Les Lois d'investissements locatifs

Qu'est ce que l'investissement locatif ? Comment les mettre en place et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

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Rappel sur l'immobilier locatif

L’investissement locatif peut se réaliser sous diverses formes. On peut acquérir un logement neuf ou ancien, un immeuble complet ou une maison, un logement nu ou un appartement au sein d’une résidence service. Mais selon les contextes et les objectifs stratégiques patrimoniaux, il est surtout possible de faire appel à divers dispositifs de défiscalisation, afin de lier l’investissement locatif à une réduction d’impôt.

L’investissement locatif

Un investissement locatif nourrit toujours plusieurs objectifs du point de vue de l’investisseur ;

La rentabilité ;
La réduction d’impôts ;
La constitution d’un patrimoine ;
Voire, la préparation d’une retraite complémentaire.

Si la rentabilité de la location d’un bien est rarement immédiate, la réduction d’impôts peut se mesurer dès l’année suivant la première mise en location du logement. Le simple calcul du déficit foncier, dans la limite de 10 700 € déductibles des revenus chaque année, peut déjà être considéré comme une loi défiscalisante à part entière. Pour en bénéficier, nul besoin de s’inscrire dans le cadre légal d’un dispositif en vigueur. Il suffit simplement de disposer d’un bien immobilier mis en location et générant des frais, comme des intérêts d’emprunt, des travaux d’amélioration de l’habitat ou de rafraîchissement, une taxe foncière ou même des assurances emprunteur.

En ce sens l’investissement locatif est avant tout un générateur d’économie d’impôts, à mesure qu’il construit le patrimoine de l’investisseur ou du propriétaire bailleur. Hors cadre légal, un investissement locatif laisse de surcroît le champ libre à l’établissement du montant des loyers. Mais la réduction d’impôts reste limitée. En effet, le déficit des revenus foncier calculé permet seulement de réduire les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt. Or, une loi investissement locatif peut garantir des réductions d’impôts bien plus élevées.

Les lois en vigueurs

Qu’il s’agisse de la loi Pinel, de la loi Malraux, du dispositif Censi Bouvard ou encore de la loi Duflot, toutes ont pour objectif, du point de vue de l’état, de faire face à une demande de logements croissante. Les avantages fiscaux offerts par ces niches fiscales sont autant d’incitation de l’état récompensant les investissements réalisés.

Les dispositifs Duflot et Pinel permettent de défiscaliser 18 % du montant de l’investissement total (2% par an pendant 9 ans) dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € par m² de surface habitable. Mais si la loi Duflot limite la défiscalisation à 9 ans, le dispositif Pinel laisse la possibilité aux investisseurs de poursuivre l’amortissement 3 années supplémentaires à 1 % par an. Ces lois s‘appliquent avant tout aux VEFA et aux logements neufs en règle générale, mais peuvent aussi trouver une application dans le parc ancien pour peu que les travaux représentent au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces lois demandent néanmoins à respecter des plafonds de loyer.

La loi Malraux n’est applicable qu’aux bâtiments anciens en zone de sauvegarde. Ici, la défiscalisation peut monter à 30 000 € par an sur une durée de 4 ans. Ce sont les travaux, à 100 000 € par an donc, qui ouvrent droit à cette réduction directement imputable sur le montant imposable du foyer fiscal. Ici, aucun plafond de loyer, mais une obligation à louer les logements réhabilités pendant 9 ans. Et une belle plus-value à la sortie, pour peu que l’évaluation de départ ait été bien réalisée.

Le dispositif Censi Bouvard vise une autre catégorie de logements : les résidences services, étudiantes, d’affaire ou seniors, et les EHPAD. Le principe est sensiblement le même que précédemment. 11 % de la valeur d’acquisition du bien sont défiscalisables sur une durée de 9 ans. Mais on ajoute à cela la récupération de la TVA à l’achat du bien. Si bien que, par exemple, pour l’achat d’un appartement en résidence service de 120 000 € (avec au moins trois services proposés par la résidence), l’investisseur récupère 20 000 € de TVA en plus des 11 000 € qu’il défiscalise. Enfin, la loi Censi Bouvard est cumulable avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).

La loi Cosse ancien, active depuis le 31 janvier 2017, repose sur un principe encore différent. Ici, c’est le montant du loyer qui permet de calculer le montant à déduire de l’impôt. Plus le loyer demandé au locataire est faible, et plus sa fraction ouvrant droit à défiscalisation est élevé. En somme, ce sont entre 15 et 70 % des loyers perçus qui sont défiscalisés. Le but affiché par cette loi est clairement d’inciter les propriétaires bailleurs à baisser les loyers et à tendre vers l’harmonisation des prix entre le parc HLM et le parc privé.

L’investissement locatif parfait : comment faire avec toutes les lois

Les règles régissant les investissements immobiliers sont claires : il est impossible (et interdit !) de cumuler les différents dispositifs de défiscalisation immobilière sur un même bien. Il n’existe donc pas d’investissement locatif parfait. Du moins pas au sens du cumul des différentes lois immobilières. L’investissement parfait serait celui permettant de construire un patrimoine tout en défiscalisant au maximum des plafonds autorisés sans mettre en péril la santé financière du foyer. En d’autres termes, de parvenir à réaliser l’opération blanche entre les charges inhérentes aux bien acquis (mensualité de l’emprunt, taxe foncière, frais, travaux de rafraîchissement…) et le loyer perçu tout en optimisant la défiscalisation.

Malgré tout, il est possible de cumuler différents dispositifs sur différents biens immobiliers (une loi Malraux + une loi Girardin ou une loi Scellier par exemple), mais la loi de finances impose un plafond des niches fiscales. Attention donc à ne pas gaspiller les avantages fiscaux inutilement. Précisons que la loi Malraux, le dispositif Girardin et le statut de loueur meublé (professionnel ou non) ne sont pas soumis à ce plafonnement.