Dispositif Malraux : qu'est ce que c'est ?

Qu'est ce que le dispositif Malraux ? Comment l'appliquer et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

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Rappel sur l'immobilier

André Malraux n’est pas seulement réputé pour ses livres, sa pensée, ou son action politique et militante. En tant que ministre de la culture du Général De Gaulle, André Malraux a souhaité venir au secours du patrimoine architectural français. D’abord pensé pour préserver ce patrimoine pendant la période de reconstruction, la loi Malraux perdure depuis 1962 et permet aujourd’hui de poursuivre l’œuvre de l’écrivain résistant.

Les grands principes et application du Dispositif Malraux

Le dispositif Malraux s’applique donc aux bâtiments remarquables dont l’état général nécessite des travaux de restauration. Le contribuable investit dans un immeuble situé au sein d’une zone de sauvegarde et engage des travaux de restauration immobilière en vue de louer les appartements ainsi réhabilités. Il dispose de quatre ans pour entreprendre la restauration complète du bien, sous l’œil avisé d’un architecte des bâtiments de France. En contrepartie, il peut bénéficier d’une défiscalisation directe de 30 % du montant des travaux engagés, dans la limite de 400 000 €, soit, 100 000 € par an.

Le dispositif Malraux est donc un plan de sauvegarde des bâtiments remarquables situés dans les zones de protection définies par le cadre de la loi, via une incitation à l’investissement locatif dans l’ancien ouvrant droit à un avantage fiscal conséquent. A ne pas confondre avec la loi Monuments Historiques. En effet, cette dernière ne s’applique qu’aux monuments classés. De surcroît, la loi Monuments Historiques a pour but la seule restauration des dits monuments, sans exploitation locative de la part de l’investisseur. Enfin, le mode de calcul de l’avantage fiscal est différent. Si les montants des travaux y sont intégralement défiscalisés, sans plafond, la ristourne fiscale est calculée selon le principe du déficit foncier, là où elle est une réduction directe de l’impôt dans le cadre de la loi Malraux.

Les grands principes et application du Dispositif Malraux

Les lois immobilières Pinel ou Censi Bouvard permettent de calculer un amortissement sur la valeur d’acquisition du bien. Pour la loi Malraux, c’est le montant des travaux qui est amorti, à raison de ;

22 % par an si l’immeuble est situé en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP) ;
30 % par an si l’immeuble est situé en zone sauvegardée.

Dans les deux cas, un plafond annuel de 100 000 € est fixé pour le montant défiscalisable des travaux. Au maximum, une défiscalisation Malraux permet donc d’économiser 120 000 € d’impôts à raison de 30 000 € par an sur quatre ans.

Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, l’investisseur doit cependant respecter certaines conditions ;

Louer les logements rénovés au plus tard 12 mois après la réalisation des travaux ;
Conserver l’immeuble et louer les logements pendant une période de 9 ans ;
Accepter que les travaux de rénovation soient supervisés par un architecte des bâtiments de France.

Les avantages de la loi Malraux

Le principal avantage de la loi Malraux est sa capacité à permettre une défiscalisation conséquente. Ce dispositif est donc particulièrement adapté aux hauts revenus. Il se révèle être l’un des dispositifs de défiscalisation les plus intéressants et les plus attractifs. D’autant qu’il n’existe aucun plafonnement de loyers à respecter. Les revenus fonciers générés après travaux permettent donc un retour sur investissement alléchant. Autre point positif ; la plus-value à la revente, permettant à l’investisseur averti de réaliser une belle opération immobilière et financière.

On pourrait toutefois opposer à cette loi le fait qu’elle ne soit pas accessible à tous les contribuables. L’investissement de départ peut s’avérer lourd et le montant des travaux peut paraître dissuasif. Ceci sans compter le temps qu’il faut y consacrer et les complexités administratives liées, ne serait-ce qu’en matière de permis de construire préalable au lancement des travaux de rénovation. Fort heureusement, des gestionnaires de patrimoine et des sociétés d’investissement immobilier spécialisés dans ce type d’opération proposent de défiscaliser en loi Malraux à la mesure de son portefeuille en faisant l’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) spécialisées en loi Malraux.

Ainsi, chaque contribuable investit dans la SCPI en fonction de sa trésorerie, de son objectif fiscal et de sa stratégie patrimoniale. Il profite du savoir-faire des gestionnaires et bénéficie à la fois de la défiscalisation et de la rentabilité de l’immeuble, pendant la location et lors de la vente du bien. Ces SCPI peuvent englober plusieurs immeubles situés au sein des zones sauvegardées ou des zones de protection du patrimoine.

Les risques d’un investissement en loi Malraux

Il y a la théorie et il y a la pratique. En théorie, le produit financier tel que décrit plus haut est des plus attrayants. Il permet au contribuable de bénéficier d’un avantage fiscal très rare dans le monde des lois immobilières. Mais en pratique, il ne faut jamais oublier que ce produit financier est rattaché à un bien immobilier. Avec tous les aléas que cela comporte. Indépendamment du fait que les dossiers peuvent s’avérer assez lourds à monter, surtout pour un néophyte, l’immeuble en lui-même peut être source de déconvenues, voire de désillusions.

Pour éviter les principaux écueils, il convient de respecter une règle d’or ; ne jamais se fier à 100 % au seul montage financier virtuel. Avant d’investir, il est primordial de s’appesantir sur le bien immobilier, de l’ausculter sous toutes les coutures.

La plus-value promise à la revente est elle réaliste ?
Comment se comporte le marché locatif dans le secteur géographique où est situé l’immeuble ?
Quelle est la moyenne des revenus dans la région ? Les locataires pourront-ils satisfaire aux montants des loyers envisagés ?
Le montant des travaux n’est-il pas sous estimé ? Ou au contraire surestimé pour atteindre les 100 000 € par an ?
Les travaux envisagés sont-ils véritablement en adéquation avec les recommandations des bâtiments de France ?
Les délais pourront-ils être respectés ?
…

L’erreur la plus souvent rencontrée en matière d’investissement Malraux est celle consistant à surévaluer la capacité des habitants de la région à faire face aux loyers envisagés. Souvent accompagnée de la seconde, la surestimation du prix de revente de l’immeuble. Pour se prémunir de ce qui peut vite tourner à la catastrophe financière, l’idéal reste de faire appel à l’expérience et à l’ancienneté des cabinets de courtage, sociétés d’investissements locatifs et financiers et autres gestionnaires de patrimoine en matière de dispositif Malraux.

5 points à ne pas manquer sur le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux peut être résumé à un plan de sauvegarde et de mise en location de logements situés au sein d’immeubles remarquables, suivis de près par les bâtiments de France. Son objectif principal est bien la préservation de l’histoire que racontent ces œuvres architecturales. On n’investit donc pas en loi Malraux comme on le fait en loi Pinel ou en loi Cosse. La loi Malraux intègre de fait cette dimension historique. Ce qui en fait un dispositif très particulier.

D’autre part, l’avantage fiscal offert sur un dispositif Malraux n’a aucune commune mesure avec les lois citées auparavant. Même si le plafond de défiscalisation n’est pas forcément atteint chaque année sur chaque opération, la promesse d’une réduction d’impôts de 120 000 € sur 4 ans ne se retrouve dans aucune autre loi immobilière.

De surcroît, les conditions d’éligibilité et les contraintes liées à l’investissement (conservation et location des logements pendant 9 ans, location dans les douze mois après achèvement des travaux, supervision des travaux par les bâtiments de France…) restent assez légères par rapport aux gains fiscaux et financiers envisagés (pas de plafonds de loyers, plus-value importante à la revente de l’immeuble)

Seule chose importante ; ne pas se précipiter sur le besoin fiscal en oubliant la valeur du bien. Sa valeur à l’acquisition par rapport à sa valeur potentielle à la revente et à sa rentabilité locative. Si les calculs prévisionnels sont réalistes, le dispositif Malraux s’avère être un excellent investissement fiscal et financier.

Enfin, le fait que les immeubles en loi Malraux soient accessibles à tous les contribuables par le biais des SCPI spécialisées en font un dispositif encore plus attractif. En résumé, on pourrait décrire le dispositif Malraux comme ceci ;

Une loi permettant la sauvegarde du patrimoine architectural Français ;
Des avantages fiscaux conséquents ;
Des contraintes et une éligibilité souples au regard des avantages conquis ;
Une attention particulière à porter au montage financier au regard du bien immobilier et de son potentiel ;
Une accessibilité au plus grand nombre via les SCPI.