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SCPI Définition
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Rappel sur les SCPI
Les sociétés civiles de placement immobilier, SCPI, font de plus en plus d’adeptes parmi les épargnants. Les SCPI permettent, en effet, d’investir dans des biens immobiliers professionnels, notamment, mais également de diversifier son patrimoine. C’est un placement qui peut être risqué, mais qui offre une rentabilité importante. Afin d’y voir plus clair, voici la définition d’une SCPI et son fonctionnement.
La définition d’une SCPI
Présentation
La société civile de placement immobilier est arrivée à la fin des années 60. Elle se développe en 1970 grâce à la Commission des opérations de bourse (COB ancien nom de l’Autorité des Marchés Financiers). Son rôle principal est d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier locatif afin de générer de la performance.
Les SCPI peuvent aussi réaliser des travaux sur les biens investis, acquérir des biens d’équipement et céder de manière ponctuelle certains immeubles. En revanche, elles n’ont pas le droit de bâtir des biens immobiliers. Elles peuvent investir dans l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, etc.), mais également des habitats collectifs.
Les SCPI sont gérées par les sociétés de gestion qui prennent en charge la location, le recouvrement des loyers, et la distribution de ces revenus aux investisseurs des parts de SCPI.
SCPI à capital fixe
Ces dernières permettent de souscrire dans des parts durant une période déterminée : les collectes de fonds pour développer la capacité d’investissement. Cette opération est très irrégulière d’une SCPI fixe à une autre. Cette catégorie de SCPI est plus compliquée pour investir dans des parts, puisqu’il faut attendre un moment spécifique pour effectuer une souscription. De plus, lors de la revente des parts, vous devrez vous tourner vers le marché secondaire pour les vendre, généralement, à un prix inférieur au prix de vente.
SCPI à capital fixe
Vous pouvez acheter ou vendre vos parts à tout moment. Cette catégorie est plus flexible. La SCPI définie le prix selon celui du marché de son parc immobilier. Ce fonctionnement est plus avantageux, car c’est la société de gestion qui cherche le futur acheteur, en contrepartie de quelques frais. Les SCPI à capital variable déterminent les limites d’achat et de sortie.
Les différents types de SCPI : définition
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont constituées, principalement, de bureaux loués à des entreprises, d’entrepôts ou de locaux commerciaux. Les SCPI de rendement peuvent, tout de même, se classer, selon différentes catégories :
- Les SCPI diversifiées : elles sont composées d’immeubles de plusieurs types (bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, etc.) ;
- Les SCPI de bureaux : elles sont composées, exclusivement, d’immeubles de bureau ;
- Les SCPI de commerces : elles sont affectées, principalement, des murs de magasins ;
- Les SCPI européennes : son patrimoine se situe, essentiellement, hors de France ;
- Les SCPI régionales : son patrimoine se trouve, généralement, hors de Paris et sa région ;
- Les SCPI spécialisées : elles sont constituées d’un segment ou plusieurs spécifiques, comme l’immobilier de santé.
SCPI de plus-value
Aussi appelées SCPI de capitalisation, les SCPI de plus-value ciblent les immeubles, les locaux, les logements, et même des bureaux possédant un potentiel important pour la revente. En effet, comme son nom l’indique, elle a pour but de reverser à terme des plus-values aux porteurs de parts. Contrairement aux deux autres types de SCPI, les SCPI de plus-value ne versent pas ou peu de revenus. Les meilleurs SCPI de plus-values sont Pierre 48 géré par Paref Gestion, Patrimmo Croissance (principalement dans l’acquisition de la nue-propriété de logements) gérée par Primonial Reim.
SCPI fiscales
Les SCPI fiscales sont similaires aux règles des différents dispositifs de défiscalisation immobilière. Elles permettent donc d’investir dans des parts de SCPI Pinel, SCPI Malraux, ou encore des SCPI déficit fonciers. Elles vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt. En revanche, leur rendement est assez faible, par rapport, notamment, aux SCPI de rendement.
Leur patrimoine immobilier est constitué de logement neuf pour la SCPI Pinel, ou de logement ancien à rénover dans des quartiers classés pour la SCPI Malraux. Avec les SCPI fiscales, vous devez être patient pour récupérer la performance des actifs immobilier. Vous pouvez, cependant, prétendre, aux avantages fiscaux dès la première année de votre souscription. Elles sont à envisager comme un placement immobilier SCPI sur le long terme. Vous devez, en effet, garder vos parts durant minimum 9 ans et jusqu’à 15 ans environ.
Investir dans une SCPI : définition
Avantages et inconvénients
Investir dans une SCPI permet d’obtenir des biens immobiliers moyennant un faible budget par rapport à celui d’un investissement direct. En effet, le « ticket d’entrée » (la souscription) commence généralement à environ 150 €. Suivant la SCPI, un nombre de parts minimum vous est imposé. Mais c’est tout de même un réel atout de pouvoir placer votre argent dans un patrimoine immobilier en divisant sa valeur nette. De plus, les SCPI ont une forte rentabilité. Les meilleures performances en 2019 étaient autour de 6 %.
Néanmoins, les SCPI ont aussi une contrainte, qui ne se voient pas forcément, mais qui ne doivent pas être ignorée : leurs frais importants. Vous trouverez donc :
- Les frais de souscription : ils sont inclus au prix de souscription. Ces frais varient entre 8 % à 12 % du montant souscrit.
- Les frais de gestion : destinés à rémunérer la société de gestion, ces frais sont retirés lors du versement des loyers. Cela varie entre 8 % et 10 % des revenus.
- Les frais de cession : lors de la vente de vos parts, des frais sont retenus. Ils sont proportionnels au montant de la vente et à votre charge.
C’est pourquoi, il est vivement recommandé de conserver ses parts sur le long terme, afin d’amortir les frais.
La fiscalité des SCPI
En tant qu’associé des parts de SCPI, vous pouvez recevoir 2 types de revenus fonciers pour lesquels ils sont imposés. Ces revenus proviennent des revenus locatifs ou des revenus financiers que les SCPI récupèrent :
Les revenus locatifs sont taxés à l’impôt sur le revenu selon la fiscalité foncière et sont soumis également aux prélèvements sociaux (17,2 % depuis le 1er janvier 2018). Les gains provenant des plus-values immobilières sorties par la SCPI (et distribuées aux porteurs) sont imposés après un abattement selon la durée de détention. Il faut alors attendre 22 ans pour être exonéré de l’impôt sur le revenu et 30 ans pour l’exonération totale des prélèvements sociaux.
Les revenus financiers (cessions d’actifs) sont taxés au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à 30 % ou à l’impôt sur le revenu (suivant si cette option vous est plus favorable).
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