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Calcul loyer Pinel : faites vos simulations
Comment calculer les loyers Pinel ? Comment connaitre votre rentabilité Pinel ? Kiwi vous explique !
Rappel sur les loyers pinel
Créé en 2014 par la ministre du Logement de l’époque, Sylvia Pinel, la loi Pinel permet aux particuliers de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie d’un investissement locatif, dans le neuf. Vous devez alors louer ce bien pendant une période d’au moins 6 ans. Vous devez respecter certaines règles pour la mise en location sous la loi Pinel : le prix du m², les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés. Explications sur le calcul du loyer Pinel.
Pourquoi calculer la Loi Pinel ?
Définir les caractéristiques du logement
La loi Pinel concerne uniquement les logements neufs, qu’ils soient déjà construits ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Cependant, d’autres biens peuvent entrer dans la définition du bien neuf :
- Les logements avec des travaux de réhabilitation. Ils sont déjà construits et permettent aux logements d’obtenir des performances techniques proches d’un logement neuf ;
- Les logements avec un local non affecté à l’habitation à la base. Vous pouvez alors effectuer des travaux qui le transforment en logement.
La valeur du bien ne doit pas être supérieur à 300 000 € ou avoir un prix au m² supérieur à 5 500 €. Il doit respecter les normes RT2012 ou BBC 2005. Cela a l’avantage de faire des économies d’énergie. Votre futur logement Pinel doit se situer dans une zone dite tendue. Cela peut être : la zone A bis qui est composée de Paris et sa banlieue, la zone A qui correspond à la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, etc. ou à la zone B1 constituée des agglomérations comme La Rochelle, Dijon, Rennes, Strasbourg, etc. La zone B2 comporte quelques agglomérations sur agrément spécial de la part de la Préfecture.
Définir les caractéristiques de la location
Vous devez louer votre bien dans les 12 mois après sa livraison. Il est tout à fait possible de le louer à votre famille, mais à condition que le locataire ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Vous devez vous engager à louer votre logement durant 6, 9 ou 12 ans. De plus, vous devez respecter un plafond de revenus de vos locataires, ainsi que des loyers. Ces derniers sont nettement en dessous du prix du marché (environ – 20 %).
Lorsque vous avez défini les caractéristiques du logement et de la location, vous pouvez commencer le calcul du loyer Pinel.
Comment calculer les loyers selon la loi Pinel ?
Le calcul du loyer Pinel pour l’investisseur
Le loyer maximum que vous pourrez demander dépend de la surface utile du bien et de la zone éligible Pinel. Vous calculez le montant de cette manière :
Loyer = surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel
La surface utile du logement permet de définir le prix maximum du loyer. Cette surface désigne la surface habitable d’un bien en m² + la moitié des surfaces annexes (balcons, terrasses, cave) dans la limite de 9 m².
Par exemple, la surface habitable d’un appartement de 60 m² avec un balcon de 8 m² se calcule :
60 m² + (8 x 0,5) = 64 m²
Vous devez ensuite appliquer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante :
0,7 + 19/surface utile = coefficient Pinel
Selon la zone où vous investissez, vous devrez suivre un barème des loyers. Voici le plafond à respecter en 2020 :
Zone A bis = 17.43 €/m²
Zone A = 12.95 €/m²
Zone B1 = 10.44 €/m²
Zone B2 éligible = 9.07 €/m²
Le plafond de ressources pour les locataires
Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources. Ce plafond est défini en fonction de la zone et de la composition du foyer.
Pour l’année 2020, vous devez prendre en compte le revenu fiscal de référence de 2018 :
| Composition du foyer | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 681 € |
| Ménage + 1 enfant à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € |
| Ménage + 2 enfants à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € |
| Ménage + 3 enfants à charge | 107 463 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € |
| Ménage + 4 enfants à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € |
| Personne à charge supplémentaire | + 13 421 € | + 12 286 € | + 8 990 € | + 8 089 € |
Avantages et inconvénients de cette loi
Les avantages de la loi Pinel
- Une fois votre crédit immobilier entièrement remboursé, les loyers perçus chaque mois vous constitueront des revenus supplémentaires. Vous pouvez également récupérer une somme confortable si vous vendez votre bien.
- L’investissement immobilier Pinel donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu. L’avantage fiscal total est égal à 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée choisie de 6, 9 ou 12 ans.
Les inconvénients de la loi Pinel
- Vous devez louer minimum 6 ans votre logement. De plus, vous êtes plafonné à 300 000 € d’investissement par an, de 5 500 €/m² et de deux achats maximums. Le respect des plafonds de loyers peut également être une contrainte.
- Le non-respect de l’un des engagements de location vous expose au risque de perdre l’avantage fiscal sur votre impôt sur le revenu du montant de la réduction d’impôt déjà obtenue.
- Le dispositif devient limité pour tous les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2021. Vous pourrez acquérir un logement uniquement dans des bâtiments d’habitation collectifs. Cela signifie que les maisons individuelles ne seront plus concernées par la réduction d’impôt à partir de cette date.
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