Comment fonctionne une SCPI ?

Quelles sont les modalité des SCPI ? Comment sont-elles gérée ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont devenues incontournables dans le monde de l’investissement. En effet, elles offrent la possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier assez étendu. De plus, leur performance est assez élevée, ce qui fait des SCPI une valeur sûre, avec un risque modéré. L’investissement en SCPI repose sur des biens immobiliers locatifs. Cela attire donc de nombreux épargnants, qui peuvent acquérir un logement locatif, sans à avoir à le gérer. Découvrez alors comment fonctionne réellement une SCPI.

Quels sont les principes d’une SCPI ?

Son fonctionnement

Une SCPI est aussi appelée l’investissement de la pierre-papier. En effet, vous placez votre capital dans des biens locatifs, sans la contrainte de la gestion administrative.

 

Une SCPI est gérée par une société de gestion, elle-même agréée par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle prend en charge la vie de la SCPI en investissant dans des biens, en sélectionnant des locataires, en réalisant la valorisation de ses biens (travaux de rénovation, etc.), et en réceptionnant les loyers de ses locataires. Par la suite, la société distribue, tous les trimestres, ses revenus locatifs aux investisseurs au prorata des parts. Quand vous achetez des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier composé notamment d’immeubles de bureaux, de commerces, mais aussi d’immeuble collectif. Ce type de support doit être conservé durant 8 ans minimum afin de rentabiliser votre placement.

Les types de SCPI

Voici les deux types de SCPI les plus répandus sur le marché aujourd’hui :

  • SCPI de rendement sont les plus courantes. Elles permettent de se constituer un revenu complémentaire, car sa rentabilité est importante. Elles appartiennent aux meilleurs SCPI du marché.
  • SCPI fiscale permettent de réduire votre impôt sur le revenu. Parmi elles, se trouvent les SCPI Pinel ou SCPI Malraux. Vous investissez alors dans des biens immobiliers neufs ou anciens à rénover, selon les règles des dispositifs fiscaux choisis. Enfin, les SCPI fiscales ont une rentabilité plus faible que les SCPI de rendement.

Parmi les deux types de SCPI, vous trouverez aussi deux catégories de SCPI :

  • SCPI à capital fixe : l’achat et la revente de parts de SCPI s’effectuent uniquement sur le marché secondaire.
  • SCPI à capital variable : l’achat et la revente de parts de SCPI peuvent se faire à n’importe quel moment sur le marché immobilier.

Quels sont les modes d’acquisition ?

À crédit

Similaire à l’investissement immobilier traditionnel, vous pouvez acquérir des SCPI grâce à un emprunt. L’avantage principal est de profiter d’un effet de levier du crédit : les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos charges.

Au comptant

Si vous possédez des liquidités qui peuvent être utilisées, n’hésitez pas à les placer au comptant dans des parts de SCPI. Grâce à cette acquisition, vous valorisez immédiatement votre épargne.

En démembrement

Le démembrement peut être temporaire ou en viager. C’est un mode de financement qui permet d’acquérir les parts moins chers. Il est intéressant pour les investisseurs qui veulent préparer leur retraite, sans avoir besoin de recevoir tout de suite les loyers.

Comment calculer sa fiscalité ?

Les revenus fonciers

Il existe deux types de régimes : le régime microfoncier et le régime réel.

Vous sélectionnerez le régime microfoncier si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier avec des revenus fonciers d’une location nue. Ses revenus bruts fonciers doivent être inférieurs à 15 000 €. Enfin, le régime microfoncier ne doit pas comprendre les parts de SCPI fiscales.

 

Pour le régime réel, vous déclarez donc forcément un revenu foncier supérieur à 15 000 €. Vous faites partie de ce régime si vous ne remplissez aucun critère du régime microfoncier. Cependant, cette option sera retenue durant 3 ans.

Les plus-values

Les plus-values sur les ventes d’immeubles sont imposées sur une détention de moins de 22 ans, et moins de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cet impôt est directement prélevé par le notaire et la société de gestion de la SCPI. Les plus-values sur les cessions de parts de SCPI seront calculées entre le prix de vente et le prix de l’acquisition des parts. De plus, vous devrez prendre en compte un abattement progressif qui s’applique ainsi :

  • 6 % d’abattement entre la 6ème et la 21ème année ;
  • 4 % d’abattement pour la 22ème année.

Les prélèvements sociaux, eux, sont exonérés à partir de 30 ans de détention.

Quels critères pour choisir une SCPI ?

Il existe plus d’une centaine de SCPI. Il peut alors être compliqué de faire le choix de la meilleure SCPI. Elle doit, en effet, correspondre à votre stratégie d’investissement. Soyez vigilant sur certains critères, qui vous aideront à opter pour une SCPI.

 

Son taux de rendement

Observez les dividendes et la valeur des parts. Afin de connaître le rendement d’une SCPI, il suffit de calculer son Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) : c’est le résultat des dividendes perçus en une année divisée par le prix moyen des parts sur la même année.

 

Sa diversification

Il est recommandé d’investir dans une SCPI qui a une zone géographique étendue (partout en France et à l’étranger), plusieurs structures (bureaux, commerces, hôpital, Ehpad, etc.), des locataires différents (avec des activités différentes). Cela se calcule avec sa capitalisation du patrimoine.

 

Sa liquidité des parts

Les SCPI à capital fixe vous permettent de déterminer le prix auquel vous voulez céder vos parts. Avec les SCPI à capital variable, c’est la société de gestion qui rachète les parts à un prix fixé. Ce rachat s’effectue avec des liquidités excédentaires ou à la vente d’un immeuble.

 

Ses différents ratios

Quand vous comparez plusieurs SCPI, vous pourrez apercevoir plusieurs ratios. Vous devez pouvoir les identifier pour choisir au mieux votre SCPI :

Le TOF (taux d’occupation financier) est le rapport entre les loyers que la SCPI possède et les loyers qu’elle devrait avoir si tout son patrimoine était loué.

Le RAN (Le report à nouveau) est une enveloppe composée de revenus et de plus-values non distribués aux investisseurs.

Le PGR (La provision pour grands travaux) est également une enveloppe pour lisser les importants travaux sur les biens.

 

Ses différents frais

Il y a deux types de frais à ne pas négliger. Les frais de gestion qui rémunèrent la société de gestion et les frais de souscription qui sont intégrés au prix de souscription. Ils varient entre 8 % et 12 %.

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