Fiscalité SCPI et Imposition

Quelle est la fiscalité des SCPI ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur la fiscalité des SCPI

Les SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier) ne sont pas imposées directement. En effet, c’est chaque porteur de parts qui est soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Ils sont également taxés sur les plus-values lorsque la SCPI vend un bien immobilier ou si c’est vous qui revendez vos parts. Chaque année, ce sont les sociétés de gestion qui vous renseignent sur le montant à déclarer aux impôts. Voici tout ce que vous devez savoir sur la fiscalité de la SCPI et son imposition.

Quels sont les revenus qui sont imposés ?

Les revenus fonciers

Vous pouvez être imposés principalement sur les revenus fonciers générés par des loyers perçus par la SCPI. Ils sont imputés de l’ensemble des charges. Vous devez opter entre le régime microfoncier ou le régime réel selon certains critères. Les revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu comme pour un investissement immobilier en direct. Si vous avez des revenus fonciers inférieurs à 15 000 €, vous choisirez un régime microfoncier. Il y aura un abattement de 30 % avant cette imposition.

Les revenus financiers et la fiscalité

Les revenus financiers viennent des placements de capitaux à court terme, de dividendes versés par des OPCI (Organisme de Placement collectif en immobilier) ou encore des plus-values mobilière et immobilière. Les revenus financiers sont soumis au barème progressif des impôts, uniquement si les intérêts du foyer fiscal sont inférieurs à 2 000 € par an. Vous pouvez choisir le barème progressif du PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique), instauré depuis janvier 2018.

La fiscalité sur les revenus fonciers

Le régime microfoncier

Ce régime vous est imposé si les revenus fonciers bruts que vous recevez sont inférieurs à 15 000 € par an pour des biens immobiliers détenus en direct. Votre impôt sur le revenu est alors égale à la somme de ces revenus et réduit d’un abattement de 30 %. Vous devez donc choisir le régime microfoncier si vous faites partie de ces critères :

  • Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier avec des revenus fonciers d’une location nue ;
  • L’ensemble de vos revenus bruts fonciers que vous recevez n’excèdent pas 15 000 € sur l’année d’imposition (SCPI + immobiliers en direct) ;
  • Vos parts de SCPI et votre investissement immobilier en direct ne doivent pas profiter d’un dispositif de défiscalisation (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard).

Si vous ne recevez plus, durant l’année, des revenus fonciers de biens détenus en direct. Vous ne bénéficiez plus alors du régime du microfoncier pour les revenus fonciers issus des SCPI. C’est alors le régime réel d’imposition qui s’applique. De même, si vous ne touchez que des revenus fonciers venant de SCPI, vous ne pouvez pas prétendre au régime microfoncier. Si l’ensemble des associés sont d’accord, vous pouvez réclamer à une SCPI de ne pas vous verser la totalité des gains de l’année. Ce bénéfice sera mis de côté et devra être déclaré comme réalisation des gains de l’année de la SCPI et non ce que vous et les autres associés toucheront.

Le régime réel

Vous devez choisir le régime réel lorsque vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € par an. Vous devez aussi faire partie de ce régime si vous ne répondez pas à un des critères du dessus dans le régime microfoncier. Cette option est alors maintenue durant 3 ans. Vous devez prétendre au régime réel quand vous avez investi dans des parts de SCPI à crédit et que la somme des intérêts empruntés est supérieure à l’abattement de 30 % pratiqué dans le microfoncier.

 

C’est la société de gestion qui vous indique le montant du revenu net à rapporter sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Les charges et les différents frais sont imputés de ce montant. Vous pouvez alors trouver deux possibilités : un bénéfice avec un revenu foncier ou une perte avec un déficit foncier. Le bénéfice est imposé aux prélèvements sociaux et taxé ensuite dans votre tranche marginale d’imposition. (Uniquement si vos revenus proviennent des SCPI). Si vous recevez une perte, vous pouvez déduire cette somme de votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Au-delà de cette somme, vous pouvez reporter sur les prochains revenus fonciers des 10 années suivantes.

 

Si vous avez investi dans des parts de SCPI à crédit, la somme des intérêts d’emprunt ne sera pas considérée dans le revenu foncier. Effectivement, la société de gestion n’inclut pas les prêts dans ses déclarations. Vous pouvez tout de même les déduire de vos revenus fonciers sur une autre ligne. Les intérêts ne sont également pas pris en compte si vous générez un déficit foncier.

La fiscalité sur les plus-values

Les plus-values sur les ventes d'immeubles

Une SCPI peut à tout moment céder un immeuble qu’elle possède depuis moins de 22 ans (et moins de 30 ans pour les prélèvements sociaux). À ce moment-là, elle réalise une plus-value qui sera imposée. Une SCPI est dite « transparente fiscalement », cela signifie que vous êtes contraints d’être imposé sur cette plus-value également. Si vous détenez des parts dans un logement locatif, l’impôt est prélevé immédiatement par le notaire et la société de gestion de la SCPI. Vous n’avez rien à payer.

Si vous êtes soumis aux régimes des bénéfices professionnels (BIC, BA ou BNC) ou sur l’impôt sur les sociétés, vous devrez inclure dans votre déclaration le résultat de la quote part de la plus-value.

Les plus-values sur les cessions de parts de SCPI

Si c’est vous qui effectuez une revente des parts de SCPI, la plus-value sera calculée de cette manière : c’est la différence entre la somme du produit de la vente et le prix de l’acquisition des parts. Il faudra aussi considérer un abattement progressif qui s’applique ainsi :

  • 6 % d’abattement entre la 6ème et la 21ème année ;
  • 4 % d’abattement à partir de la 22ème année.

 

Les prélèvements sociaux sont exonérés à partir de 30 ans de détention. Avant cette date, vous profitez des abattements suivants :

  • 1,65 % d’abattement entre la 6ème et la 21ème année ;
  • 1,6 % d’abattement entre la 22ème année ;
  • 9 % d’abattement entre la 23ème et la 30ème année.

Vous serez soumis à un taux d’imposition sur la plus-value de 19 % et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux. Au-delà de 30 ans de détention, vous êtes exonérés d’impôts.

 

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