Assurance vie et SCPI

Assurance vie et SCPI comment ça marche ? Quels sont les bons investissements ? Découvrez tout ce que vous devez savoir avec KIWI
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Rappel sur les SCPI et les assurances vies

L’assurance vie est le couteau suisse de l’épargne. Pas étonnant, qu’il soit l’un des placements préférés des Français depuis quelques années. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont, elles aussi, très appréciées, notamment grâce à leurs performances. Alors il est intéressant de connaître les atouts de ces produits d’épargne une fois assemblé. Investir dans des parts de SCPI grâce à un contrat d’assurance vie peut être intéressant. Peu importe votre projet, l’assurance vie avec une SCPI a de nombreux avantages.

Comment fonctionne une assurance vie avec SCPI ?

Qu’est-ce qu’une assurance vie et une SCPI ?

Investir dans une assurance vie avec une SCPI vous permet d’obtenir plusieurs avantages, entre ceux de l’assurance vie et ceux de la SCPI. Lorsque vous voulez souscrire à un contrat d’assurance vie, vous avez le choix entre deux contrats : monosupport et multisupport. Pour pouvoir acquérir des parts de SCPI, vous devez souscrire à un contrat multisupport.

 

Vous investissez dans des fonds euros également. Cela permet de garantir votre capital, malgré un rendement plus faible qu’une unité de compte. Une SCPI est un support dans les unités de compte parmi d’autres produits comme les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) ou des FCP (Fonds commun de placement). La SCPI permet d’investir principalement dans l’immobilier professionnel. Vous achetez alors des parts dans des biens comme des immeubles, des bureaux, des commerces, etc. Par la suite, vous percevez des loyers sans vous occuper de la gestion locative.

Le contrat d’assurance vie avec une SCPI

Avec une assurance vie, vous pouvez acheter des parts de SCPI mais avec un fonctionnement différent qu’un achat en direct. Néanmoins, avec une assurance vie, vous n’aurez pas accès à un grand catalogue de SCPI. D’ailleurs, tous les contrats ne se valent pas. Vous trouverez en moyenne une vingtaine de SCPI dans chaque organisme. Vous devrez alors examiner toutes les SCPI disponibles dans chaque compagnie d’assurance pour sélectionner le contrat le plus rentable. Sachez également que vous ne pouvez pas acheter des parts de SCPI dans une assurance vie à crédit. Enfin, une SCPI est un placement sur le long terme de minimum 8 ans, même en souscrivant à un contrat d’assurance vie.

Quels sont les avantages d’une assurance vie avec une SCPI ?

Il n’est pas possible d’avoir un contrat d’assurance vie 100 % SCPI. En revanche, vous pouvez investir les trois quarts de votre capital dans ce support. Avec une assurance vie, vous pouvez investir dans des SCPI avec facilité. Vous trouverez alors beaucoup d’atouts d’acquérir des SCPI avec une assurance vie par rapport à l’achat en direct. Voici les principaux avantages :

  • Le prix d’acquisition des parts : il est souvent décoté par rapport aux prix en direct. Cela varie entre 2,5 et 5 % de moins en moyenne. De plus, vous n’êtes pas contraint de souscrire à un minimum de parts avec une assurance vie, alors qu’en direct, vous devez généralement investir dans plusieurs, ainsi l’investissement est plus élevé.
  • Les frais d’entrée réduits : le prix de la souscription est bien plus bas avec une assurance vie, qu’avec une acquisition en direct de SCPI
  • La Fiscalité au sein du contrat est néant : tant que vous n’effectuez pas de rachat partiel ou total, c’est-à-dire un retrait d’argent dans votre contrat, vous n’êtes pas imposés sur vos revenus. À partir du moment où vous décidez de réaliser un rachat, vous êtes soumis à la fiscalité attractive de l’assurance vie. Il en est de même avec la fiscalité des plus-values, et en cas de décès.
  • Le délai de jouissance est immédiat avec un contrat d’assurance vie, contre 2 à 6 mois pour un achat de SCPI en direct.
  • La liquidité des parts est assurée par l’assureur, tandis qu’avec une SCPI en direct, la revente est plus compliquée. Il faut que vous effectuiez une demande dans le marché secondaire, avec l’aide de la société de gestion pour trouver un revendeur au meilleur prix. Le délai peut être très long.

Quels sont les risques d’une assurance vie avec une SCPI ?

Lorsque vous investissez dans une assurance vie avec une SCPI, vous pouvez tout de même rencontrer quelques contraintes par rapport à l’achat de parts SCPI en direct :

  • Un choix limité : dans une assurance vie, vous n’aurez accès qu’à une vingtaine de SCPI maximum alors qu’il en existe 190 environ.
  • Des frais de gestion SCPI à considérer : vous devez compter environ 0,50 % par an de frais de gestion du contrat d’assurance vie qui s’ajoutent aux frais de gestion des SCPI. Elles varient de 5 à 12 % des loyers perçus par an en fonction des SCPI. En achetant des parts en direct, vous ne payez que les frais de gestion SCPI.
  • Pas d’acquisition à crédit : il est impossible d’obtenir des parts de SCPI dans une assurance vie à crédit, vous serez obligés de puiser dans votre épargne, d’investir au comptant.

Quel est la fiscalité d’une assurance vie avec une SCPI ?

La fiscalité en cas de rachat

C’est un des avantages majeurs : en dehors du rachat partiel ou total du contrat, vous n’êtes pas imposés. Il est important de préciser que vous profiterez d’une fiscalité optimale à partir de 8 ans de détention de votre contrat d’assurance vie. Voici le détail de la fiscalité en cas de rachat :

 

Pour tous les versements avant le 27/09/2017 avec :

Un contrat de 0 à 4 ans : le choix entre l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux ou 52,5 % (Prélèvement Forfaitaire Libératoire, PFL, 35 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) ;

Un contrat entre 4 et 8 ans : l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux ou 32,2 % (PFL 15 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) ;

Un contrat de plus de 8 ans : Un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé, puis, le choix entre l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux ou 24,7 % (PFL 7,5 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).

 

Pour tous les versements après le 27/09/2017 avec :

Un contrat de moins de 8 ans : le choix entre l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux ou 30 % (Prélèvement Forfaitaire Unique, PFU, 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) ;

Un contrat de plus de 8 ans : Un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple marié ou pacsé, puis, le choix entre l’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux ou pour des gains jusqu’à 150 000 € : 24,7 % (PFU 7,5 % + 17,2 %) et au-delà de 150 000 € : 30 % (PFU 12,8 % + 17,2 %).

La fiscalité en cas de décès

Autre avantage lors d’un achat de parts SCPI dans une assurance vie : vous bénéficiez de la fiscalité de l’assurance vie même en cas de décès. Celle-ci est avantageuse, car elle est hors succession. Si vous achetez des parts en direct, vous serez soumis, en revanche, aux droits de succession. Voici ce que vos bénéficiaires, que vous aurez préalablement désignés à la souscription du contrat, recevront en cas de décès :

Pour des versements effectués avant 70 ans : les sommes transmises sont exonérées de droits de succession jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire. Jusqu’à 852 500 €, c’est un taux forfaitaire de 20 %, puis au-delà de cette somme, ce sera un prélèvement de 31,25 %.

Pour des versements effectués après 70 ans : les droits de succession s’exercent après abattement de 30 500 €.

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