Premier investissement locatif : comment choisir pour réussir son investissement ?

Comment réussis son premier investissement ? Quels sont les points et les aspects à prendre en compte pour s'assurer un bon investissement ? Kiwi vous explique !
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Rappel sur l'investissement

Investir dans l’immobilier locatif si vous connaissez mal ce placement peut s’avérer compliqué. Votre future mission de propriétaire-bailleur peut pourtant vous rapporter de nombreux avantages. Vous devez donc prendre en compte plusieurs critères afin de suivre étapes par étapes ce premier achat immobilier. Pour réussir votre premier investissement locatif, suivez ces quelques conseils.

Pourquoi choisir l’investissement locatif ?

Les Français sont nombreux chaque année à investir dans l’immobilier locatif. Voici quelques raisons :  
  1. L’investissement locatif est un actif accessible et durable
L’investissement immobilier ne nécessite pas de connaissances techniques ou financières particulières. Vous pouvez comprendre plus facilement et gérer votre placement. L’investissement dans la pierre est tangible donc rassurant, car vous pouvez visiter votre futur investissement. Pensez que ce placement se réalise sur le long terme afin d’amortir les frais.  
  1. L’investissement locatif peut se financer à crédit
Vous pouvez investir dans l’immobilier sans aucun apport. En effet, certaines banques accordent des prêts immobiliers à 110 % du montant de l’achat en comprenant les frais de notaire. C’est un des placements qui peut être financé à crédit et tirer profit de l’effet de levier. Les loyers perçus de votre logement remboursent une partie de vos mensualités.  
  1. L’investissement locatif pour bénéficier d’avantages fiscaux
Suivant le type de bien immobilier dans lequel vous investissez (neuf, ancien, résidence avec services, monuments historiques, etc.), vous pouvez profiter de plusieurs dispositifs de défiscalisation : la loi Pinel, Denormandie, Censi-Bouvard, etc. En respectant certaines conditions, vous pouvez défiscaliser afin de bénéficier d’une réduction d’impôt.  
  1. L’investissement locatif a une bonne performance
Vos revenus fonciers + la plus-value éventuelle au moment de la vente d’un bien immobilier locatif est très avantageuse. En sélectionnant le bien idéal, vous réaliserez une bonne opération financière.  
  1. L’investissement locatif est un placement peu risqué
Même si le risque zéro n’existe pas, c’est également une valeur sûre. Les courbes sur le marché locatif sont peu volatiles. Votre logement conservera une certaine valeur. De plus, avec de nombreuses garanties locatives, vous pouvez vous préserver contre les mauvaises surprises.  
  1. L’investissement locatif pour une maîtrise totale de votre placement
Un logement locatif peut être géré par vous. Cependant, la gestion locative peut s’avérer contraignante, et vous pouvez vous rapprocher d’un professionnel.  
  1. L’investissement locatif pour se constituer un patrimoine
Durant la mise en location, vous avez la possibilité de louer à votre famille, même si le bien immobilier locatif est sous certains dispositifs fiscaux comme le dispositif Pinel, par exemple. Vous pouvez, ensuite, y habiter et l’utiliser comme résidence principale. Si vous avez acheté dans un secteur touristique, vous pouvez profiter alors de votre logement.  
  1. L’investissement locatif pour anticiper sa retraite
Lorsque votre crédit immobilier est remboursé, les loyers peuvent représenter un revenu régulier qui peut, notamment, améliorer votre niveau de vie lorsque vous prenez votre retraite.

Critères à prendre en compte pour un premier achat

Une bonne stratégie d’investissement

Investir dans l’immobilier, c’est avant tout définir un projet immobilier viable. Vous devez donc réfléchir à certaines questions comme la perception des loyers (sous quelle forme ?), ce que vous désirez faire à la fin de votre investissement (revendre, y habiter, continuer la location), souhaitez-vous loger votre famille, transmettre le bien à votre décès ?

Selon vos réponses, vous déterminerez votre stratégie et vos besoins. Vous analyserez votre futur cible de locataires : étudiants, couple, famille, seniors, etc. Cela vous permettra de définir le type de bien que vous achèterez. Vous devez investir dans une ville où la demande locative est forte. Si vous voulez louer à un étudiant, par exemple, vous devez cibler un pôle universitaire.

 

Le quartier devra être calme et proche des commerces et des transports pour une famille. Dans tous les cas, vous devez vous renseigner sur le marché immobilier local.

Choisir le logement idéal

Pour bien choisir l’adresse de votre investissement locatif, mettez-vous à la place du futur locataire. Une grande surface pourra plaire à une famille. C’est une location assez sécuritaire, car les familles déménagent peu. Vous aurez peu de vacance locative. Une petite surface, en revanche, vous rapportera plus, mais aura un turn-over plus fréquent. Vous ciblerez essentiellement les jeunes qu’ils veulent vivre en centre-ville.

 

Côté logement, vous pouvez vous intéresser à l’immeuble de rapport qui désigne les premiers bâtiments construits à Paris dans un but de les louer. Cet immeuble est généralement composé de plusieurs logements assez semblables. Hors agglomération, vous pourrez vous tourner sur des maisons individuelles qui se louent rapidement suivant le secteur.

 

Sachez que suivant le type de bien que vous choisissiez, votre investissement sera différent. Les intérêts de votre prêt sont déductibles de vos revenus locatifs. Cela est possible pour une location vide (déficit foncier), mais également pour une location meublée.

Pensez à bien sélectionner votre locataire, à fixer un loyer raisonnable, afin que votre logement se loue rapidement et à comptabiliser les différentes charges.

Processus pour un premier achat locatif

Étape 1 : Déterminer son projet immobilier

Vous devez évaluer vos besoins et déterminer des critères importants comme la surface habitable, la proximité des transports en commun, une obligation de parking ou d’un ascenseur, etc. Cela permettra d’évaluer votre budget avec ou sans apport personnel. Faites appel à une agence immobilière pour vous aider à trouver le logement idéal. Vous devez visiter le plus de logement possible pour vous décider. Si c’est une Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), demandez à voir un logement témoin.

 

Étape 2 : Négocier avec le vendeur, le promoteur et même le banquier

Lorsque vous avez choisi un bien, il est nécessaire de négocier le prix d’achat. Vous pouvez alors faire remarquer de petits défauts, tels que la nuisance sonore, l’absence de parking, des travaux à prévoir. Avec un promoteur, il sera plus compliqué de faire baisser le prix d’achat du logement. Si vous effectuez les démarches avec une agence immobilière, vous pourrez demander qu’elle réalise elle-même les démarches. Enfin, la négociation passe également avec un prêt immobilier. Vous pouvez réclamer des changements sur les conditions de votre crédit, ou chercher le meilleur taux d’intérêt.

 

Étape 3 : L’achat du logement

Une fois votre logement sélectionné, vous signez avec le promoteur (ou le vendeur) un contrat de réservation ou un compromis de vente. Les deux engagent la réservation de votre bien dans l’attente de l’acte de vente définitif. Celui-ci se signe devant le notaire. C’est à partir de ce moment-là que vous devenez propriétaire.

 

Étape 4 : La mise en location de votre logement

Pour bénéficier d’un dispositif de défiscalisation, l’engagement de location doit être établi dans les 12 mois qui suit l’acquisition. Si vous devez effectuer des travaux avant, vous avez également un délai selon le dispositif choisi. Sans objectif de défiscalisation, vous pouvez mettre votre logement en location. Pour cela, vous pouvez à nouveau être accompagné par une agence immobilière ou un conseiller en gestion locative.

 

Étape 5 : Déclarer ses impôts et percevoir une réduction

Si vous avez choisi un dispositif, vous devez remplir votre déclaration d’impôt sur le revenu en renseignant les modalités de votre location. La déclaration de vos revenus fonciers vous permet de réduire vos impôts. C’est donc une étape essentielle à votre premier investissement locatif.

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