SCPI éligibles assurance vie : comment choisir ?

Quelles SCPI sont éligibles Assurances vies ? Comment cela fonctionne ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les SCPI et les assurances vies

Si vous souhaitez investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), vous pouvez le faire avec un contrat d’assurance vie. Vous profitez alors des avantages d’une SCPI, mais aussi de l’assurance vie. Vous n’avez plus la contrainte de la revente des parts. Votre SCPI fait alors partie des nombreuses unités de compte de votre assurance vie. Enfin, la fiscalité de l’assurance vie est toujours aussi intéressante.

 

Il y a tout de même quelques contraintes par rapport à la souscription de SCPI éligibles en assurance vie et celles acquises en direct. Alors comment les choisir ? Quelles sont les SCPI éligibles assurance vie qui vous apporteront les meilleures performances ?

Comment investir en SCPI avec une assurance vie ?

Les SCPI dans une assurance vie

Pour rappel, un contrat d’assurance vie est un produit d’épargne multifonction. Il permet de se constituer un capital que vous pouvez disposer à tout moment. Dans un contrat, vous avez alors le choix entre deux supports : le fonds en euros et des supports non garantis appelés unités de compte. Les unités de compte présents dans un contrat sont définies par l’assureur. Tous les contrats ne se valent pas. Vous pourrez retrouver, généralement, des OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières). Mais les plus populaires restent les SCPI. Vous pourrez alors acquérir des parts de SCPI éligibles assurance vie. Vous profiterez du rendement de l’immobilier commercial tout en bénéficiant d’une enveloppe fiscale de l’assurance vie. Cela vous permet également de diversifier vos placements, de réaliser des versements réguliers pour investir sur différentes formes de supports.

L’acquisition des SCPI éligibles assurance vie

Certains considèrent que l’achat de part SCPI dans une assurance vie est plus avantageux que l’achat de part en direct. Pourtant, intégrer de la SCPI dans un contrat d’assurance vie ne vous permet de profiter de toutes les offres SCPI présentes sur le marché.

 

Lorsqu’un contrat peut en détenir environ une dizaine, le marché de la SCPI n’en compte pas loin de 178. Cette limite peut jouer en votre défaveur. En effet, une diversification des SCPI apportera une meilleure performance. Ensuite, vous ne recevez pas la totalité du loyer distribué par la SCPI de rendement dans un contrat d’assurance vie. Cela tourne autour des 85 % des loyers, et les 15 % restant vont à l’assureur. Avec une acquisition directe, vous récupérez 100 % des loyers. Malgré une fiscalité attractive, vous devez quand même prendre en compte l’imposition des prélèvements sociaux sur les fonds euros chaque année qui sont de 17,2 % + l’impôt sur le revenu de 12,8 %. Investir dans une SCPI éligibles assurance vie, c’est aussi ne jamais être propriétaire de ses parts.

 

En conclusion, l’achat des SCPI via un contrat d’assurance vie est moins rentable qu’un achat de SCPI en direct.

Quels sont les avantages et les inconvénients ?

Avantages

Néanmoins, il est quand même très intéressant de souscrire à un contrat d’assurance vie et d’investir par la suite dans des parts de SCPI. En voilà certains atouts :

 

La transmission du patrimoine et sa fiscalité : vous êtes exonérée de droits de succession, lorsqu’avant 70 ans, vous avez versé des primes sur le contrat. Cette exonération est jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire. Pour les primes versées après 70 ans, les bénéficiaires profitent d’un abattement de 30 500 € puis d’une imposition classique des droits de succession.

 

Une fiscalité intéressante des plus-values : au-delà de 8 ans de contrat, vous profitez d’un abattement sur le rachat de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple marié ou pacsé. Si cela excède votre abattement, vous êtes soumis à une imposition de 7,5 % + 12,8 % d’IR (Impôt sur le revenu).

Un prix en-dessous du coût réel d’une part SCPI en direct : environ 2,5 % de décote.

La liquidité assumée par l’assureur.

Un taux de rentabilité qui ne varie pratiquement pas et d’environ 5 % brut (hors frais) par an.

Vous aurez la possibilité d’investir dans un catalogue vaste et performant. Vous cumulez la sécurité de votre patrimoine et la diversification avec des investissements dans des valeurs mobilières et immobilières : OPCI, SCPI, immobilier direct, actions, etc.

 

Vous vous constituez une épargne sur le long terme pour profiter de la fiscalité avantageuse.

Inconvénients

Les véritables contraintes sont moins importantes, mais ne doivent pas être négligées :

  • Le prélèvement des frais de gestion de l’assurance vie ;
  • Vous devez conserver votre contrat pendant 4 ans minimum ;
  • Vous ne pouvez pas investir des parts de SCPI à crédit ;
  • Vous trouverez une différence entre la première valeur (de souscription) et lors de son rachat, qui est d’environ 7,5 %.

Liste des SCPI éligibles assurance vie

SCPI Epargne Foncière                                              SCPI Immorente

SCPI Rivoli Avenir Patrimoine                                   SCPI Patrimmo Croissance

SCPI Edissimmo                                                         SCPI Rivoli Avenir Patrimoine

SCPI Primopierre                                                       SCPI PFO2

SCPI Primovie                                                            SCPI PFO

SCPI Efimmo                                                              SCPI PF Grand Paris

SCPI Eurovalys                                                           SCPI Patrimmo Commerce

SCPI Acces Valeur Pierre

SCPI Acces France Investipierre

SCPI Acces Fructipierre

Unicimmo

Opsis Patrimoine

Comment choisir son contrat d'assurance vie pour acheter des SCPI ?

Il peut être compliqué d’opter pour le bon contrat d’assurance vie. Il existe quelques critères pour juger la qualité d’un contrat et investir dans des SCPI, observez :

  • Les différents frais (de gestion sur les unités de compte, de versements et d’arbitrage) ;
  • Un « ticket d’entrée » minimum ;
  • Le catalogue vaste et performant des différents supports ;
  • La réputation de l’organisme qui souscrit les assurances vies ;
  • Les différents modes de gestion ;
  • Le nombre et la qualité des SCPI disponibles ;
  • La distribution des rendements versés par les SCPI (minimum 85 %).

SCPI éligibles assurance vie contre SCPI en direct

SCPI éligibles assurance vie

Sa fiscalité

Vous serez imposés uniquement sur les SCPI lorsque vous effectuez un rachat de contrat d’assurance vie. C’est-à-dire que vous faites une demande pour récupérer vos gains. Les intérêts sont alors imposés aux prélèvements sociaux de 17,2 %, ainsi qu’à l’IR selon certaines conditions. Pour un contrat de plus de 8 ans, un abattement vient s’ajouter.

 

Le choix des SCPI

Toutes les SCPI ne sont pas disponibles dans un contrat d’assurance. Vous devez consulter la liste des SCPI et les comparer entre elles, pour connaître le meilleur catalogue.

 

Les frais

Vous pourrez payer des frais sur votre support SCPI, des frais de versements, d’arbitrage (un transfert entre un support et un autre). Vous serez forcés, en revanche de verser des frais de gestion à votre assureur.

 

La performance

Les assureurs peuvent garder une partie des gains distribués par la SCPI (au maximum 15 % autorisée par le code des assurances). Toutefois, vous pourrez trouver des assurance vies qui proposent une distribution totale. Le taux de rendement d’une SCPI est relativement stable dans un contrat d’assurance vie.

SCPI en direct

Sa fiscalité

Vos revenus fonciers sont soumis à la tranche marginale d’impôt sur le revenu (0, 14 %, 30 %, 41 % ou 45 %) à laquelle s’ajoute les prélèvements sociaux de 17,2 %. Si vous faites un crédit, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus imposables. Enfin, les plus-values sont soumises au régime des plus-values immobilières (19 % + 17,2 % après abattement).

 

Le choix

Vous disposez d’un univers large de SCPI : SCPI fiscales, SCPI de plus-values, SCPI de bureaux, SCPI de commerces, SCPI diversifiés, etc.

 

Les frais

Les frais de gestion de la SCPI se font directement sur les rendements versés. Les rendements communiqués sont ainsi nets de frais de gestion.

 

La performance

Les SCPI vous distribuent 100 % des loyers nets des frais de gestion.

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