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Plafond de la loi Pinel : ce qu'il ne faut pas manquer
Qu'est ce que le plafond de la loi Pinel ? Comment le calculer et que pendre en compte ? Kiwi vous explique !
Rappel sur le plafond pinel
Lorsque vous achetez un bien sous le dispositif Pinel, vous êtes soumis à des plafonds. Ils font partis des conditions pour défiscaliser et ainsi réduire votre impôt sur le revenu. En effet, pour investir dans l’immobilier sous Pinel, des prix au m² sont fixés, mais également des revenus maximums pour les locataires. En tant que propriétaire, vous êtes en droit de demander des justificatifs auprès de vos locataires. Voici ce qu’il ne faut pas manquer sur les plafonds de la loi Pinel.
Les grands principes de la Loi Pinel
En quelques mots
La loi Pinel a été mise en place par la ministre du Logement de l’époque, Sylvia Pinel, depuis le 1er septembre 2014. Ce dispositif remplace la loi Duflot qui n’avait pas eu autant de succès. La loi Pinel est plus souple et plus intéressante que la précédente, grâce notamment à un élargissement des conditions d’accès au bénéfice fiscal et des ayants-droits. La loi Pinel consiste à réaliser un achat immobilier afin de le louer.
La durée d’engagement locatif est à la carte, et vous bénéficiez d’une réduction d’impôt selon votre choix : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans. L’avantage fiscal Pinel qui peut alors atteindre 6 000 € par an et jusqu’à 63 000 € maximum. Votre investissement ne devra pas dépasser les 300 000 € par an, les 5 500 €/m² et l’achat de deux logements maximums.
Les conditions d’éligibilité
Certains éléments doivent être respectés afin de prétendre au dispositif Pinel. Tout d’abord, le logement doit être neuf, rénové ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ses normes de construction sont obligatoires : BBC 2005 et RT 2012. D’ailleurs, la RT 2012 sera bientôt remplacée par la réglementation thermique RE 2020. Le logement doit être loué nu et en tant que résidence principale pour le locataire. À partir du 1er janvier 2021, les maisons individuelles seront exclues de la loi Pinel. Vous pourrez investir uniquement dans les bâtiments d’habitation collectifs. De plus, la localisation du bien doit se trouver dans des zones prédéfinies pas la loi Pinel : les zones A bis, A et B1. Depuis 2018, les zones B2 (sauf dérogation) et C ne sont plus éligibles.
Le but du dispositif Pinel est d’offrir la possibilité de louer un logement dans des quartiers où la demande locative est forte. Ainsi, le gouvernement a instauré deux plafonds : le plafond des loyers et le plafond des ressources des locataires. Ces derniers sont fixés selon la zone dans laquelle se situe le logement.
Comment calculer les plafonds de votre investissement loi Pinel ?
Les plafonds de Loyer loi Pinel
Afin de pouvoir profiter de la réduction d’impôts associée à un investissement Pinel, vous devez respecter une limite de loyer maximum applicable aux locataires du logement en location. Le plafond de loyer Pinel est le loyer mensuel maximum que vous pourrez demander aux locataires du logement. Pour calculer le loyer, vous devez connaître 2 critères :
- La surface utile du logement ;
- La zone éligible Pinel où se situe le logement.
Voici la formule de calcul d’un plafond de loyer Pinel :
Surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
Pour obtenir la surface utile d’un logement, il faut ajouter la moitié de la surface annexe à la surface de l’habitation. Celle-ci peut être un balcon, une terrasse ou une cave, notamment. Le plafonnement des surfaces annexes s’élève à 8 m² maximum.
Le calcul de la surface utile du logement s’effectue ainsi :
Surface utile = surface habitable + 0,5 x surface des annexes
Pour le calcul du coefficient multiplicateur pour le plafond de loyer Pinel, vous devez procéder ainsi :
Le coefficient multiplicateur : (19 / surface utile) + 0,7
Le gouvernement a établi une grille qui est révisé chaque année et qui varie selon la zone dans laquelle se situe votre logement. Voici le plafond des loyers Pinel 2020 :
Zone A bis = 17.43 €/m²
Zone A = 12.95 €/m²
Zone B1 = 10.44 €/m²
Zone B2 éligible = 9.07 €/m²
Les plafonds des ressources des locataires
Vous pouvez demander au locataire des justificatifs de ressources afin de vous garantir qu’il est bien dans le barème défini par l’État. L’objectif est de favoriser l’accès au logement des foyers à revenus modestes dans les zones tendues. Celles-ci, ont en effet, des prix de loyers plus élevés que dans d’autres secteurs. Les plafonds applicables aux loyers en loi Pinel varient selon la zone et la composition du foyer. Ce sont ces plafonds qui permettent de déterminer si un locataire peut bénéficier d’un logement sous la loi Pinel.
Pour calculer le montant annuel des loyers, un coefficient multiplicateur est appliqué aux barèmes des ressources des locataires 2020 :
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 681 € |
| Ménage + 1 enfant à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Ménage + 2 enfants à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € |
| Ménage + 3 enfants à charge | 107 463 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Ménage + 4 enfants à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € |
3 points à ne pas manquer sur les plafonds de la loi Pinel
L’investissement locatif Pinel doit obligatoirement respecter les plafonds établis par le gouvernement. Voici 3 points à ne pas manquer sur le plafond des loyers Pinel :
- Il faut que le coefficient multiplicateur soit inférieur à 1,2. S’il est au-dessus, seul 1,2 sera retenu. Il est donc nécessaire de connaître cet élément si votre logement a une surface de moins de 38 m² pour ne pas surestimer le loyer et vous éviter un redressement.
- La surface habitable est composée de la surface de plancher construite. Vous le concluez après la déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Certaines superficies ne sont pas prises en compte : les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les séchoirs extérieurs au logement, les vérandas, les locaux communs et d’autres dépendances d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
- L’administration fiscale indique que la surface des annexes s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
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