SCPI et OPCI : tout comprendre

La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont deux solutions de placement. Elles vous permettent d’investir dans l’immobilier de façon indirecte et sur du long terme. Vous pouvez alors acquérir des parts de sociétés de placement immobilier. Ces dernières achètent elles-mêmes les biens immobiliers et les louent. Mais quelles sont vraiment leur différence ? Quels placements en pierre papier privilégier ? Zoom sur les SCPI et OPCI pour tout comprendre.

Caractéristiques de ces deux solutions de placement

Les SCPI et OPCI sont similaires sur certains points. Vous trouverez, cependant, quelques différences, qu’il est important de souligner pour comprendre l’intérêt de chaque solution.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI achète uniquement des biens immobiliers qu’elle loue pour récupérer des revenus. Les principales SCPI sont :

  • La SCPI de rendement qui investit principalement dans le secteur tertiaire. Elle achète majoritairement des bureaux et des commerces. 
  • La SCPI fiscale qui investit essentiellement dans des logements pour profiter des avantages fiscaux grâce au dispositif Pinel ou encore au dispositif Malraux.

Pour investir dans des parts de SCPI, le ticket d’entrée est en moyenne de 1 000 €. Ce placement est un placement à long terme. Pour garantir un bon investissement, il est recommandé de placer son argent dans une SCPI durant 8 ans minimum. Côté rendement, les SCPI sont régulières et performantes. En 2019, la rentabilité moyenne était de 4,5 %.

Les revenus locatifs générés sont soumis à l’impôt sur le revenu et également aux prélèvements sociaux (17,2 % depuis le 1er janvier 2018). Les gains provenant des plus-values immobilières sorties par la SCPI sont taxés après un abattement selon leur durée de détention.

Qu’est-ce qu’une OPCI ?

Contrairement aux SCPI, les OPCI n’achètent pas que de l’immobilier. Les actifs de l’OPCI sont investis de trois manières :

  • L’immobilier : c’est minimum 60 % des actifs de la SCPI et au maximum 90 %. 
  • Les liquidités : c’est minimum 10 % des actifs de la SCPI. Ces liquidités ont pour but de racheter vos parts à partir du moment que vous voulez les céder.
  • Les autres placements : le reste des actifs non-investis en immobilier ni gardés en liquidités sont investis dans des instruments financiers, des produits monétaires, des obligations ou actions. 

Pour investir dans des parts d’OPCI, la souscription se situe entre 100 € et 1 000 €. Comme la SCPI, l’OPCI est un placement à long terme de minimum 8 ans. Les rendements sont moins attractifs que ceux d’une SCPI. Sa rentabilité tourne environ à 3 %. 

Les revenus que vous récupérez des OPCI font partis de la catégorie des revenus mobiliers et des plus-values de valeurs mobilières. Vous devez donc déclarer des revenus fonciers et des plus-values immobilières. 

Comment choisir entre ces deux solutions de placement ?

Selon votre projet, vous serez tentés d’investir davantage d’un côté que d’un autre. Dans tous les cas, il est nécessaire d’analyser son profil d’investisseur et ses objectifs.

Les SCPI, un investissement rentable

Si vous souhaitez investir dans une OPCI, sachez que ce placement est moins fiable, car ses investissements sont effectués hors immobilier locatif. Pour celui qui souhaite investir massivement dans des biens immobiliers, sans être exposé à la bourse, il convient de se tourner vers des SCPI. En effet, son placement ne sera pas soumis aux variations des produits financiers, monétaires et obligataires. L’investissement en SCPI conserve une certaine sécurité, avec un rendement plus que suffisant, même avec la crise de 2020, où celui-ci est actuellement annoncé dans les alentours de 4 %.

Les OPCI, une fiscalité plus douce

Côté fiscalité, il convient de préciser que les OPCI sont soumis à la flat tax de 30 %. Les SCPI, elles, ont un taux d’imposition sur les revenus fonciers de 47,2 %, dans le cas d’une personne dont la tranche marginale d’imposition est de 30 %. Bien entendu, il faut prendre en compte que les SCPI sont plus performantes. 

Ainsi, les OPCI, créés en 2008, répondent aux mêmes objectifs que des SCPI. Ces organismes permettent une flexibilité et une liquidité que les sociétés n’ont pas. Malgré cela, ce sont toujours les SCPI qui restent populaires.

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