Quel investissement immobilier locatif choisir ?

Pourquoi faire de l'investissement locatif ? Comment en bénéficier et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

Rappel sur les investissements locatifs

Lorsque vous souhaitez réaliser un investissement locatif, vous devez le faire selon vos objectifs personnels. Il existe actuellement plusieurs dispositifs fiscaux qui vous permettent d’investir dans l’immobilier locatif, afin de réduire vos impôts ou en vous constituant un patrimoine. La plupart sont disponibles jusqu’en 2021. Quel investissement immobilier locatif choisir ?

Rappel sur les investissements immobiliers

Qu’est-ce que l’investissement immobilier locatif ?

L’investissement immobilier locatif consiste à acquérir un bien immobilier dans le but de le louer selon une période définie par l’un des dispositifs fiscaux. Un contrat est alors établi appeler « le bail » afin de convenir d’une durée de location avec votre locataire. Celui-ci peut être renouvelé ou transmis à un autre propriétaire suite à une vente.

 

L’intérêt de l’investissement dans l’immobilier locatif est de se constituer un patrimoine, d’obtenir des revenus complémentaires et de profiter d’une réduction d’impôts sur le revenu plus ou moins importante selon le type de bien acheté et le dispositif de défiscalisation choisi. Il permet aussi de soutenir et de dynamiser le marché locatif partout en France en permettant des niches fiscales. L’investissement locatif a évolué au fil du temps avec de nouvelles réformes dans les différentes lois et propositions du gouvernement. Cela facilite ainsi l’achat immobilier dans le neuf, mais également dans l’ancien.

Quelques conseils

Votre investissement immobilier locatif doit être bien ciblé. Commencez par vos objectifs. Déterminez ce que vous comptez faire de votre investissement. Si vous souhaitez percevoir des loyers sur le long terme, par exemple, vous ne choisirez pas le même logement que si vous souhaitez en faire votre résidence principale ensuite. Cela pourrait différer sur la localisation et où vous souhaitez passer votre retraite. Il en est de même si vous ciblez des zones spécifiques : des pôles économiques, des résidences étudiantes ou seniors, etc.

 

Définissez également vos projets financiers. Penchez-vous notamment sur le régime juridique de l’achat. Vous devez aussi réaliser une rentabilité locative, en investissant efficacement. Si vous souhaitez transmettre votre bien, vous devrez aussi vous informer sur les questions liées à la transmission du patrimoine.

Un investissement adapté à vos envies

L’investissement locatif avec la loi Pinel

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 % du prix d’achat du logement si vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans, 18 % pour une mise en location de 9 ans, et 21 % pour une durée de location de 12 ans. Votre investissement immobilier locatif Pinel s’applique dans la limite d’un montant total de 300 000 € et de 5 500 € par m² par an.

Vous pourrez défiscaliser jusqu’à 63 000 €.

La loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 décembre 2021, mais certaines zones en France sont modifiées, et à partir du 1er janvier 2021, elle est basée uniquement sur des logements neufs ou achetés sur plans.

L’investissement locatif avec la loi Censi-Bouvard

Pour profiter de la loi Censi-Bouvard, vous devez investir dans une location meublée située dans une résidence avec services pour seniors, étudiants ou en EPHAD.

Votre investissement immobilier locatif Censi-Bouvard doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Le logement doit être équipé selon une liste définie et son coût de revient ne doit pas dépasser les 300 000 €/an.

Vous devez louer le bien durant 9 ans.

Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas correspondre à plus de 50 % de vos revenus globaux. Vous serez soumis dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

L’investissement locatif avec la loi Malraux

Le dispositif Malraux 2020 vous permet de réduire vos impôts sur le montant des travaux de restauration à hauteur de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le plafond des travaux est de 400 000 € sur une période de 4 année consécutive.

L’investissement locatif avec la loi Malraux est destiné aux contribuables qui payent beaucoup d’impôts. Depuis le 1er janvier 2013, cette réduction d’impôt ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Quels programmes, quels logements neufs ?

Process n°1 : déterminer un objectif

Pour investir dans l’immobilier, cela doit être organisé ! Pour cela, il faut établir un projet immobilier afin de définir les objectifs de ce placement. L’un des buts de l’investissement locatif est d’anticiper la retraite en percevant des revenus supplémentaires. Vous pouvez aussi espérer tirer une plus-value en pensant à la revente dès le début de vos recherches ! Il faut que vous trouviez le logement idéal qui correspondra aux attentes du marché locatif, mais aussi aux vôtres.

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Process n°2 : se renseigner sur le marché immobilier local

Une fois votre projet immobilier déterminé, vous pouvez rechercher votre futur logement. Il doit bien entendu correspondre à vos attentes. Il faut pour cela que vous vous renseignez sur le marché immobilier local, c’est-à-dire l’avenir du quartier que vous visez, mais aussi son dynamisme. Que vous souhaitiez vivre dans votre logement ou non, le principal but est de louer rapidement.

 

Process n°3 : choisir le financement

Il est recommandé même quand vous possédez des fonds propres, de réaliser un prêt immobilier. En effet, le financement tient une place importante dans votre projet d’investissement. De plus, que vous ayez un peu ou pas du tout d’apport personnel, l’organisme financier accordera plus facilement un crédit immobilier pour un achat locatif. Enfin, il y a plusieurs avantages à choisir un emprunt pour investir dans un logement : vous profitez d’un effet de levier en remboursant une partie de votre prêt grâce aux loyers perçus.

 

Process n°4 : l’achat et la mise en location de votre logement

Pour profiter d’un dispositif de défiscalisation, l’engagement de location doit être établi dans les 12 mois suivant la date d’acquisition de votre bien. Vous devrez vous engager dans une mise en location définie par le choix du dispositif fiscal. Pensez à vous protéger en tant que propriétaire-bailleur, avec des assurances, contre les impayés ou encore les dégradations dans le logement.

 

Process n°5 : la fiscalité

Il faut que vous maîtrisiez la fiscalité de votre investissement de A à Z. Informez-vous sans limite que la fiscalité, les crédits et les marchés immobiliers pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Vous devez pouvoir calculer votre imposition pour anticiper votre projet. Si cela reste compliqué ou par manque de temps, vous pouvez aussi faire appel à un professionnel, en gestion de patrimoine par exemple.

Avantages et risques

Les avantages

  • Le premier atout est de s’assurer un revenu pour l’avenir et ainsi compléter sa retraite. Il est intéressant de pouvoir maintenir ou augmenter son pouvoir d’achat grâce aux revenus locatifs.
  • Le second atout est de pouvoir habiter votre investissement immobilier au terme des engagements de location. Vous pouvez alors opter pour un emplacement qui correspondra à vos besoins à la retraite.
  • Le troisième atout est de pouvoir louer votre logement à des descendants ou ascendants. Cela permet de loger un proche avec des loyers attractifs, ou de pouvoir choisir un secteur universitaire pour les études de votre enfant. De nombreuses raisons sont possibles, vous ne devez juste pas faire partie du même foyer fiscal que le membre de votre famille.
  • Le quatrième atout est de pouvoir investir dans l’immobilier sur le long terme et permettre de se constituer un patrimoine.
  • Le cinquième atout est de pouvoir effectuer un crédit immobilier pour financer cet investissement immobilier locatif et de déduire les intérêts sur vos revenus locatifs.
  • Le sixième atout est de permettre justement la réduction fiscale à travers plusieurs dispositifs de défiscalisation.

Les risques

  • Le premier risque de l’investissement immobilier locatif est tout simplement de réussir à louer son logement dans les temps et en évitant les périodes creuses. La vacance locative est l’une des plus grandes craintes des investisseurs.
  • Le second risque est de se retrouver avec des loyers impayés. Si cela s’accumule, vous ne profiterez plus de l’effet de levier du crédit. Il existe, néanmoins, des assurances pour pallier aux éventualités.
  • Le troisième risque est la perte de la valeur de votre bien. Au moment de vendre votre logement, vous envisagez une plus-value. Renseignez-vous sur le prix de votre bien au départ, pour ne pas acheter à un prix au-dessus du marché.
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