Les Lois d'achat immobilier
Quelles sont les lois d'achats immobilier ? Comment les appliquer et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique
Rappel sur l'achat immobilier
En France, l’achat immobilier, quel qu’il soit, est très encadré. Qu’il s’agisse de l’acquisition d’une résidence principale, d’un investissement immobilier locatif simple ou d’une défiscalisation ayant pour socle un logement ou un immeuble, il existe toujours une loi spécifique destinée à accompagner l’acquéreur ou l’investisseur dans sa démarche. Ces différentes lois peuvent être envisagées comme des médailles. D’un côté, les avantages fiscaux ou autres bénéfices pour le contribuable. Sur le revers, les conditions d’éligibilité.
L’achat immobilier
Une acquisition immobilière se fait en général par deux biais ;
- Soit le bien a pour destination la résidence principale ou secondaire de l’acquéreur, c’est-à-dire que ce dernier en a pleine jouissance ;
- Soit il intègre une stratégie patrimoniale et/ou fiscale et devient une résidence locative.
Mais quel qu’il soit, l’investissement doit obéir à certaines règles. Prenons l’exemple de la mise en place du prêt à taux zéro, accessible lors de l’achat d’une résidence principale. Dans les faits, il faut obligatoirement être un primo-accédant pour pouvoir en bénéficier. Il en va de même pour les lois défiscalisantes. A chaque fois, l’avantage fiscal est soumis à des conditions d’éligibilité ;
- Une zone géographique précise destinée à l’investissement (zones tendues, zones de sauvegarde du patrimoine…) ;
- Un plafonnement des loyers ;
- Un montant maximal d’investissement ;
- Une durée d’exploitation du bien ;
- Une performance énergétique minimale requise ;
- Une destination spécifique du bien…
Reste à trouver la parfaite adéquation entre les besoins du foyer fiscal en matière de réductions d’impôt et la loi achat immobilier correspondante, en tenant compte des avantages comme des contraintes liées à l’investissement locatif.
Les lois en vigueurs
Chaque année, ces lois sont susceptibles d’évoluer lors du vote de la loi de finances, voire de disparaître au profit de nouvelles formules plus ou moins empruntées aux dispositifs précédents. A l’heure actuelle, cinq lois immobilières permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, plus ou moins conséquente. A chaque loi, son secteur de l’immobilier :
La loi Pinel
C’est sans doute la plus connue d’entre elles. Elle s’adresse à tout foyer fiscal devant à minima 2 500 € chaque année à l’administration fiscale. Elle concerne les logements neufs ou réhabilités (les travaux doivent dans ce cas représenter un minimum de 25 % de l’enveloppe globale de l’opération). Le montant de la réduction de l’impôt dépend directement de la valeur d’acquisition du bien, dans la limite de 300 000 €, à hauteur de 2 % du prix d’achat par an sur une durée minimale de 6 ans. Le dispositif Pinel peut ainsi permettre d’amortir jusqu’à 21 % de la valeur du bien (2% pendant 9 ans et 1 % par année supplémentaire jusqu’à 12 ans).
La loi Censi Bouvard
Le dispositif Censi Bouvard est exclusivement destiné aux acquéreurs d’appartements au sein de résidences telles que les résidences services seniors ou les EHPAD. Si la loi Malraux a pour but de réhabiliter le parc logement ancien, le dispositif Censi Bouvard incite à la création de logements neufs. Ici, l’investisseur défiscalise 11 % de la valeur d’acquisition hors taxe du bien. Mais en plus, il récupère la TVA sur l’achat. Un bonus non négligeable. Ce dispositif est d’autant plus intéressant qu’il peut facilement se coupler avec le statut de loueur meublé, professionnel ou non.
La loi Malraux
La loi Malraux concerne les bâtiments en zone de sauvegarde ou en zone de protection du patrimoine. Elle peut permettre de défiscaliser jusqu’à 30 000 € par an pendant 4 ans, soit 30 % d’un montant total de 100 000 € de travaux plafonnés à 400 000 € sur 4 ans. L’objectif est de réhabiliter les bâtiments qui font la richesse du patrimoine architectural national, souvent dans les centres ville. L’investisseur acquiert la totalité de l’immeuble et effectue les travaux nécessaires à la mise aux normes des logements.
La loi Cosse
L’objectif de cette loi en vigueur depuis 2017 est d’abaisser les loyers du parc privé au niveau du parc HLM. Pour parvenir à ses fins, l’état incite donc les investisseurs à baisser les loyers en ouvrant des droits à défiscalisation inversement proportionnels au montant des loyers. Si la loi Pinel et le dispositif Censi-Bouvard permettent de calculer la défiscalisation via un amortissement du prix de vente du bien immobilier, la loi Cosse définit donc le montant défiscalisé sur le montant des loyers perçus, quel que soit le coût de l’investissement au départ. L’avantage fiscal ainsi déterminé est compris entre 15 et 70 % du montant du loyer.
La loi Girardin volet logement social
Autre secteur immobilier et autre méthode. La loi Girardin logement social peut permettre de défiscaliser jusqu’à près de 60 000 € en une seule fois ! Comment ? En investissant à fonds perdus dans l’acquisition ou la construction d’un immeuble HLM en outre-mer. L’investissement doit être réalisé en métropole et est destiné à soutenir l’économie sociale ultramarine. L’investisseur, via une SNC, met le bien à disposition d’un office HLM local, qui pourra en faire l’acquisition définitive au bout de 5 années d’exploitation.
L’achat immobilier parfait : comment faire avec toutes les lois
Cinq lois défiscalisantes en cours, à la quelle on pourrait rajouter la loi Monuments Historiques, très particulière. Destinée à la rénovation de bâtiments classés, elle impose à l’acheteur de conserver le bien pendant 15 ans au minimum, et de réaliser tous les travaux de rénovation nécessaires, sous le contrôle des architectes des bâtiments de France. En contrepartie, l’intégralité des travaux sont défiscalisables sur le mode de calcul du déficit foncier, sans aucun plafond.
Chaque loi immobilière répond à un besoin précis ; augmentation du parc locatif privé, rénovation des bâtiments remarquables, augmentation du parc en résidences services, abaissement des loyers du parc privé, développement de l’économie ultramarine, restauration des bâtiments classés. On peut donc comprendre aisément qu’il n’existe aucune possibilité de cumuler ces différentes lois sur un même bien immobilier. Il n’existe donc pas d’achat immobilier parfait, si ce n’est celui qui permette de réaliser les objectifs véritablement recherchés. De surcroît, il reste possible de cumuler deux ou trois lois différentes, pour peu qu’elles soient bien adossées à deux ou trois biens différents, chacun éligible dans son secteur.
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