est estimée en moyenne à 10 ans, mais il est vivement recommandé de les conserver 15 ans. Cela permet de réellement amortir votre investissement. De plus, la liquidité de vos actifs est réalisée qu’à partir de la quinzième année et peut durer jusqu’à 3 ans.
- La revente peut être compliquée
Si vous souhaitez réaliser une revente anticipée, vous pourrez constater une décote importante. De plus, il est difficile d’effectuer la revente des parts de SCPI fiscales.
- Impôt sur la plus-value
Lors de la revente des parts, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de cession et le prix d’achat hors travaux (sauf pour les SCPI Malraux de vente d’immobilier à rénover). La plus-value à déclarer aux services fiscaux est donc plus conséquente.
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