Défiscalisation immobilière : comment réduire ses impôts ?

Comment faire de la défiscalisation immobilière ? Comment y prétendre ? Comment réduire ses impôts ? Kiwi vous explique
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Rappel sur la défiscalisation immobilière

Réduire ses impôts grâce à la défiscalisation immobilière est très tentant. De nombreux Français l’ont compris et défiscalisent chaque année sur leurs revenus. Vous pouvez donc vous servir des dispositifs mis en place par les gouvernements. Cette opération est rentable, car vous accédez à la propriété avec l’achat d’un bien immobilier et vous réduisez vos impôts. Lancez-vous dans la défiscalisation immobilière afin de profiter des avantages fiscaux.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ?

Définition

La défiscalisation immobilière permet d’acquérir un bien immobilier et de récupérer une partie de votre investissement grâce à une réduction d’impôt. En effet, vous pourrez payer moins d’impôt sur le revenu pendant une certaine période qui varie selon le dispositif choisi. Vous devez alors réaliser un investissement locatif afin de percevoir un avantage fiscal. Ce sont des placements immobiliers qui doivent être effectués sur le long terme pour rentabiliser son achat au maximum. Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière : la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, la loi Cosse et la loi Malraux.

Pourquoi défiscaliser ?

Pour tous les contribuables, il est primordial de payer moins d’impôts. L’État permet de réduire ses impôts avec de nombreuses façons. L’investissement immobilier est apprécié, et depuis plusieurs décennies, le gouvernement propose diverses lois pour allier l’achat immobilier et les avantages fiscaux. Pour réussir sa défiscalisation immobilière, il faut prendre en compte un investissement qui génère des avantages supérieurs à ceux d’un investissement non-défiscalisé. Vous devez alors considérer l’économie d’impôts que vous allez profiter, la rentabilité perçue par cette défiscalisation, le prix de revente de cet investissement.

L’impact de l’immobilier sur vos impôts

La fiscalité des loyers

La mise en location de votre achat immobilier, vous permet de percevoir des loyers. Ces derniers doivent être déclarés aux impôts. Ces revenus fonciers seront ajoutés à vos autres revenus et seront calculés dans votre impôt sur le revenu. Il existe 2 modes de déclaration. Le premier est le régime micro-foncier. Vous déduisez vos loyers perçus sans tenir compte de vos charges. Le second est le régime réel où vous pourrez déduire toutes vos charges et vos frais. Cela réduit ainsi le montant de vos revenus fonciers imposables.

 

En plus des impôts sur ces revenus fonciers nets de charges, vous devrez également payer les prélèvements sociaux de 17,2 % sur ce montant. Dans le cas où vos charges sont supérieurs aux montants des loyers perçus, vous créez du déficit foncier et cela vous permet également de réduire votre revenu imposable. Cela peut se reproduire sur plusieurs années, notamment, lorsque vous entreprenez des travaux assez importants.

Calculer la plus-value

Les loyers ne sont pas les seuls revenus immobiliers soumis à l’impôt. Si vous réalisez un bénéfice lors de la vente d’un logement mis en location, vous devrez régler une taxe sur les plus-values immobilières. Effectivement, les cinq premières années, l’impôt porte sur la totalité de la plus-value. Puis, vous profitez d’un abattement en fonction de la durée de détention du bien. Vous êtes alors exonéré sur la totalité de la somme, après 22 ans.

 

Vous devez aussi verser des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % de la plus-value, mais vous aurez aussi la possibilité d’un abattement suivant la durée de détention. Par ailleurs, vous êtes totalement exonéré des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. En revanche, la vente de la résidence principale n’est pas soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières et aux prélèvements sociaux qui lui sont liés.

Quelles sont les meilleures solutions de défiscalisation immobilière ?

La loi Pinel

Le dispositif Pinel a été créé en 2014 et concerne l’investissement locatif neuf. Vous devez, en effet, louer votre logement non meublé sous certaines conditions pour bénéficier des avantages de la loi Pinel. L’avantage fiscal est de 12 % du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Vous pouvez alors défiscaliser jusqu’à 63 000 € maximum. Cette réduction d’impôt est calculée sur le prix du bien dans la limite de 300 000 € et de 5 500 € le m² par an. Vous devez respecter un secteur éligible à la loi Pinel qui se situe en zone A, Abis et B1. Les loyers sont plafonnés dans ces zones, et vous devez donc respecter ses plafonds lors de la mise en location. Les ressources de locataires sont aussi à ne pas dépasser. Pour investir avec le dispositif Pinel, vous devez opter pour un emplacement et une surface idéale afin de réaliser un placement rentable.

La loi Censi-Bouvard

La Loi Censi-Bouvard permet aux contribuables français qui effectuent un investissement immobilier dans le neuf en résidence meublée de réduire directement leur impôt d’un pourcentage du prix de revient du logement et de récupérer la TVA sur le montant de l’investissement. Elle est plus communément appelée LMNP (Location Meublée Non-Professionnelle) et bénéficient d’une fiscalité attractive. C’est, en effet, un atout fiscal avec un abattement de 50 % sur vos recettes ou un amortissement du bien (hors terrain) et des meubles. Vous avez la possibilité de ne pas être imposé sur les revenus tirés de la location meublée pendant une dizaine d’années. Les loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non dans celle des revenus fonciers (comme pour les locations nues). Jusqu’à de 70 000 € de recettes annuelles, le régime du micro-BIC est applicable, avec des obligations déclaratives plus simples. Le régime micro-BIC est destiné à ceux dont les charges ne sont pas supérieures à 50 % des recettes. Si vous faites un crédit immobilier, en revanche, le régime réel peut être plus intéressant. Le revenu net imposable est défini en réduisant les frais et les charges supportés, comme les intérêts d’emprunt. Si ces derniers dépassent les loyers perçus, un déficit sera constaté (et reportable) et vos revenus ne seront pas imposables.

La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques 2020 est une loi qui est destinée aux investisseurs qui souhaitent investir dans un monument historique. Vous pouvez alors défiscaliser entièrement le montant des travaux effectué sur le monument. La loi Monuments Historiques vous impose de conserver ce monument pendant au moins 15 ans.

Son avantage fiscal est un déficit foncier imputable sur vos revenus sans limitation. Vous investissez dans un bien classé Monument historique pour le louer. L’économie d’impôt dépend, en revanche, de votre taux d’imposition et de l’importance des travaux.

La loi Malraux

La Loi Malraux est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet à tous les contribuables d’investir dans des immeubles à caractère historique, principalement situés en centre-ville. Si vous êtes fortement imposé, ce dispositif vous est destiné. Sa réduction d’impôt est élevée, et elle évite le plafonnement des niches fiscales. Le bien immobilier doit être loué durant 9 ans minimum. La réduction d’impôt peut aller de 22 000 € à 30 000 €. Contrairement aux autres dispositifs, vous n’êtes pas contraint d’attendre la mise en location pour profiter de cette réduction. Elle s’applique dès le début des travaux. Ces derniers sont plafonnés à 400 000 € sur 4 ans.

Les prix des biens sont souvent plus élevés, car les biens sont situés dans des zones spécifiques : dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés, dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP.

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