Comment faire un bon investissement locatif ?
Qu'est ce que l'investissement locatif ? Comment bien choisir son investissement ? Que prendre en compte ? Kiwi vous explique !
Rappel sur l'investissement locatif
Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous pouvez louer pour percevoir des loyers, développer votre capital ou anticiper la retraite. L’achat d’un logement doit être réussi afin de profiter d’un placement immobilier rentable. Si vous réalisez dès le départ les bons choix, vous pourrez faire un bon investissement locatif. Voici quelques conseils pour y parvenir.
Rappel sur les investissements locatifs
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier afin de le mettre en location. Il s’agit principalement de contribuables qui veulent réaliser une diminution de leur impôt. Vous pouvez acquérir un investissement immobilier locatif avec un appartement, une maison, une villa et un studio. De nombreux dispositifs de défiscalisation sont disponibles afin d’encourager les Français. Le plus populaire est actuellement la loi Pinel qui permet une réduction fiscale jusqu’à 21 %, soit 63 000 € d’économie. Cela vous permet d’acquérir un logement neuf ou en cours de construction afin de le louer ensuite en tant que résidence principale. Votre investissement locatif peut concerner une location nue, mais aussi une location meublée (avec une liste définie). Ainsi, cette loi a augmenté le nombre d’investisseurs locatifs dans certaines zones où l’offre et la demande était déséquilibré.
Faire un bon investissement locatif
Investir dans l’immobilier, c’est se bâtir un avenir et réaliser un projet immobilier sur le long terme. Vous devez sélectionner vos cibles, afin d’opter pour le bon logement et le bon emplacement. En effet, vous n’investirez pas de la même manière, si vous souhaitez loger un jeune ou une famille. Il en est de même pour la stratégie d’investissement. Vous devez réfléchir à vos objectifs : est-ce que vous souhaitez garder le bien après l’engagement locatif ou le vendre ? Vous choisirez le lieu de votre acquisition suivant votre cible, donc, mais également selon vos goûts. Quoi qu’il en soit, vous devez opter pour un emplacement où le marché locatif est rentable. Votre bien doit, en effet, être rapidement loué. Pensez à vous approcher de commerces et de services, ainsi que les transports, et même les espaces verts. Cela pourra permettre un bon investissement locatif, mais aussi une vente réussie en récupérant une bonne plus-value.
Comment choisir son investissement locatif ?
Bien choisir son investissement locatif peut s’avérer compliqué. Il y a de nombreuses opportunités, mais aussi des mauvaises affaires. Afin de vous aider à faire le bon choix, voici quelques points importants à suivre absolument :
Le choix de la ville
Suivant le dispositif de défiscalisation choisie, vous serez contraints de sélectionner une ville éligible. Si ce n’est pas le cas, cela reste des zones similaires à celles choisies par le gouvernement. Elles ont toutes un point commun : une demande locative forte. Néanmoins, vérifiez qu’il n’y ait pas trop de concurrence et le flux des habitants au fil des années. Si la population augmente, c’est bon signe !
L’emplacement du logement
Une fois la ville sélectionnée, vous devez trouver le quartier parfait. Là encore, renseignez-vous sur le dynamisme de la localisation. Est-ce que le quartier doit évoluer dans le temps ? Comment est le flux de locataires ? Dans les grandes villes, cherchez à être proche des transports ou en centre-ville, à proximité des services et des commerces.
Au goût de tout le monde
Votre logement doit se louer vite donc il doit attirer à un bon nombre de locataires. Bien entendu, il doit également vous plaire. Éviter de toutes petites surfaces, envisagez un logement avec beaucoup de luminosité. Optez pour un quartier calme. Votre intérieur doit être simple et sobre, mais votre extérieur doit aussi séduire vos futurs locataires.
Investir dans un bien près de chez vous
Choisir un logement proche de chez vous peut être un gros avantage pour faire un bon investissement locatif. En effet, vous connaissez le secteur géographique, son marché immobilier, sa région, etc. De plus, vous serez rapidement au logement pour une visite, un dégât à constater ou tout simplement pour la gestion locative. D’ailleurs, cela peut vous permettre d’éviter des frais, en engageant une agence immobilière par exemple.
Faites un achat qui vise le marché local
Suivant le quartier que vous sélectionnerez, votre cible sera différente. Vers un pôle universitaire, vous ciblerez les étudiants et donc des petites surfaces. Vers un pôle économique, vous viserez des cadres et sans doute une famille, donc le type de logement sera plus grand. Si vous ne respectez pas cela, vous risquez la vacance locative, qui est mauvaise pour votre projet d’investissement.
Investir dans un logement au bon prix
Si vous vous renseignez sur le marché local, vous devez connaître également le prix du marché immobilier dans le secteur choisi. Si vous achetez au-dessus du prix du marché, les loyers que vous aurez fixés couvrent à peine vos mensualités en cas de crédit immobilier. De plus, lors de la revente, votre plus-value sera faible.
Les avantages et les risques de l’investissement locatif
Les avantages de l’investissement locatif
Tout d’abord, c’est un investissement rentable et durable. Votre projet immobilier peut alors être transmis à vos descendants. Cela permet de se constituer un patrimoine. Une fois l’engagement de location terminé, vous pouvez revendre votre bien et profiter d’une plus-value, continuer de louer le logement et récupérer un revenu complémentaire ou tout simplement y habiter comme votre résidence principale.
Grâce à de nombreux dispositifs de défiscalisation, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux. Avec la loi Pinel, vous investirez dans le neuf. Avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez acquérir un logement dans une résidence de services. Avec la loi Malraux, vous pouvez obtenir un bien ancien à revaloriser. Enfin, en déclarant vos revenus locatifs aux impôts, vous pouvez indiquer le montant des loyers perçus ainsi que les frais et charges liés à ces revenus fonciers. Il peut alors avoir un déficit foncier sur votre investissement immobilier quand le montant de vos charges est supérieur au montant des loyers perçus. Il est déductible de vos impôts jusqu’à 10 700 € par an.
Les risques de l’investissement locatif
Même si l’investissement locatif présente de nombreux avantages, ce placement n’est pas pour autant sans risque. Les vacances locatives sont la première crainte des investisseurs. En effet, s’il n’y a pas de locataires, vous n’avez pas de loyers et vous générez des pertes. C’est pour cela qu’il est nécessaire de sélectionner son logement dans un emplacement idéal avec un turn-over de locataires ou une stabilité. Tout déprendra du type de logement choisi. Par ailleurs, sélectionnez bien vos locataires, car le risque des loyers impayés ou un retard, ne sera pas avantageux pour faire un bon investissement locatif. Certains aléas de la vie feront que vos locataires peuvent perdre leur travail, avoir un accident ou une maladie. C’est pour ça qu’il est vivement conseillé de prendre des assurances pour pallier aux risques.
Comment rentabiliser son investissement locatif ?
Lorsque vous avez acheté votre logement, vous devez rentabiliser votre investissement. La sélection du bien est un critère primordial pour le rendement locatif. Plus vous avez choisi un bien qui convient au secteur et aux locataires, moins vous aurez de creux et de vacances locatives. Comme stipulée juste au-dessus, une bonne rentabilité passe par un prix juste. Votre bien doit être dans une fourchette où les loyers rembourseront une bonne partie de votre emprunt. Si c’est le cas, vous pourrez également effectuer une plus-value en cas de cession. Enfin, lorsque vous fixez les prix, assurez-vous d’être raisonnable. Soyez au bon niveau : un loyer trop élevé fera fuir vos locataires, un loyer trop bas n’amortira pas votre crédit. Dans les deux cas, vous ne rentabiliserez pas votre investissement locatif.
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