Défiscalisation Malraux : les avantages

Comment défiscaliser avec Malraux ? Comment bénéficier de cette loi et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

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Rappel sur l'immobilier Malraux

Résistant, écrivain, philosophe, André Malraux fut également le ministre de la culture du Général De Gaulle dix années durant, de 1959 à 1969. Et c’est bien à son action en faveur de la sauvegarde des monuments anciens et de caractère que l’on doit la fameuse loi de défiscalisation qui porte encore son nom de nos jours. Datant d’août 1962, la loi Malraux vise à protéger le patrimoine architectural des centres-villes en rénovation ou dont l’urbanisme mute pour des lignes plus modernes, en permettant la réhabilitation de quartiers anciens dégradés tout en conservant l’architecture des bâtiments.

Qu’est ce que la défiscalisation Malraux

Le dispositif Malraux agit sur deux plans ;

La restauration et la sauvegarde d’un patrimoine architectural historique ;
L’octroi d’avantages fiscaux à quiconque supporte le coût de cette restauration.

L’objet du dispositif Malraux est d’inciter les investisseurs à privilégier la rénovation de bâtiments anciens dans leur stratégie patrimoniale. En réhabilitant ces bâtiments en logements disposant de tout le confort moderne mais conservant leur architecture ancienne, les investisseurs bénéficient d’une forte réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 30 000 € par an.

Contrairement aux lois défiscalisantes classiques connues dans le secteur neuf, la defiscalisation Malraux ne se calcule pas sur un amortissement de la valeur d’achat d’un bien immobilier, mais sur le montant des travaux de restauration de l’immeuble acquis. Autres points importants définissant le cadre de la loi ;

l’investisseur fait l’acquisition d’un immeuble complet, comprenant plusieurs logements,
chaque logement doit être loué pour une période de 9 ans minimum,
la location doit intervenir au plus tard 12 mois suivant les travaux de rénovations,
le montant des travaux soumis à défiscalisation est plafonné à 400 000 € sur 4 ans, soit, 100 000 € par an,
le bien doit être situé en zone sauvegardée ou en zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP).

Le calcul final est très simple. En zone sauvegardée, 30 % des 100 000 € de travaux annuels sont directement déductibles de l’impôt à payer. En zone de protection du patrimoine, ce pourcentage est ramené à 22.

Loi Malraux et loi Monuments Historiques

La loi Malraux est souvent confondue avec une autre loi immobilière ; la loi Monuments Historiques. Pourtant, le seul point commun existant entre les deux dispositifs, en dehors de leur longévité, est lié aux bâtiments remarquables constitutifs du patrimoine historique et architectural français. Pour le reste, tout est différent, ou presque.

La loi Malraux est une loi de sauvegarde et de mise en location de logements là où la loi monuments historiques a pour seul but la rénovation de bâtiments classés, avec pour seule obligation la conservation du bien pendant une durée de 15 ans.
Le coût de départ d’un monument historique est plus élevé que le coût d’acquisition d’un immeuble relevant de la loi Malraux.
La loi Malraux permet une réduction directe de l’impôt, dans la limite de 30 000 € par an, pendant 4 ans, alors que la loi monuments historiques procède du calcul du déficit foncier des travaux, imputable sur les revenus, sans aucun plafond.

Les bâtiments visés sont différents, la destination des bâtiments n’est pas la même et le mode de calcul de la défiscalisation est lui aussi différent. Le seul point commun finalement, c’est la supervision des travaux par un architecte des bâtiments de France.

Process de défiscalisation Malraux

La loi Malraux a beau être un dispositif de défiscalisation immobilière, elle n’en est pas moins un plan de sauvegarde du patrimoine historique, architectural et mémoriel français. De fait, la réalisation des travaux est obligatoirement visée par les bâtiments de France. Et pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal lié à la rénovation de tels immeubles, il est donc indispensable de respecter les contraintes inhérentes au dit avantage.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Malraux, il faut suivre les recommandations suivantes ;

Trouver un bien éligible, c’est-à-dire faisant officiellement partie des zones de protection définies par l’administration ;
Avoir la capacité financière à procéder à la restauration complète de l’immeuble dans un délai de 4 ans ;
Soumettre le permis de construire et la réalisation des travaux à l’aval des architectes des bâtiments de France ;
Louer chaque logement réhabilité pendant au moins 9 ans ;
Procéder à la location au maximum 12 mois après la rénovation d’un logement.

Notons toutefois que les loyers à percevoir après rénovation et mise en location des logements ne sont aucunement plafonnés. Ces loyers sont à prendre en compte de deux manières ;

Dans la trésorerie de l’opération, ils servent en partie à financer le coût de l’opération ;
Fiscalement, ces revenus fonciers contribuent à augmenter l’impôt. Il convient donc de bien les intégrer dans le calcul.

Avantages et risque de la défiscalisation Malraux

Aucune loi immobilière défiscalisante ne permet aujourd’hui de réduire autant son impôt que la loi Malraux. Du moins de manière directe. Il s’agit en outre de l’un des meilleurs investissements locatifs qui soient puisqu’il permet des loyers non plafonnés et cible souvent des locataires plutôt aisés, désireux d’occuper des logements vastes le plus souvent en centre-ville, au sein de secteurs sauvegardés. Seul problème, le dispositif Malraux ne s’adresse pas à tout le monde. Le coût d’entrée et le montant annuel des travaux imposent une forte capacité d’emprunt, ou une trésorerie abondante. Ceci étant, la plus-value réalisée à la revente est un argument qui plaide largement en faveur de la loi Malraux.

Néanmoins, il peut exister un risque à investir en dispositif Malraux. Un risque d’ordre financier, que l’on peut définir selon deux écueils principaux ;

La surévaluation de l’immeuble à la revente ;
La surévaluation des loyers.

L’objectif d’un investissement immobilier reste la rentabilité de l’opération. Pour y parvenir, l’investisseur peut jouer sur deux leviers principaux ; la revente du bien après travaux et la location des logements pendant 9 ans, et le montant des loyers.

Dans le premier cas, il convient de bien évaluer le marché du secteur géographique et le prix de revente estimé après travaux. C’est lui qui va déterminer le montant des travaux à engager. Il est d’ailleurs souvent préférable de limiter les travaux, quitte à ne pas bénéficier de l’intégralité de l’enveloppe de réduction d’impôts, afin de ne pas grever la rentabilité de l’opération.

Dans le second cas, c’est le marché locatif du secteur qu’il faut évaluer. L’immeuble aura beau être un chef d’œuvre de l’architecture, si personne dans la zone géographique n’a les moyens d’y loger, il est peut-être inutile d’y investir autant d’argent…

La loi Malraux et les SCPI

De façon à assurer son investissement en loi Malraux, et dans le but de rendre accessible ce type de programme fiscal à un plus grand nombre, de nombreuses SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) proposent des investissements groupés sur un ou plusieurs immeubles éligibles à la loi Malraux. Chaque investisseur peut alors investir en fonction de son besoin fiscal et de sa trésorerie personnelle. Cette solution permet de limiter le risque tout en optimisant l’avantage fiscal, en laissant la gestion des biens aux financiers compétents dans le domaine.