Loi Pinel : avantages et comment en bénéficier ?

Qu'est ce que la Loi Pinel ? Comment en bénéficier et en tirer des bénéfices ? Kiwi vous explique !

Rappel sur la loi pinel

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif neuf ? Depuis le 1er septembre 2014, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal, grâce au dispositif Pinel. Ce dispositif est toujours en vigueur en 2020 avec, cependant, quelques modifications depuis sa création. Cette défiscalisation immobilière est le placement préféré des Français. Quels sont ses avantages et comment en bénéficier ? On vous dit tout sur la loi Pinel.

La loi Pinel

Présentation

Grâce au dispositif Pinel, vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt de 12 % du prix du logement si vous louez six ans, 18 % si vous louez neuf ans et 21 % si vous louez douze ans. Vous devez respecter un plafond de prix de 5 500 €/m², avec une base de calcul ne pouvant pas dépasser 300 000 €. Ainsi, vous pouvez donc déduire 63 000 € au maximum.

Le dispositif prend fin le 31 décembre 2021. Votre logement neuf doit se situer dans les zones Abis, A et B1 du dispositif (agglomération parisienne, grandes métropoles, secteurs tendus comme le genevois français et une partie de la Côte d’Azur). Pour les zones B2 et C (villes moyennes et secteur ruraux), la loi Pinel n’est pas possible. Cependant, en Bretagne, une expérimentation va être lancée en 2020. En 2019, seules Rennes et Saint-Malo étaient éligible, car ils se trouvent en zone B1. D’autres communes, même en zone B2, devraient profiter cette année de la défiscalisation, après la décision du préfet de région.

Modification de la loi Duflot

Les conditions du Pinel sont plus souples que l’ancienne loi Duflot. Dorénavant, vous pouvez louer à un membre de votre famille tout en bénéficiant de l’avantage fiscal. Le reste des conditions sont similaires avec un plafond des loyers et les ressources des locataires. De plus, la loi Duflot ne proposait qu’une seule durée avec un seul taux de défiscalisation, soit 9 ans pour 18 %. Enfin, la loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 € par an. Ainsi, si vous achetez un logement de 200 000 €, vous limitez chaque année durant neuf ans la somme de 4 000 € par an. Alors, il vous restera 6 000 € pour bénéficier d’autres déductions fiscales.

Comment l’appliquer et en bénéficier ?

Comment l’appliquer ?

Vous devez acquérir un ou deux logements neufs par an maximum dans la limite de 300 000 €. S’il s’agit d’un logement à construire, la demande de permis de construire doit être déposée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021. Cela peut être un appartement ou une maison. Vous pourrez acquérir uniquement dans des habitats collectifs pour des investissements réalisés à partir du 1er janvier 2021. La location est obligatoire avec la loi Pinel. Elle est, en effet, destinée aux investissements locatifs dans le neuf. Pour en bénéficier, vous devez louer votre logement à titre de résidence principale pour le locataire pendant six, neuf ou douze ans. Vous avez 12 mois à compter de la date d’achèvement des travaux pour trouver un locataire. Ce dernier doit avoir des revenus qui ne dépassent pas les plafonds. Sachez, d’ailleurs, que le dispositif convient à plus de 80 % de la population française.

 

En revanche, ce plafond des ressources est déterminé en fonction de la zone où sera situé le bien immobilier. Ainsi, il peut y avoir des différences entre un logement situé dans la zone A et un situé dans la zone B.

Comment en bénéficier ?

Lorsque vous louez votre logement neuf durant 6 ans, votre avantage fiscal s’élève à 12 % du prix du logement. Dans ce cas, le montant de la réduction d’impôts atteint au maximum 36 000 €, soit 6 000 € par an pendant 6 ans.

 

Lorsque vous louez votre logement neuf durant 9 ans, vous déduisez 18 % du prix de vos impôts, soit un montant maximum de 6 000 € par an pendant 9 ans pour un total de 54 000 €. Si vous avez choisi de louer durant 6 ans, vous pouvez réclamer une prolongation de 3 ans si vous le souhaitez. En revanche, la démarche inverse n’est pas possible. Si, vous vous engagez sur 9 ans et que vous voulez sortir de la loi Pinel au bout de 6 ans, le fisc requalifiera votre avantage fiscal.

 

Lorsque vous louez votre logement durant 12 ans, votre avantage fiscal monte jusqu’à 21 %. C’est ainsi que durant 9 ans, la déduction peut atteindre 2 % par an soit 6 000 € et que les 3 dernières années, le taux de déduction est de 1 %. Vous profitez, tout de même, de 63 000 € au total.

Les loyers sont plafonnés et vous devez donc respecter ce plafond qui est inférieur par rapport au prix du marché (environ 20 % en dessous). Cela ne se ressent pas avec l’économie d’impôt que vous réalisez chaque année.

Vous devez, enfin, respecter une zone définie par le dispositif Pinel. Ces zones sont des secteurs où la demande locative est forte. Il sera donc facile de trouver des locataires. Les zones tendues sont donc les zones A, A bis et B1.

Avantages et inconvénients de la loi Pinel

Les avantages

Le 1er avantage est l’avantage fiscale. Avec un logement neuf, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Le 2ème avantage est la possibilité de louer à la famille. Imaginez pouvoir aider votre enfant pendant ces études dans un des plus grands pôles universitaires. Ou encore, aider un proche à se loger dans une zone tendue. Ceci est donc possible avec la loi Pinel, à condition que le locataire ne fasse pas partie de votre foyer fiscal. Le 3ème avantage est que vous achetez un bien neuf. Celui-ci est donc aux dernières normes énergétiques et économiques. Vous n’êtes pas contraint, de plus, de choisir la durée de location au maximum. Vous pouvez opter pour 6 ans, puis le prolonger sur deux périodes de 3 ans. D’ailleurs, en 4ème avantage, les biens neufs sous la loi Pinel, sont vendus avec des garanties locatives (contre la vacance locative). Cela vous sécurise lors de votre achat, surtout durant votre investissement. Vous pourrez alors vous constituer un patrimoine. Au terme de l’engagement de location, vous pouvez vendre le bien, continuer de le louer ou y habiter. Enfin le 5ème avantage, c’est que vous pouvez investir dans la loi Pinel avec un crédit immobilier. Vous profitez alors de l’effet de levier qui consiste à rembourser votre crédit grâce à une partie des loyers perçus.

Les inconvénients

Le 1er inconvénient est le plafonnement de votre investissement. Limité à 300 000 € par an et de 5 500 €/m², certaines grandes villes comme Paris sont désavantagées. Le 2ème inconvénient est donc la rentabilité, suivant où vous investissez. Si vous ne vous renseignez pas assez sur la localisation de votre futur bien, vous pourriez voir le rendement de votre investissement locatif peu élevé. Faites attention à la vacance locative. Suivant le bien que vous sélectionnez, vous pourrez avoir un turn-over important. Les risques d’impayés ou les retards de paiement sont aussi à craindre pour calculer votre rentabilité. Prévoyez toujours les frais et les charges pour calculer la rentabilité nette. N’oubliez pas les impôts, la taxe foncière, les charges de copropriété, etc. enfin, le 3ème inconvénient concerne la durée du projet. Le dispositif Pinel est un projet de long terme. Vous devez l’envisager sur une période de minimum 9 ans afin de rentabiliser et de récupérer les avantages.

 

C’est le placement immobilier parfait pour anticiper la retraite ou pour développer son patrimoine. Même si vous n’avez pas le projet en tête, pensez toujours à l’éventualité d’une revente. Vous devrez avoir amorti votre bien afin de bénéficier une plus-value.

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