Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont fortement appréciées par les Français. Tout d’abord, parce qu’elles offrent de belles performances en tant que placements financiers : 4,5 % en moyenne. De plus, les SCPI permettent d’investir dans des biens immobiliers d’entreprises comme les bureaux, les commerces, les locaux d’activités, et les entrepôts. C’est un investissement flexible et rentable, mais il faut, toutefois, évaluer certains points clés avant d’acquérir des parts dans une SCPI.
1. Le rendement de la SCPI
Le Taux de Distribution sur la Valeur de Marché (TDVM) est un des points clés principaux pour comparer les SCPI entres elles. Ce ratio représente la division entre le dividende versé par part et le prix de la part. Évaluez ainsi le taux de rentabilité de la SCPI sur les cinq dernières années afin d’examiner ses performances. Vous pouvez alors choisir la SCPI avec un bon taux de rendement et qui est relativement stable. Privilégiez un taux au-dessus de 4,5 %, la moyenne des SCPI en 2019.
2. La taille de la SCPI
Pour mesurer la taille d’une SCPI, vous devez regarder sa capitalisation. Cette dernière est obtenue en multipliant le prix de la souscription par le nombre de parts. En déterminant la taille de la SCPI, vous pouvez définir le volume de son patrimoine immobilier. En effet, une forte capitalisation représente une bonne stratégie financière. Plus la capitalisation de la SCPI est élevée et plus le nombre de bâtiments, qu’elle dispose, l’est aussi. Il faut également préciser que la capitalisation d’une SCPI influe sur la valeur du Taux d’Occupation Financier (TOF). Si une société est importante, son profil sera plus défensif, car la mutualisation des risques est plus forte.
3. Le taux d’occupation de la SCPI
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) d’une SCPI est un point clé à prendre en compte également. Ce taux est calculé à partir d’une division entre la somme des loyers perçus par la SCPI et l’ensemble des loyers qu’elle aurait récupéré si la totalité de son patrimoine était loué. Le recouvrement des loyers est un ratio important, car vous pouvez examiner la capacité de la SCPI à trouver des locataires et à les conserver. Une bonne SCPI doit avoir un TOF proche des 95 %. Cependant, regardez toujours la date de création de la SCPI avec ce taux. En effet, les SCPI récentes ont toujours des TOF de 100 %, car elles n’ont pas encore un gros patrimoine et donc le comblent assez facilement.
4. La composition de la SCPI
Pour évaluer une SCPI, vous devez connaître la composition de son patrimoine immobilier. Les meilleures SCPI sont principalement des SCPI de rendement. Elles ont, en effet, une bonne performance. Une SCPI peut investir dans différentes catégories d’actifs. Bien souvent, elle en a une principale : bureau, commerce ou spécialisée (santé, tourisme, etc.). Une SCPI peut également investir dans plusieurs secteurs : sa catégorie d’actif primaire est dite diversifiée. Cette composition est une des plus sécurisantes, car elle peut se défendre facilement contre les mutations du marché. Enfin, il est nécessaire d’observer sa répartition géographique. Une SCPI peut investir en France et à l’étranger. Lorsqu’elle réalise un investissement hors du territoire français, il peut y avoir de nombreux avantages, en termes de fiscalité notamment.
5. Le fond de trésorerie de la SCPI
Enfin, le taux de Report À Nouveau (RAN) est un des derniers points clés d’une SCPI. Son fond de trésorerie est important pour pallier d’éventuels imprévus. Le RAN est un taux qui peut être utilisé pour stabiliser le rendement d’une SCPI. Elle peut, en effet, connaître une vacance locative, une faillite dans une de ses entreprises, ou des travaux à réaliser. L’objectif d’avoir un bon RAN est le maintien des revenus stables pour les associés. Cependant, il ne faut pas qu’il soit trop haut, car cela signifie que le TDVM de la SCPI est affaibli par celui-ci. L’idéal est un taux d’environ 4 %.
