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Emprunter pour acheter des SCPI : ce qu'il faut savoir
Comment et pourquoi emprunter pour acheter des SCPI ? Quels sont les bons investissements ? Comment négocier son emprunt ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KWI
Rappel sur les SCPI et les emprunts
Vous voulez investir dans des parts de SCPI ? Vous pouvez le faire en effectuant un prêt. Même si certaines souscriptions ne sont pas onéreuses, recourir à un emprunt est tout à fait possible. Vous devez alors choisir le mode de financement de vos parts. Vous pouvez bien sûr payer comptant, mais également avoir recours au crédit bancaire. Les taux sont historiquement bas pour réaliser un prêt. Les SCPI peuvent donc être financées à crédit. Voici tout ce que vous devez savoir pour acheter des SCPI.
Comment acheter des parts de SCPI ?
Les différentes acquisitions
Vous pouvez acquérir des parts de SCPI de quatre manières différentes :
- L’acquisition en pleine propriété, c’est-à-dire acheter des parts à 100 % de leur valeur, percevoir les loyers et déclarer ses revenus fonciers ;
- L’acquisition en démembrement ou en nue-propriété, vous achetez des parts avec une décote sur le prix. Vous recevez alors des loyers qu’à partir d’une certaine durée. Plus ce temps est long, plus la décote sera importante ;
- L’acquisition avec une assurance vie, c’est l’investissement d’une SCPI avec la fiscalité de l’assurance vie. Vous n’êtes imposés qu’à partir du moment où vous rachetez une partie ou la totalité de votre contrat.
L’acquisition à crédit
L’acquisition à crédit est intéressante. Vous achetez des parts à l’aide d’un prêt et profiter de l’effet de levier pour réduire l’effort de trésorerie.
Actuellement, les taux sont historiquement bas. Pour ce cas-là, demander un prêt permet de s’enrichir. Les revenus immobiliers vont vous permettre de rembourser une partie de la mensualité. En moyenne, les loyers financeront entre 50 % et 70 % de votre investissement : c’est l’effet de levier du crédit.
L'effet de levier du crédit
Un effet de levier intéressant
L’acquisition à crédit des parts de SCPI permet de bénéficier d’un montage financier attractif. En effet, les taux de crédit bancaire permettent de profiter d’un effet de levier intéressant. Tout d’abord, parce que les taux sont très bas, et que les revenus de la SCPI pourront garantir une partie des échéances de l’emprunt. De plus, l’investisseur peut déduire les intérêts du crédit de ses revenus fonciers versés par la SCPI. Cela lui permet de baisser son assiette fiscale et de réduire le montant de son impôt.
Le crédit permet également de profiter d’une assurance décès invalidité (DIT). Cela le protège en cas d’accident ou de décès, ainsi que ses proches.
L’avantage du crédit
L’atout principal d’emprunter pour acheter des SCPI, est de pouvoir financer un projet sans en avoir le capital. Cela signifie que votre projet d’investissement est réalisé avec une aide. Vous devez, cependant, sortir un peu d’épargne chaque mois.
Les revenus venant des SCPI ne rembourseront pas dans la totalité vos échéances de prêt. Ils sont, en effet, trop aléatoires pour miser entièrement dessus. Mais c’est tout de même cet effet de levier, qui vous permettra de verser une petite partie. Les loyers de la SCPI paieront l’autre partie. Il ne vous reste plus qu’à calculer l’impact de trésorerie qui représente l’échéance réduite des loyers après le paiement de l’impôt sur les revenus fonciers et des intérêts de l’emprunt.
Les différents types d’emprunt pour acheter des SCPI
Les crédits que vous pouvez utiliser
Voici les trois types d’emprunt pour acheter des SCPI :
- Le crédit immobilier amortissable : c’est l’option la plus courante pour investir dans la pierre- papier. Le remboursement de l’emprunt sera linéaire et mensuel. De plus, vous pourrez déduire plus d’intérêts sur les revenus fonciers de la SCPI les premières années.
- Le crédit in fine : vous ne remboursez que les intérêts d’emprunt pendant la durée du prêt. Vous payez, en effet, le capital en une seule fois, à l’échéance. Ce dispositif est idéal pour les investisseurs qui sont beaucoup fiscalisés. Cela exige l’adossement d’un contrat d’épargne ou d’un contrat d’assurance vie pour garantir le remboursement du capital à l’échéance du crédit.
- Le crédit à la consommation est tout à fait possible jusqu’à 75 000 €. En revanche, ce mode de financement a des taux plus élevés que les crédits immobiliers. Mais vous pouvez accéder à ce prêt plus facilement et rapidement. Vous devez justifier ce crédit, pour pouvoir déduire les intérêts des revenus fonciers versés par la SCPI.
Où est-il possible d’emprunter ?
Vous pourrez demander un financement pour acheter des parts SCPI dans la plupart des réseaux bancaires. Les banques examinent votre profil d’investisseur, ainsi que la compétence pour pouvoir rembourser le crédit. Il y a, en effet, toujours de risques liés à un emprunt. Votre conseiller pourra vous réclamer une garantie pour faire face aux risques d’insolvabilité éventuelle. Cependant, les conditions d’emprunts sont propres à chaque établissement bancaire. Les banques généralistes comme BNP, Crédit Agricole, LCL financent, mais rarement au-delà de 15 ans. Le plus souvent, elles vous demandent d’acquérir des parts des SCPI de leurs groupes bancaires.
Enfin, le courtier en ligne permet de présenter un large choix de prestataires. Il est d’ailleurs sûrement plus simple de passer par lui, afin de profiter de conditions et des taux plus favorables.
La fiscalité avantageuse des SCPI
Le profil de l’épargnant
Lorsque vous avez recours au crédit pour une SCPI, vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse. Vous déduisez les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers sans contrainte de temps. D’ailleurs, plus vous investissez dans la durée, plus la fiscalité est intéressante.
L’investissement dans une SCPI est indispensable à long terme. Si vous vous lancez dans l’achat de parts de SCPI à crédit, vous devez en général avoir déjà acquis votre résidence principale. Mais le succès du taux de rendement des SCPI et les taux d’emprunt bas, font que même les actifs et non-propriétaires se ruent sur l’acquisition de SCPI.
Quelle SCPI choisir à crédit ?
Vous ne pourrez pas acheter des parts de SCPI avec tous les types de SCPI. Il est plus simple, en effet, de financer des SCPI dont la performance est forte. Ainsi, les SCPI de plus-values ou achetée en nue-propriété seront plus difficiles à rembourser. Vous serez donc limité aux choix des SCPI à crédit. Votre placement immobilier sera rentable, avec l’acquisition d’une SCPI de rendement.
Vous rembourserez facilement votre emprunt, et développerez largement votre épargne par la suite.
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