Les lois de défiscalisation immobilière

Quelles sont les lois de défiscalisation immobilière ? Comment les appliquer et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

Rappel sur les lois de l'immobilier

De nombreux dispositifs permettent de diminuer le montant de l’impôt par le biais d’une acquisition immobilière. Dans le neuf comme dans l’ancien, ces différentes lois de défiscalisation ont évolué au fil du temps et au gré des ministères. Entre le déficit foncier classique et la loi Malraux, en passant par le dispositif Pinel, chaque modèle prend en considération divers paramètres considérants aussi bien le bien immobilier vecteur de la défiscalisation que les revenus du foyer fiscal. Quelles sont ces lois ? Et quels sont les avantages et les risques à défiscaliser par l’entremise d’un investissement immobilier ?

Qu’est ce que la défiscalisation immobilière ?

Pourquoi mettre en place une défiscalisation immobilière ?

Selon les chiffres publiés régulièrement par l’INSEE, la France manque cruellement de logements. Le parc locatif vieillit et nombreux sont les logements devant être remplacés par des structures plus modernes, plus économiques, plus écologiques aussi et surtout plus en phase avec leur temps.

 

Les pouvoirs publics n’ayant pas la capacité à construire ni à financer l’intégralité des logements nécessaires, ils délèguent cet investissement lourd aux particuliers en leur octroyant une aide fiscale en guise d’encouragement. Si un investisseur s’engage bien à titre personnel et non au compte de l’état, son action permet la construction d’un nouveau logement ou la rénovation d’un logement dans l’ancien. Notons toutefois que la seule prime fiscale n’est pas l’unique avantage lorsque l’on réalise un investissement locatif. C’est aussi une façon moins coûteuse de se constituer un capital (puisque une partie de la mensualité est prise en charge par le locataire et une autre par l’économie d’impôts), et donc, de préparer sa retraite complémentaire ou de financer les prochaines études du petit dernier. Enfin, pour les plus aisés, une défiscalisation immobilière peut également permettre de sortir de l’impôt sur la fortune immobilière…

Le principe de la défiscalisation immobilière

Une défiscalisation immobilière est un procédé permettant une réduction d’impôt grâce à l’investissement dans l’immobilier locatif. Ainsi, dès lors qu’un certain seuil d’imposition est atteint, il est possible de bénéficier d’une déduction d’impôts, pour peu que l’investisseur décide d’acquérir un bien immobilier dans un contexte encadré par une loi précise.

 

L’investissement, et l’emprunt inhérent à l’acquisition, permettent de calculer un déficit foncier. Ce dernier vient s’ajouter aux revenus déclarés sur la feuille d’impôts. Le but de la manœuvre est de pouvoir faire baisser suffisamment le montant de ses revenus, grâce à ce déficit fiscal, afin de faire baisser l’impôt sur le revenu.

Les lois de défiscalisation

Le déficit foncier

Le premier, le plus simple et le plus connu est le calcul du déficit foncier. En réalité,  et même s’il confère quelques avantages fiscaux, il ne s’agit pas d’un dispositif fiscal à proprement parler. Le déficit foncier s’applique à chaque fois qu’un bien immobilier génère des revenus locatifs, hors cadre spécifique d’une loi défiscalisante. Sur le principe, un déficit foncier est l’expression de la différence, entre les revenus fonciers et les charges et autres frais inhérents au bien mis en location. On évoque là les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, certains travaux (forcément liés à l‘amélioration de l’habitat), les diverses primes d’assurances… Le résultat de cette différence entre charges et revenus fonciers est additionné aux autres revenus annuels (salaires, pensions, bénéfices commerciaux, rentes, etc…) dans la limite de 10 700 € par an.

 

L’objectif de la manœuvre est de faire descendre le montant global des revenus du foyer fiscal, générant ainsi un impôt moindre car calculé sur un revenu moindre. Précision importante : le déficit foncier vient en déduction des revenus. Pas en réduction de l’impôt.

La loi Malraux

La loi Malraux ne peut s’appliquer qu’au marché ancien et sous certaines conditions restrictives. Pour en bénéficier, le bien acquis doit être situé dans un secteur dit sauvegardé, ou dans une ZPPAUP  (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager). Dans le premier cas, l’acquisition de l’immeuble ouvrira des droits à la défiscalisation de 30 % du montant des travaux. Dans le second, les droits tombent à 22 %. Mais attention ! Un plafond est fixé à 100 000 € de travaux par an. La loi Malraux ne concerne que des immeubles de plusieurs logements demandant une réhabilitation spécifique, mai peut permettre une réduction directe d’impôt allant jusqu’à 30 000 € par an.

Les lois Borloo, Robien, Scellier, Pinel…

Ces dispositifs sont certainement parmi les plus connus et les plus répandus, tous successeurs plus ou moins heureux de la loi Périssol, premier véritable dispositif de défiscalisation immobilière grand public mis en place en 1996. Les lois Robien, Robien recentré et fonctionnaient d’ailleurs sur le principe du déficit foncier, en intégrant un pourcentage d’amortissement du bien immobilier acquis en vue d’une mise en location (50 % ou plus selon les cas et les lois). Elles s’intéressaient avant tout au parc immobilier neuf, mais pouvaient s’adapter au parc ancien, pour peu que 50 % au moins du montant global à amortir soit le fait de travaux de rénovation.

 

La loi Pinel, quant à elle, permet une défiscalisation directe sur le montant de l’impôt à payer. Pas de calcul de déficit foncier ici. Il s’agit d’un calcul d’amortissement sur la valeur du bien, plafonné à 300 000 € d’investissement, frais de notaire compris. Les pourcentages d’amortissement sont de 12, 18 ou 21 % de la valeur du bien en fonction de la durée pendant laquelle l’investisseur conserve le bien en location ; soit 12 % pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Ce qui revient à un amortissement de 2 % par an entre la première et la neuvième année, et de 1% par an pour trois années supplémentaires.

Le dispositif Censi Bouvard et les LMNP

Autre cadre d’investissement, autre loi defiscalisation immobilier ; la loi Censi Bouvard. Dans les faits, ce dispositif de défiscalisation s’applique uniquement aux résidences services ; résidences services étudiantes, résidences d’affaires, ou, plus généralement, résidences services seniors et EHPAD. Ici, la TVA lors de l’acquisition est récupérable et 11 % de la valeur HT d’acquisition sont directement défiscalisables et étalés sur 9 ans. Ce qu’il faut savoir, c’est que ce dispositif est cumulable avec le statut de loueur meublé non-professionnel (LMNP). Il est l’un des produits financiers de défiscalisation les plus prisés sur le marché.

Opportunités, risques et process de la défiscalisation immobilière

Si les opportunités d’investissement locatif sont nombreuses, le cadre légal ne protège pas forcément l’investissement. Il ne faut jamais oublier que le produit financier est adossé à un bien locatif, dépendant d’un marché. L’opération fiscale peut paraître intéressante à première vue mais attention à s’assurer de la bonne occupation du bien. En effet, les assurances carence de locataire sont souvent limitées et ne permettent pas de garantir un revenu foncier à même de soutenir l’emprunt inhérent à l’investissement.

 

Certes, ces dispositifs délivrent quelques avantages. Ils permettent de payer moins d’impôts, de se constituer un patrimoine, d’envisager le retraite plus sereinement ou d’anticiper le financement des études des enfants. Mais ils génèrent également une contrainte financière mensuelle, liée à l’emprunt bancaire nécessaire à l’acquisition du bien immobilier. La première chose à envisager,  après avoir acquis sa résidence principale bien entendu, c’est le montant de la facilité d’épargne, c’est à dire de la différence entre la charge due à la mensualité du prêt immobilier de l’investissement locatif d’un côté et les revenus fonciers (amputés de divers frais de gestion et de primes d’assurances) et l’économie d’impôt de l’autre. Cette facilité d’épargne, c’est l’équivalent d’une somme que l’on place tous les mois pour se constituer un patrimoine immobilier. Elle impacte directement la trésorerie du foyer.

 

Une fois cet élément pris en compte, c’est le montant annuel de l’impôt qui détermine le type de cadre légal le plus adéquat. Puis, en fin de cheminement, le marché de l’immobilier spécifique à un cadre légal ou à une zone géographique. Les besoins en résidences service et en EHPAD étant très importants, le risque d’un défaut de locataire (dont le loyer soutient l’investissement) y est plutôt rare. Ce n’est pas toujours le cas  dans le cadre d’une loi Pinel, certaines zones géographiques étant à éviter…

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