Comment défiscaliser dans l'immobilier ancien ?

Comment faire de la défiscalisation immobilière dans l'ancien ? Comment y prétendre ? Kiwi vous explique

Rappel sur la défiscalisation

Vous souhaitez investir dans un logement ancien ? Cet investissement locatif est assez complexe. En effet, vous devez pour la plupart des solutions de défiscalisation, effectuer des travaux de rénovation. Tous ces frais sont à prendre en compte, avec notamment, certaines conditions qui peuvent freiner dans votre investissement. Pour y voir plus clair, voici comment défiscaliser dans l’immobilier ancien.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Défiscalisation locative dans l'ancien

Lorsque vous investissez dans l’immobilier ancien, vous pouvez déduire vos revenus fonciers de toutes les dépenses générées par les travaux réalisés dans votre bien. Les propriétaires qui effectuent ainsi des rénovations dans leur logement ancien peuvent imputer ces dépenses sur les revenus globaux. Cependant, ces travaux sont spécifiques et doivent respecter une liste selon le dispositif choisi.

 

La défiscalisation immobilière peut donc concerner l’immobilier ancien afin de soutenir le marché immobilier et la réhabilitation de certains quartiers. Dans la plupart des centres-villes, les immeubles anciens sont en attente de futurs investisseurs. L’ancien est d’ailleurs souvent plus abordable que le neuf avec un prix au mètre carré moins élevé. Ce type d’immobilier comporte ainsi des avantages à ne pas négliger.

Des atouts dans l’ancien

Le parc immobilier ancien a été longtemps oublié par l’investissement immobilier neuf. Pourtant, les dispositifs de défiscalisation dans l’ancien sont présents, avec notamment, le petit dernier : la loi Denormandie. Entrée en vigueur au 1er janvier 2019, elle est également appelée la loi Pinel Ancien. Elle permet, en effet, les mêmes avantages que cette dernière. Il est donc possible de réduire ses impôts. Il suffit d’investir dans un immeuble ancien qui est mis en location après avoir effectué des travaux de rénovation pour prétendre à l’avantage fiscal. Il existe, bien entendu, d’autres solutions de défiscalisation immobilière dans l’ancien.

 

L’un des atouts principaux dans la défiscalisation immobilière ancien, c’est de pouvoir acquérir un logement ancien idéalement placé et de réaliser des travaux qui pourront être déduits de vos impôts. Puis, grâce à la location, vous pourrez percevoir les loyers et vous constituez ainsi des revenus complémentaires.

Quelles sont les solutions de défiscalisation de l’ancien ?

La loi Denormandie

Avec le dispositif Denormandie, vous profitez d’une réduction d’impôts. Comme pour la loi Pinel, le pourcentage dépend de la durée de location choisie :

  • 12 % du prix global de l’opération (y compris les 25 % de travaux) si vous louez 6 ans ;
  • 18 % si vous louez 9 ans ;
  • 21 % si vous louez 12 ans.

Le montant de l’avantage fiscal serait déterminé selon les plafonds de prix : 5 500 €/m² avec un investissement maximum de 300 000 €.

Si vous louez 9 ans un logement dont le prix d’achat avec celui des travaux atteint 280 000 €, vous pouvez déduire chaque année de vos impôts 5 600 €. La loi Denormandie entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. Pour prétendre à cet avantage fiscal, votre logement ancien doit être situé dans les 245 villes bénéficiaires du plan d’Action Cœur de Ville. Généralement, le logement est donc situé dans un quartier à réhabiliter.

 

Vous devez également réaliser des travaux obligatoires. Le montant des travaux doit représenter 25 % de la valeur totale de l’opération. Les travaux de rénovation devront :

  • Soit améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 % (20 % en habitat collectif) ;
  • Soit représenter 2 types de travaux au choix :
  • Isolation des combles ;
  • Changement de chaudière ;
  • Isolation des murs ;
  • Isolation des fenêtres ;
  • Changement de production d’eau chaude.

 

Enfin, les mesures de la loi Denormandie étant les mêmes que la loi Pinel, vous devez respecter un plafond de loyers et de ressources de locataires. Néanmoins, il n’est pas possible de combiner la loi Denormandie et le déficit foncier. Le surplus des 25 % de travaux peut être retiré sur les revenus fonciers pour les diminuer éventuellement. Cela créera un déficit foncier imputable sur vos revenus.

La loi Malraux

Le dispositif Malraux permet de restaurer des biens qui se trouvent dans :

  • Une zone protégée ;
  • Une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager (ZPPAUP).

Situé dans une zone protégée, vous profitez alors d’une réduction d’impôts de 30 % du coût total des travaux. Situé dans une ZPPAUP, cette réduction sera de 22 %. Le montant des travaux est plafonné à 400 000 € pour une période de 4 années consécutives.

 

Le dispositif Malraux est destiné aux contribuables fortement imposés. Ils peuvent alors rénover des immeubles à caractère historique ou esthétique. Ils doivent s’engager à louer le bien dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux et durant minimum 9 ans.

Depuis le 1er janvier 2013, la réduction d’impôt en loi Malraux ne rentre plus dans le plafonnement des niches fiscales.

La loi Cosse

La loi Cosse permet de louer votre logement ancien avec l’aide d’une convention de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour le secteur intermédiaire, social ou très social.

 

Pour profiter de cette défiscalisation immobilière ancien, vous devez vous engager à louer votre bien non meublé durant minimum 6 ans et 9 ans si les travaux sont subventionnés par l’ANAH. Le logement doit être placé en zone Pinel (A, Abis ou B1). Par ailleurs, pour prétendre à l’avantage fiscal, vous devez respecter le plafonnement des loyers ainsi que les ressources de vos locataires.

 

Vos loyers sont alors déductibles de vos revenus fonciers. Le taux de cette déduction dépend d’une part de la zone dans laquelle se trouve le logement, et d’autre part du secteur social de vos locataires. Pour le loyer intermédiaire de 30 %, pour le loyer social 70 %, pour le loyer très social 70 % et enfin pour l’intermédiation locative 85 %.

 

Le dispositif Cosse ne peut être cumulé avec d’autres dispositifs de défiscalisation. Si votre logement est loué à un organisme public ou privé qui a pour objectif de loger des personnes défavorisées, votre taux de déduction sera de 85 %.

La loi des Monuments Historiques

Grâce à la restauration des biens classés Monuments Historiques, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation immobilière.

  • Cette loi date de 1913 et présente plusieurs avantages fiscaux :
  • Une déduction du coût des travaux de votre revenu global imposable sur l’ISR (Investissement socialement responsable) ;
  • L’avantage fiscal n’a pas de limite ;
  • Le bien doit être classé ou inscrit aux Monuments Historiques.
  • Un engagement de 15 ans à partir de son acquisition, pour le conserver et le restaurer ;
  • Une autorisation spéciale de travaux ou une déclaration d’utilité publique est exigée.
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