Imposition et plus-value des SCPI

Qu'est ce que la plus-value des SCPI ? Quels sont les impositions ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les impositions SCPI

Lorsque vous placez votre capital dans des parts de SCPI, vous êtes soumis à la fiscalité des plus-values immobilières. Elles sont, cependant, assez compliquées à comprendre. Notamment, parce qu’elles évoluent au fil des années, et rarement en faveur des épargnants. Elle est, d’ailleurs, taxée comme les autres produits immobiliers. Retour sur la fiscalité des plus-values des Sociétés Civiles de Placement Immobilier.

Comment fonctionne les plus-values des SCPI ?

La cession des parts SCPI

L’imposition des plus-values de cession des parts de SCPI arrive lorsque vous décidez de vendre vos parts. Pour être imposé sur cette vente, vos parts cédées doivent créer des plus-values sur la revente. C’est ainsi que si vos parts détenues ont moins de 22 ans, vous serez soumis automatiquement à un impôt sur la plus-value effectuées. Les prélèvements sociaux sont également imposés à la vente si la détention de vos parts est de 30 ans maximum.

 

Si une vente des parts de SCPI est réalisée par la société de gestion, c’est alors elle qui calcule l’impôt, puis la déduit du prix de cession qui revient au vendeur afin de la verser à l’administration fiscale.

Enfin s’il y a une cession faite de gré à gré entre particuliers, la plus-value sera calculée par le vendeur et réglée en même temps que l’enregistrement de l’acte de cession à l’administration fiscale.

Déclaration des plus-values de parts SCPI

Quand vous investissez dans des parts de SCPI, c’est une société de gestion qui s’occupe de votre placement. Il en est de même lors d’une revente des parts. La société effectue les calculs de l’imposition des plus-values et verse les sommes

C’est la société de gestion qui s’occupe de réaliser les calculs mentionnés et verse directement les sommes soustraites du prix de la vente à qui de droit. Vous n’avez donc aucune démarche spécifique à faire. De plus, pour diminuer cette imposition, vous pouvez acheter des parts SCPI en démembrement. L’assiette de la plus-value est le prix de la part à la souscription et non celui qui vous sera versé par l’associé.

L’imposition des plus-values des SCPI

Les plus-values sur la cession des parts

L’imposition des plus-values lors de la cession des parts est donc soumise à l’imposition immobilière. Ainsi, comme pour l’achat d’un bien en direct, le montant de votre taxe repose sur la durée de la détention des parts. Vous aurez le droit, ainsi, un abattement selon la durée aussi qui se distingue entre l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. La plus-value nette, après avoir considéré les abattements, est alors taxée sur l’impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux (qui est de 17,2 %). Les plus-values supérieures à 50 000 € sont alors assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013. En revanche, il n’y a pas d’exonération sur les ventes inférieures à 15 000 €. En effet, vous ne pouvez pas profitez de celle-ci, ni de l’exonération destinée à certains cas, comme la pension de vieillesse et d’invalidité.

Les plus-values sur les cessions d’immeubles

Lorsque la SCPI réalise la cession d’un actif immobilier, celle-ci est soumise au régime des plus-values immobilières, suivant les règles de droit commun. La plus-value est définie entre le prix de cession et le coût de revient de l’actif. Elle aussi donne lieu à un abattement selon la durée de détention. D’ailleurs, vous pourrez bénéficier d’une exonération après 22 ans de placement pour l’impôt sur le revenu. Il en est de même pour les prélèvements sociaux qui sont exonérés après 30 ans d’investissement. C’est la société de gestion qui s’occupe de toute l’administration fiscale. Cependant, en tant que porteurs de parts, vous devez régler un impôt sur cette plus-value. Selon votre régime, en tant que particulier ou en professionnel, vous ne déclarerez pas la même chose.

L’imposition suivant le profil des associés

Les associés personnes physiques

La société de gestion s’occupe ainsi de la cession de parts d’un associé ou de la cession sur un bien immobilier actif. Néanmoins, l’imposition est différente suivant votre régime fiscal. Pour les personnes physiques, c’est-à-dire, des particuliers, la plus-value est déclarée et payée en leur nom, et pour leur compte, par le notaire et la société de gestion de la SCPI.

De plus, le taux d’imposition est le même que celui des cessions d’immeubles, y compris pour la surtaxe si la plus-value de cession des parts venait à excéder 50 000 €.

Pour les associés personnes morales et les non-résidents en France

Comme pour les personnes physiques, la société de gestion se charge aussi de réaliser toute l’opération de revente. En revanche, pour les porteurs de parts aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC), ou de l’impôt sur les sociétés, leur quote-part de plus-value leur est versée. C’est à eux de le déclarer.

Calcul de l’imposition des plus-values

Depuis le 1er septembre 2013, le régime est inchangé. Vous êtes imposable à deux types de prélèvements : fiscaux et sociaux.

Les plus-values des parts de SCPI sont ainsi soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce sont deux prélèvements cumulatifs soit un total de 36,2 % (19 % + 17,2 %). Mais il ne faut pas oublier que selon la durée de la détention des parts, vous profitez d’un abattement qui réduira votre imposition fiscale. Voici un récapitulatif : 

Durée Abattement par an pour l’impôt sur le revenu Abattement par an pour les Prélèvements Sociaux
0 – 5 ans 0 % 0 %
6 – 21 ans 6 % 1,65 %
22 ans 4 % 4 %
22 – 30 ans Exonération 9 %

Vous pouvez donc constater qu’au-delà de 22 ans, vous ne serez plus imposés sur l’impôt sur le revenu. En revanche, pour les prélèvements sociaux, c’est à partir de 30 ans de détention.

Depuis le 1er janvier 2013, les plus-values supérieures à 50 000 € sont soumises à une surtaxe qui varie entre 2 % et 6 %.

À savoir que les plus-values sur les valeurs mobilières sont, elles, soumises au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique). En effet, depuis le 1er janvier 2018, la plus-value réalisée est également soumise à un barème progressif, au PFU de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvement sociaux).

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