Investissement Malraux : pourquoi investir ?

Pourquoi investir dans Malraux ? Comment appliquer la loi et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

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Rappel sur la loi Malraux

Le dispositif Malraux, du nom de l’écrivain, philosophe et résistant, ancien ministre de la culture entre 1959 et 1969, permet au contribuable de bénéficier d’un avantage fiscal allant jusqu’à 30 000 € par an pendant quatre ans. Ce qui en fait la loi immobilière la plus intéressante d’un point de vue fiscal, en comparaison des autres dispositifs immobiliers accessibles par les foyers fiscaux français. Voilà sans doute la meilleure raison d’investir en loi Malraux.

Pourquoi et qui peut investir avec Malraux

Qu’est ce que la loi Malraux ?

Pour bien comprendre pourquoi l’investissement Malraux est si intéressant, il faut d’abord comprendre comment il est articulé, et quelle est son origine. Avant tout, il s’agit d’un dispositif destiné à préserver et à sauvegarder le patrimoine architectural Français. André Malraux souhaitait que ces immeubles qui racontent à leur façon l’Histoire de France n’aient pas à pâtir de la reconstruction après-guerre. C’est donc en 1962 qu’il a présenté cette loi ouvrant droit à défiscalisation pour tout foyer fiscal qui contribuerait à sauvegarder le patrimoine immobilier des centres villes et/ou des quartiers dégradés.

Dans son principe, le dispositif Malraux permet à tout investisseur faisant l’acquisition d’un immeuble remarquable de défiscaliser jusqu’à 30 000 € par an pendant 4 ans sur le montant des travaux de restauration nécessaires à la réhabilitation des immeubles situés au sein de zones sauvegardées ou de zones de protection de patrimoine architectural urbain ou paysager. L’amortissement n’est donc pas calculé sur la valeur d’acquisition de l’immeuble, mais sur le montant des travaux de restauration, à hauteur de 30 % de ce montant (22 % en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager, ZPPAUP) dans la limite de 100 000 € par an.

En contrepartie et afin de bénéficier de la réduction d’impôts, l’investisseur se doit de remplir quelques critères ;

Prendre en charge l’intégralité des travaux de rénovation sous la supervision d’un architecte des bâtiments de France ;
Louer chaque logement au plus tard 12 mois après l’achèvement des travaux ;
S’engager à louer les logements pendant une durée minimale de 9 ans ;
Ne pas louer à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant.

Dernière précision, la loi Malraux « nouveau » permet de déduire directement le montant des travaux de l’impôt, au contraire de la loi Malraux « ancien » qui fonctionnait sur le principe du déficit foncier, où le montant des travaux était déduit des revenus fonciers et où la différence, négative, venait diminuer le montant des revenus déclarés.

Comment investir en loi Malraux ?

A première vue, la loi Malraux ne semble concerner que les hauts revenus. On peut aisément le comprendre, entre la capacité financière nécessaire à l’investissement immobilier et au financement des travaux de rénovation… Et ce, sans même parler de la hauteur de l’impôt à défiscaliser. Pour autant, la loi Malraux est devenue accessible, du moins partiellement, à tous les contribuables désireux d’alléger leur note fiscale.

Des sociétés civiles de placement financier (SCPI), spécialisées dans la loi Malraux, permettent aux foyers fiscaux plus modestes d’investir dans ces immeubles de quartiers anciens dégradés, placés en zone de sauvegarde ou de protection du patrimoine. Dans l’absolu, donc, tout le monde peut bénéficier du dispositif Malraux, soit en faisant l’acquisition d’un immeuble complet, soit en achetant des parts de SCPI spécialisées en la matière.

Comment faire un bon investissement Malraux ?

Compte tenu de l’avantage fiscal en jeu, on pourrait avoir tendance à se précipiter sur le premier montage financier venu. Mais pour réaliser un bon investissement Malraux, il convient de s’attarder un tant soit peu sur l’immeuble en lui-même et sur sa rentabilité effective. En effet, n’oublions pas que les intérêts de la loi Malraux ne se trouvent pas que dans l’aspect défiscalisant. Il s’agit également d’investissements locatifs qui doivent permettre d’assumer le coût des travaux et d’assurer une belle plus-value à la revente.

Si le cadre de la loi n’impose aucun plafond de loyer, il est malgré tout préférable de réaliser une étude du marché locatif dans la zone géographique concernée. Les locataires potentiels ont-ils la capacité à régler le loyer envisagé dans le montage financier ? De la même façon, on doit se poser la question de la garantie de la plus-value. A quel prix peut-on escompter revendre le bien au bout de 9 ans ? En conséquence, et compte tenu des dépenses de travaux, à quel prix doit-il être acheté ? Enfin, il faut estimer le coût des travaux au plus juste et anticiper le délai administratif inhérent au dépôt du permis de construire. Enfin, les bâtiments de France peuvent imposer certaines rénovations générant des coûts plus élevés que ceux anticipés dans le prévisionnel de l’opération.

En tenant compte de tous ces paramètres liés à l’immeuble et à sa zone géographique, il est possible d’évaluer la rentabilité fiscale et financière de l’opération globale. En conséquence, le choix d’investir ou non peut se faire en toute conscience et en toute sérénité.

Loi Malraux : ce qu’il ne faut surtout pas oublier

Les dépenses ouvrant droit à défiscalisation se déroulent sur 4 ans, alors que l’immeuble doit être conservé et loué durant 9 ans. Or, le report de la réduction d’impôt n’est pas possible d’une année sur l’autre, comme c’est le cas dans un dispositif de défiscalisation plus classique, comme la loi Censi Bouvard, par exemple. Il est donc primordial de bien anticiper la cinquième année, et les suivantes. D’où l’intérêt d’inscrire son investissement Malraux au cœur d’une stratégie patrimoniale plus globale.

Pour résumer ;

La loi Malraux concerne les immeubles remarquables inscrits au sein de zones de sauvegarde ou de zones de protection du patrimoine ;
Elle peut potentiellement intéresser tous les contribuables, notamment par le biais des SCPI spécialisées Malraux ;
Elle permet une réduction nette d’impôts pouvant culminer à 120 000 € sur 4 ans ;
Elle impose la location des logements réhabilités sur une période de 9 ans, au minimum ;
Elle fait intervenir systématiquement les architectes des bâtiments de France ;
Elle peut permettre une belle rentabilité locative et une belle opération financière à la revente ;
Elle doit s’inscrire dans une stratégie holistique de gestion du patrimoine.

En outre, compte tenu de la complexité relative inhérente au montage des dossiers, il est préférable de se rapprocher de professionnels en la matière et de privilégier l’ancienneté et l’expérience des cabinets, gestionnaires de patrimoines et sociétés d’investissement spécialisés dans l’optimisation du patrimoine et plus spécifiquement dans la défiscalisation en loi Malraux.