Investissement Pinel comment ça fonctionne ?

Qu'est ce que investissement Pinel ? Comment l'appliquer et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

Rappel sur l'investissement pinel

L’investissement Pinel est populaire, mais comment ça marche ? Ce dispositif est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021. De quoi investir dans un bien immobilier neuf et profiter de tous ses avantages. La loi Pinel a séduit des milliers de contribuables, notamment grâce à la réduction d’impôt sur le revenu. Afin de profiter vous aussi des intérêts de l’investissement Pinel, découvrez son fonctionnement.

Pourquoi investir avec la loi Pinel ?

Ses avantages

Un investissement locatif en loi Pinel présente de nombreux atouts. Effectivement, investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine, de réduire la pression fiscale en diminuant ses impôts et de collecter chaque mois des revenus locatifs.

Ce dispositif de défiscalisation a permis de soutenir particulièrement le marché immobilier locatif dans le secteur de la construction. Il est associé au dispositif de Prêt à Taux Zéro (PTZ), ainsi qu’au faible taux d’intérêt des crédits immobiliers, qui permet de faciliter votre investissement. Lorsque vous effectuez un investissement Pinel, vous pouvez obtenir des avantages fiscaux :

  • Avec un engagement de location de 6 ans, 12 % de réduction, soit 36 000 € ;
  • Avec un engagement de location de 9 ans, 18 % de réduction, soit 54 000 € ;
  • Avec un engagement de location de 12 ans, 21 % de réduction, soit 63 000 €.

Vous pouvez également anticiper votre retraite, grâce aux loyers perçus en recevant un revenu complémentaire. Vous vous constituez un patrimoine et devenez propriétaire d’un bien neuf.

Les intérêts de la défiscalisation

Il y a de nombreuses raisons de défiscaliser avec la loi Pinel. En voici deux principales :

 

La première raison, vous pouvez réaliser un crédit immobilier avec peu ou sans apport pour investir dans le dispositif. Les intérêts d’emprunt sont déductibles et cela diminue sensiblement le revenu foncier imposable, voire de l’annuler complètement. Avec un investissement Pinel à crédit, vous profitez d’un effet de levier du crédit. Cela signifie qu’une partie de votre prêt est remboursé par les loyers versés par les locataires.

 

La deuxième raison, c’est l’investissement locatif dans des zones dites tendues. Cela est très avantageux, car ce sont des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. En général, vous louez donc rapidement, avec une rentabilité importante. Attention, tout de même, de vérifier l’emplacement de votre bien, et sa performance. En effet, certaines villes où le prix de l’immobilier est élevé ne présentent pas d’intérêt véritable à un achat en Pinel. Renseignez-vous toujours avant d’acheter.

Comment investir avec Pinel ?

L’investissement Pinel reprend donc les principes fondamentaux de la loi Duflot, mais en étant plus souple sur les conditions d’éligibilité. En effet, la durée d’engagement de location était de 9 ans, maintenant l’investisseur peut choisir entre 6 ans, 9 ans et 12 ans. De plus, le dispositif Pinel autorise, dorénavant de louer à un descendant ou un ascendant, à condition qu’il n’appartienne pas au même foyer fiscal.

Pour profiter de la réduction d’impôt en loi Pinel, le logement en défiscalisation doit respecter des critères précis :

 

  • Le logement doit être neuf, vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou avoir fait l’objet de travaux de réhabilitation proche du neuf ;
  • Le bien doit être loué non-meublé, à titre de résidence principale pour le locataire ;
  • L’investissement Pinel doit se situer dans une zone A bis, A, ou B1 ;
  • Le logement doit respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur : Label BBC 2005 ou RT 2012 ;
  • Les plafonds de loyers doivent être respectés. Ils sont définis par la loi et réactualisés chaque année ;
  • Les ressources du locataire doivent être respecté selon la composition du foyer fiscal et réactualisé chaque début d’année.

Process pour réussir son investissement Pinel

Il est important de maîtriser les étapes nécessaires à votre investissement Pinel :

  1. Faites le point sur votre situation fiscale

Analysez votre profil d’investisseur, en déterminant vos objectifs. Vous devez donc calculer ce que l’investissement Pinel va vous rapporter. Vous pouvez alors commencer à établir un budget, avec peu ou sans apport personnel. En effet, vous pourrez financer votre projet Pinel avec un crédit immobilier. De plus, vous devez envisager cet investissement sur le long terme afin d’en réaliser tous les bénéfices.

 

2.Trouver le logement éligible à la loi Pinel

Pour profiter de la réduction d’impôt, il est essentiel d’acheter un logement neuf éligible à la loi Pinel. Ce bien doit bénéficier le label BBC 2005 ou RT 2012 et être situé dans des zones géographiques précises définies par loi Pinel (A et Abis, B1). L’emplacement est un élément important pour investir efficacement. Recherchez la qualité du secteur, un pôle dynamique (étudiant, économique, etc.), un accès au transport, des commerces et des services à proximité.

 

  1. La signature du contrat de réservation

Lorsque vous avez trouvé votre logement Pinel, vous devez signer un contrat de réservation. Ce dernier engage le promoteur à vous réserver le logement choisi. Cela prend la forme d’un dépôt de garantie égal à environ 5 % du prix de vente. Vous avez le droit à 10 jours pour vous rétracter.

 

  1. Le crédit immobilier

Un crédit immobilier est recommandé, même si vous détenez des fonds propres. En effet, vous pourrez garder votre épargne pour les aléas de la location, les risques d’impayés, etc. Les banques accordent aussi facilement les prêts immobiliers qui concernent un investissement locatif. N’hésitez pas à négocier les taux d’intérêt qui sont bas en ce moment. De plus, si vous accédez à la propriété pour la première fois, réclamez le PTZ (Prêt à Taux Zéro). Il permet d’avoir un crédit immobilier avec en partie un taux gratuit.

 

  1. La signature de l’acte de vente

Dès la réception de votre offre de prêt, le notaire du promoteur prépare l’acte de vente. Cette signature officialise votre achat immobilier dans le cadre de votre investissement Pinel, et permet de réaliser le paiement fractionné du logement neuf suivant l’avancement du chantier. Vous devez d’ailleurs, régler les frais de notaire. Cela représente environ à 2 ou 3 % du prix de vente et sont moins élevés que ceux d’un achat d’un logement ancien.

 

  1. Livraison du logement

Suivant un plan de financement, le promoteur vous réclame les premiers fonds. Cela représente jusqu’à 35 % du montant total à l’achèvement des fondations, puis 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement des travaux. Vous réglez le solde à la livraison définitive du bien sauf si vous vous apercevez des défauts de conformité. En effet, à la remise des clés, vous devez veiller à contrôler votre logement. Il doit être connecté aux réseaux d’eau courante, d’électricité et de gaz le cas échéant. Si des défauts de conformité sont relevés, le solde du prix à régler à la livraison est consigné auprès de la Caisse des dépôts, du notaire ou d’un établissement bancaire.

 

  1. La mise en location du logement

Vous devez mettre le bien en location en respectant le plafond des loyers. Votre loyer mensuel doit être raisonnable, afin de trouver rapidement votre locataire. Votre bien doit être loué durant 6 ans minimum et être la résidence principale du locataire. Respectez également le plafond de ressources des futurs locataires. Si l’une de ces conditions n’est pas respectée, l’avantage fiscal pourra être remis en cause par l’administration fiscale.

 

  1. La déclaration de l’investissement Pinel

La réduction Pinel est calculée sur le prix de revient global. Vous devez remplir une déclaration de revenus fonciers, en indiquant votre engagement de location initial (sur 6 ou 9 ans). Ce dernier formulaire doit être rempli uniquement pour la première année de déclaration. En tant que propriétaire, vous devez payer une taxe foncière. Pour toutes les constructions neuves, vous serez exonérés durant 2 ans de cette taxe.

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