Guide de l'investissement locatif

Qu'est ce que l'investissement immobilier ? Comment y prétendre ? Kiwi vous explique !

Rappel sur l'investissement locatif et guide

L’investissement locatif permet de nombreux objectifs : réduire ses impôts, se constituer un patrimoine, profiter de revenus complémentaires, anticiper sa retraite ou encore préparer l’avenir pour ses proches. Investir dans l’immobilier est très rentable, mais il faut tout de même connaître certains points pour réussir son investissement immobilier. Voici le guide de l’investissement locatif.

Qu’est-ce que l’investissement locatif ?

Pourquoi investir ?

Investir dans l’immobilier locatif consiste à acheter un logement pour le louer afin de profiter de certains avantages : percevoir des revenus complémentaires et développer un patrimoine. L’investissement en immobilier locatif peut être optimisé grâce à des avantages fiscaux qui vous permettent de réaliser une réduction d’impôts.

 

En effet, l’État propose des déductions d’impôts en contrepartie d’une mise en location. Si vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu, vous pouvez alors bénéficier de solutions de défiscalisation adaptées.

 

L’investissement locatif est un placement qui peut être financé à crédit. Grâce aux loyers versés par le locataire, vous pouvez alors profiter d’un effet de levier du crédit et avoir un effort d’épargne réduit.

Comment investir ?

Les investisseurs immobiliers peuvent réaliser une rentabilité immédiate en privilégiant certains critères. Selon leurs objectifs d’investissement, ils doivent sélectionner un bien immobilier neuf ou ancien. Les deux peuvent bénéficier d’un dispositif de défiscalisation.

Avec l’immobilier neuf, vous aurez de multiples avantages :

  • L’achat d’un logement neuf « clé en main » ;
  • Des frais de notaire réduits ;
  • Une protection juridique solide ;
  • Une fiscalité avantageuse ;
  • Un confort avec les dernières normes énergétiques.

 

Avec l’immobilier ancien, vous aurez aussi quelques atouts :

  • Moins cher que l’immobilier neuf ;
  • La réduction des travaux de réfection sur les recettes locatives ;
  • Acquérir un logement ancien idéalement situé grâce au dispositif Malraux.

 

Dans tous les cas, votre logement neuf ou ancien doit donc se trouver dans une zone à forte demande locative, afin d’éviter la vacance locative et de réussir ainsi son investissement locatif.

Comment choisir son logement ?

Choisir le bon emplacement

Pour défiscaliser efficacement ou réaliser un investissement locatif idéal, vous devez prendre en compte l’emplacement. Il s’agit donc de rechercher une zone où vous aurez peu de vacance locative et où vous pourrez rentabiliser votre achat grâce au ratio loyer/prix du logement. Choisissez une ville qui est porteuse du marché immobilier. Vous devez ensuite évaluer la pertinence locative des différents quartiers. S’il y a déjà des résidences, vous pouvez vous renseigner sur celle-ci afin de connaître les opportunités de la location dans ce secteur. Enfin, assurez-vous que le quartier soit régulièrement valorisé ou qu’il y ait un potentiel évolutif.

Choisir la bonne surface

La petite surface est l’investissement locatif idéal pour les budgets serrés. De plus, les petits logements affichent des rendements très élevés (entre 5 et 7 %). Dans le secteur des écoles et des universités, vous privilégierez des petites surfaces pour les étudiants. Dans les centres-villes, les studios se louent également rapidement pour leur proximité des commerces et d’une vie active. Les petites surfaces ont un turn-over perpétuel. La durée d’occupation peut varier entre 2 et 5 ans. L’inconvénient majeur de ce type de bien, ce sont donc les vacances locatives.

 

Pour les grandes surfaces, vous paierez nettement plus cher, mais sa stabilité locative est un grand atout. Ce type de logement est destiné généralement aux familles. Vous devez donc favoriser un emplacement proche des transports, des commerces et des écoles ou des crèches. Vous aurez moins de rotation de locataires, et ainsi moins de remise à l’état de votre logement. C’est un investissement locatif plus pérenne.

Les différents dispositifs de défiscalisation

La loi Pinel

Le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts de 12 % du prix du logement si vous vous engagez à louer le logement pendant 6 ans, 18 % pour une mise en location de 9 ans, et 21 % pour une mise en location de 12 ans. La réduction d’impôts s’applique dans la limite d’un prix d’achat global de 300 000 € et de 5 500 € par mètre carré. Ainsi, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 63 000 €.

 

La loi Pinel est prolongée jusqu’en 2022, mais recentrée sur certaines zones en France, et à partir de 2021, basée uniquement sur des logements neufs ou achetés sur plans.

Le dispositif Censi-Bouvard

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, vous devez acheter une location meublée située dans une résidence avec services pour seniors, étudiants ou en EPHAD.

Votre investissement immobilier Censi-Bouvard doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Vous devez, ensuite, le louer dans les 12 mois suivant son acquisition, il doit être équipé selon une liste définie, son coût de revient ne doit pas être supérieur à 300 000 €/an. Vous devez vous engager durant 9 ans pour louer le bien.

 

Cependant, vous n’êtes pas contraint à une zone spécifique, ni à un plafond de loyer ou de ressources des locataires, comme la loi Pinel. Les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € par an et ne doivent pas correspondre à plus de 50 % de vos revenus globaux. Vous serez soumis dans la catégorie des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

La loi Malraux

Le dispositif Malraux 2020 vous permet une réduction d’impôt sur le montant des travaux de restauration à hauteur de :

  • 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés ;
  • 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 année consécutive.

La Loi Malraux s’adresse aux contribuables fortement imposées. Depuis le 1er janvier 2013, cette réduction d’impôt ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

Réussir son investissement locatif

Pensez à la performance et à la revente

Avec ce guide de l’investissement locatif, vous devez réussir votre achat. Cela commence donc par investir dans le but de réaliser de la rentabilité locative. Votre investissement est à envisager sur le long terme. Vous devez, néanmoins, toujours penser à la revente. Les aléas de la vie font qu’il est tout à fait possible de devoir se séparer de votre bien. Dans ce cas-là, il faudra que vous réalisez une plus-value sur votre logement. Soyez donc vigilant sur l’emplacement et l’entretien de votre investissement locatif. Favorisez des villes dynamiques avec des secteurs marqués : zone étudiante, pôle économique, etc.

S’informer sur le marché immobilier

Il faut connaître son marché, c’est-à-dire la ville, la demande, les types de bien et la fiscalité. Vous éviterez alors de tomber dans des pièges courants comme des quartiers en baisse, une ville en déclin ou des bien invendables. Vous pouvez faire appel tout au long de votre projet immobilier et votre investissement à des professionnels : des courtiers pour le financement et les assurances, des conseillers en gestion du patrimoine pour l’investissement général ou encore à des agences immobilières pour trouver le bien idéal et effectuer la gestion locative.

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