Monter une SCPI : comment faire ?

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Rappel sur les SCPI

Créer une SCPI, cela est tentant ! Vous avez une certaine connaissance de ces sociétés civiles de placement immobilier. Vous souhaitez, dorénavant, pouvoir monter une SCPI. Il est tout à fait possible en comprenant le fonctionnement de cette création. Voici comment faire pour monter une SCPI.

Quel est le cadre légal pour monter une SCPI ?

Les conditions générales pour monter une SCPI

Si vous voulez monter une SCPI, vous êtes alors soumis aux dispositions du code civil. Ces dispositions sont aussi limitées par des conditions générales et spéciales pour l’accord de la création d’une SCPI.

 

La première chose à connaître pour monter une SCPI, c’est l’achèvement d’un contrat de société entre minimums deux personnes. Ils optent pour s’unir afin d’exercer une activité, en l’espèce immobilière (Art.1832 du code civil). Ils doivent prétendre agir dans le même intérêt et en toute égalité. En effet, par la suite, ils contribuent aux bénéfices comme aux pertes de la société. Cette condition, dégagée par la Cour de cassation, complète celles qui sont prévues à la formation (article 1128 du code civil). Dès lors du montage d’une SCPI, les associés doivent consentir de manière indépendante et sensée. Ils doivent également pouvoir s’engager dans un contrat et celui-ci doit être légal et attesté.

Les conditions spéciales pour monter une SCPI

Pour les conditions spéciales, les associés doivent automatiquement effectuer un apport afin de créer un capital social. Vous pourrez réaliser un :

  • Apport numéraire ;
  • Apport en nature ;
  • Apport en industrie.

Cet apport ne pourra pas être inférieur au seuil de 760 000 € (Art. L.214-88 du code monétaire et financier).

De plus, la loi exige que les statuts soient rédigés par écrit. Ils doivent comporter certains éléments obligatoires (Art.1835 du code civil). Enfin, la SCPI est réellement créée juridiquement, après l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (Art. 1842 du code civil).

Toutes ces conditions ont pour but de gérer les rapports entre les associés. Cette création est assez formelle, mais obligatoire pour la sécurité juridique de ses fondateurs.

Comment s’organise une SCPI ?

Les SCPI sont créées et gérées par des sociétés de gestion. Celles-ci sont, elles-mêmes agréées et contrôlées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette dernière encadre les activités des SCPI. Elles imposent aussi des conditions aux sociétés pour maintenir la transparence des renseignements fournis au public :

  • Les statuts rédigés par écrits doivent reprendre ces informations relatives à la SCPI : son objet, sa dénomination sociale, son capital social, etc.
  • Les bulletins trimestriels qui transmettent les principaux résultats effectués au cours du trimestre, mais aussi les investissements en SCPI avec les éléments d’informations statistiques (capitalisation, nombre d’associés, etc.).
  • Les rapports annuels pour renseigner les investisseurs sur les rentabilités financières de la SCPI sur l’année. Ses futurs investissements immobiliers, ainsi que la recherche des locataires. Ce rapport reprend tous les bulletins trimestriels, notamment son patrimoine immobilier.
  • Une note d’information informe, enfin, sur la composition des membres fondateurs de la société. Elle doit voir apparaître les conditions de souscription et de sortie au capital de la SCPI. Elle réunit aussi les frais appliqués ainsi que les renseignements de la société et son fonctionnement.

Quelles sont les phases de vie d’une SCPI ?

Dès que vous avez monté une SCPI, elle passe par plusieurs cycles et évoluent ainsi jusqu’à pour certaine, sa dissolution.

 

La phase de création : après avoir reçu l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers, la société de gestion ouvre le capital de la SCPI au grand public.

 

La phase de souscription : sa commercialisation est donc disponible, dite ouverte. La société de gestion verse les parts grâce à un réseau de distribution. Elle collecte, ensuite, les souscriptions durant une période définie. Dès qu’elle a collecté le montant visé par la SCPI ou que la date de la souscription est terminée, elle peut clôturer les souscriptions. La loi impose la collecte de minimum 15 % du montant voulu par la société. Si ce n’est pas le cas, elle peut exiger la dissolution de la SCPI et le remboursement aux investisseurs.

 

La phase d’investissement : votre SCPI a réussi à accumuler des liquidités grâce aux souscriptions. Les liquidités sont alors déposées sur des comptes de trésorerie sans risque, mais avec peu de rendement. La société de gestion dispose des liquidités pour investir dans des actifs immobiliers représentant la stratégie d’investissement de la SCPI. Cette période est importante pour les opérations d’investissements dans le marché immobilier.

 

La phase de placement : lorsque la société de gestion a placé tout le capital dans des biens immobiliers, cela s’appelle la phase de maturité de la SCPI. La société de gestion doit mettre les biens en location et prendre en charge les quittances de loyer auprès des locataires. Ces derniers vous versent les loyers, que vous distribuez ensuite aux investisseurs en proportion des parts investit dans la SCPI. Les SCPI de rendement ont une phase de placement illimitées. En revanche, celle des SCPI fiscales, a une durée limitée. Elles ont, en effet, un fonctionnement différent pour la phase de maturité : une fois l’investissement terminé, la phase de maturité sera différente si la SCPI est à capital fixe ou à capital variable. Les SCPI fiscales, et notamment les SCPI Pinel (investissement dans des logements locatifs neufs), ont des principes spécifiques par rapport à l’application stricte des dispositifs fiscaux.

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