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Investissement locatif : demander un prêt
Qu'est ce que le logement locatif ? Comment en bénéficier via un prêt ? Kiwi vous explique !
Rappel sur le pret de l'investissement locatif
Les banques acceptent plus facilement un crédit pour l’investissement locatif, souvent même sans apport personnel. Vous pouvez donc emprunter pour financer un investissement immobilier. Cela a de nombreux avantages, notamment d’augmenter votre patrimoine immobilier et de diminuer vos impôts. Voici tout ce que vous devez savoir sur le prêt pour un investissement locatif.
Rappel sur l’investissement locatif
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer suivant une période définie, soit par vous-même, soit par un dispositif de défiscalisation. Vous pouvez investir dans un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de vous constituer un patrimoine progressif. L’intérêt se trouve également lorsque vous profitez des lois fiscales, telles que la loi Pinel, Malraux, Censi-Bouvard, etc. Vous pouvez alors bénéficier d’avantages fiscaux. La rentabilité locative se fera en partie grâce aux revenus locatifs et aux déductions fiscales.
Qu’est-ce qu’un prêt pour l’investissement locatif ?
Un crédit immobilier pour un investissement locatif est un prêt classique. L’organisme qui vous accordera ce prêt sera plus souple qu’avec un projet immobilier simple. En effet, les prêts immobiliers locatifs sont calculés différemment. Votre taux d’endettement dépendra alors de la compensation des revenus et de la non-compensation (en cas de vacance locative). Vous devrez également établir votre projet afin de connaître toutes les modalités de votre emprunt : quel type de crédit ? Avec ou sans dispositif fiscal ? Taux fixe ou variable ? Avec ou sans apport ?
Comment demander un prêt pour effectuer un investissement locatif ?
Comment demander un emprunt ?
Lorsque vous demander un prêt pour un bien immobilier locatif, vous devez vous engager sur le long terme. Vous devez calculer votre capacité d’endettement. Prenez en compte toutes vos dépenses et vos charges pour connaître vos capacités de remboursements. Les loyers perçus par votre investissement locatif couvrent rarement la totalité de votre crédit. En 2020, les banques sont plus strictes dans les conditions d’emprunts, notamment avec le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser les 33 % de vos revenus.
D’ailleurs, elles incluent les revenus locatifs à 70 %. Pensez à inclure l’assurance emprunteur. Celle-ci est obligatoire et doit être intégrée à vos frais supplémentaires. Vous pouvez emprunter pour votre bien immobilier locatif avec ou sans apport personnel. Avec un apport, vous réduisez l’effort d’épargne ou la durée du prêt. Vous pouvez également garder ces fonds propres pour subvenir à des risques éventuels liés à la location. Vous pouvez aussi déduire cette épargne de vos revenus fonciers. Sans apport personnel, vous devrez constituer un bon projet immobilier afin que les banques acceptent votre investissement locatif. Enfin, la durée du remboursement et le taux d’intérêt sont importants dans votre crédit immobilier. Si vous empruntez sur une courte période, votre taux d’intérêt peut être bas. Pour un choix de 25 ans de crédit, le taux sera plus élevé, pensez à négocier.
Le prêt immobilier, pour qui ?
Si vous êtes un primo-accédant, c’est-à-dire que vous accédez pour la première fois à un crédit immobilier, les banques seront assez souples. Si votre crédit vous permet en plus de payer une partie de votre loyer, les organismes financiers seront favorables à votre projet.
L’investissement locatif sans apport est plutôt destiné aux clients déjà propriétaires de leur résidence principale. Il est, cependant, possible pour une personne locataire de faire un financement à 110 % (bien + frais) lors d’un achat locatif. Il suffit que le projet soit cohérent.
Attention, les frais de notaire et de garantie ne peuvent pas être récupérés en cas de saisie du bien. Établissez votre dossier avec un projet viable. Vous pouvez demander de l’aide à un conseiller en gestion de patrimoine ou à un courtier.
Avantages et inconvénient d’un prêt dans l’investissement locatif
Les avantages
L’investissement locatif, c’est tout d’abord un effet levier du crédit. En effet, actuellement, les taux d’intérêts sont extrêmement bas. Il est donc intéressant de demander un prêt. Le but est d’obtenir une rentabilité locative élevée afin de bénéficier d’un effet de levier du crédit. Cela signifie que vous pouvez rembourser votre crédit rapidement, grâce aux loyers perçus. Grâce à cela, vous augmentez le rendement d’investissement locatif. En plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers sur le régime réel. D’ailleurs, la défiscalisation est un second avantage considérable. Avec la location meublée non professionnelle (LMNP) ou location meublée professionnelle (LMP), vous avez le choix entre deux régimes : le régime micro-Bic et le régime réel. Avec ce dernier, toutes vos charges et vos amortissements sont déductibles de vos revenus locatifs.
Avec le déficit foncier, vous pouvez louer votre bien en location nue et effectuer des travaux. Si les charges sont supérieures à votre loyer, vous créez alors un déficit foncier. Celui-ci peut être réduit de vos revenus afin d’en limiter la fiscalité et de diminuer vos impôts.
Enfin, avec la loi Pinel, vous pouvez investir dans un logement neuf. Vous profitez alors d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 21 % du montant investi.
Les inconvénients
Il peut y avoir des risques à effectuer un crédit immobilier pour un investissement locatif. Cela peut être une augmentation des charges et des impôts, ou même la baisse des plafonds de loyers. Cela viendra impacter directement votre prêt. Votre effort d’épargne devra être revu à la hausse. En effet, vous n’êtes pas à l’abri que l’État augmente les charges, comme les prélèvements sociaux. Que les loyers soient revalorisés en faveur des locataires, ou encore des gros travaux qui doivent être réalisés. Vous n’êtes donc pas à l’abri de ces risques qui doivent être considéré afin de pallier le ratio gains/risques. Vous pouvez également avoir un souci avec votre locataire : il est dans l’impossibilité de régler son loyer. Les loyers impayés sont les risques que redoutent le plus les investisseurs d’immobilier locatif. N’hésitez pas, avant de signer votre bail, de rechercher la solvabilité de votre locataire. La vacance locative est aussi une contrainte lorsque vous louez votre logement. Cela représente le temps entre deux locataires. Vous ne touchez plus de revenus locatifs et vous devez faire face tout de même à vos mensualités.
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